长沙【招商蛇口江山境三期】首页网站-2024年最新房价+户型图+小区环境+配套|一键预约,尊享内部独家折扣!匠心独运的精品项目,恭候您的品鉴与选择

长沙【招商蛇口江山境三期】售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅

✥✥来电预约登记__VIP热线售楼中心_〢尊享一对一专业置业热情服务〢✅✅

预约优惠___〢售楼中心置业顾问为您买房保驾护航〢___匠心钜制恭迎品鉴✅✅⇈

某大V做了一条视频，大意是买房子重点是看外在的配套和环境，室内空间并不重要，户型差点就差点。

这有点胡说。

产品是买卖双方价值沟通的基础。你不能因为开发商懒政，就用地段好来为开发商开脱。

这暴露的是说此言论的人，一为了卖房不择手段，二就是自己不专业，王顾左右而言他罢了。

我们以招商蛇口江山境3期143平米户型为例，来普及一下怎么看户型的方法，希望对买房的小白有所帮助，觉得有用就多多转发，给小楼点杯蜜雪冰城。

第一步，看功能空间布局。

房子是在长乘以宽的平面中布置功能空间，有客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间等，以满足居于其中的人的生活需求。

所以对于一个户型图首先要搞清是几房几厅几卫，客餐厨次卫等公共活动空间与卧室等私密空间的关系。

江山境143平米的户型是3+1室2厅2卫。

3+1是指有3间卧室，有1间卧室是以空中花园（性质等于阳台）报建，只计一半面积，后期交了房可以改造成卧室使用。所以一些精装修交付的楼盘，如果是开发商将空中花园改成卧室交付，会在合同附件中有一个委托改造的补充协议，以规避风险。

3间卧室+客厅朝南，是四开间朝南布局，阳光可以更多照进室内，是非常受欢迎的户型。

厨房、餐厅、客厅在南北向一条线上，是LDK一体化设计。

没有北向阳台，南侧做了两开间通长阳台。

北向一间卧室被两个卫生间夹着，这种布局优点是卫生间进深大，与北向卧室进深一致，一般在3米左右，可以做成三段式干湿分离;缺点是主卫生间门会正对着床，有些人顾忌这个风水不好，需要做衣柜隔断一下。

第二步，看一下动线的组织方式。动线的组织是为了保护隐私和提升效率。

动线有两类：居家动线和访客动线。

居家动线分为两类，就是家务动线和居住动线。家务动线主要是在餐厨之间转换的动线;居住动线是在动静分区之间的动线。访客动线是客人到访的动线。

这个户型的三条动线示意如下图：

长沙【招商蛇口江山境三期】售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅

✥✥来电预约登记__VIP热线售楼中心_〢尊享一对一专业置业热情服务〢✅✅

预约优惠___〢售楼中心置业顾问为您买房保驾护航〢___匠心钜制恭迎品鉴✅✅⇈

这个户型用一个十字交叉轴串连起来，所有动线除了玄关位置的卧室会有动线干扰外，其他区域动静分区，动线很是清晰，所以这个户型尽管布局很传统，但是很实用的。

需要指出的是，这种动静分区是以交通中轴为主要联系方式的布局，会有一个比较长的交通轴，这个轴除了行走，没有其他功能，这个被称为灰色空间，一般要占去10多个平米。

第三步，看主要空间的尺寸。

户型舒不舒适，需要重点关注的是客厅、餐厅、厨房、主卧、最小卧室的尺寸。

江山境3期143平米这个户型图没有标注尺寸，这是要不得的。标准的做法应是标出所有空间尺寸，让客户有知情权。

不标也难不倒我们。这个户型立马让我们想到有个项目有类似的户型，江山境3期应是复刻别人的，那个项目就是龙湖青云阙，143平米的户型。

龙湖青云阙143平米户型

33层，2梯2户

建筑面积：143.66平米

套内面积：105.48平米

分摊面积：38.18平米

得房率：73.42%

看到么，这两个户型基本一样。

所以我们可以推断出江山境143平米户型客厅面宽4.4米，餐厅面宽3.75米，厨房面宽3.75米，主卧面宽3.6米，最小的次卧面宽3米。

这个户型基本是在南向面宽14米，北向进深11米的围合空间中进行布局的，空间很优秀。

肯定会有人吐槽这个户型比华润润府项目的143平米户型要好，同样是30多层的高层，为什么差别这么大呢？

我们把两个户型的指标做一下对比。

江山境3期143户型

31层，2梯2户

建筑面积：142.65平米

套内面积：104.88平米

分摊面积：37.77平米

得房率：73.52%

华润润府143平米户型

长沙【招商蛇口江山境三期】售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅

33层，2梯2户

建筑面积：142.75平米

套内面积：102.53平米

分摊面积：40.22平米

得房率：71.82%

我们可以看这个华润润府143平米的户型只有三面宽，按江山境143平米的空间尺寸类推，润府143平米的南向面宽是11米左右，北向进深在14米左右。

如果我们把华润润府143的户型旋转90度，是不是就变成了南向面宽14米，北向进深11米了。

那润府为什么不这样设计呢？

我们看一下华润润府143平米户型这栋楼的平面层就明白了，这栋楼是由3个单元组成的。

在长沙规划设计有规定，整栋楼的面宽不能超过70米，润府这个户型一个单元面宽为22米，3个单元已经66米了，是没有办法在南增加面宽了，所以才设计成这样。

同样，同处新开铺还有一个中交麓江春望项目，也有一个143平米户型，是这样的。

中交麓江春望143户型

34层，2梯2户

建筑面积：143.38平米

套内面积：105.32平米

分摊面积：38.11平米

得房率：73.43%

这个户型是四叶草户型的变种，最让人诟病的是北向的书房面积太小了，整出的大方厅并不适用。

这个户型的问题也在于南向面宽只有12.8米，不足于布置出四开间朝南来，但是这样布局把面积给到了公共空间，卧室搞得不伦不类。

华润洋湖天序项目有两栋楼也是143平米。虽然是17层的小高层，但空间布局就比中交项目讨巧。

天序143平米户型的南向面宽是13.5米，做四开间朝南确实有些紧凑，于是这个项目把餐厅的位置挪过来，做成横厅，既有了较大面积的公共空间，又不影响卧室的面积，这就是产品设计用心与懒政的区别。

当然再用心的户型设计，在价格面前一无是处？中交麓江春望143平米户型是170万元档的，而其他项目143平米则需要210万元档了，这40万的差距是不是立刻香起来了？

为什么呢？很简单，我们知道房价是由供求决定的，开发商把价格拉到170万，这是买个三房的价格，相当于把客户群体放大了，客户基数变多了，人为制造出了较多需求，所以就可以卖出去了。这才是经济学，而不是像那些中介说的，省府北的位置，天心的强劲学区，中交的央企品牌，决定了项目的价格。有这些，怎么不卖210万？

不从供求谈价格问题的，就直接拉黑。

再说一点，这个项目未来流通性如何？还是供求问题，只要你把价格拉到最低，就如开发商开盘这一招，不信没有流通性。那种信口开合论以后5年如何保值增值，纯属胡悠，都是没有经济学常识的。

第四步，看得房率和赠送面积。

百米高层的得房率不会高。我们以前有过普及公摊面积，像11层以下的洋房，由一部电梯和一部步梯，电梯核心筒参考值为25平米;18层以下的小高层，由两部电梯和一部步梯，电梯核心筒参考值为55平米;18层以上的高层，由两部电梯和两部剪刀梯组成，电梯核心筒参考值为75平米。

江山境3期143平米户型的指标我们前在列过了，套内面积只有104.88平米，公摊面积37.77平米，分摊率73.52%。

我们可以对比一下18层以下的小高层的得房率。

招商蛇口麓山境143平米户型

18层，2梯2户

建筑面积：142.78平米

套内面积：112.27平米

分摊面积：30.51平米

得房率：78.63%

龙湖舜山府143平米户型

18层，2梯2户

建筑面积：143.67平米

套内面积：113.39平米

分摊面积：30.28平米

得房率：78.92%

基本上同为2梯2户的板楼，高层的套内面积就是要比小高层的小6、7个平米，这6、7平米的差距基本就是半间房的差。

所以高层在做板楼时，一般都要考虑赠送面积，否则这个143平米的面积段产品不会舒适。

赠送面积主要体现在阳台/空中花园、飘窗、设备平台等。

一般赠送面积在测量时，主要计算阳台/空中花园，原则不超过套内面积的10%，特殊项目特殊考虑。

这个户型的赠送面积主要是南向阳台约5.6平米，北向空中花园约4.5平米，加起来有约10.1平米，得房率超过81%了。

第五步，看户型所在的平面层。

这个是看电梯厅与步梯的布置，可以看出相邻户型的关系。

这种高层2梯2户的电梯核心筒一般这样布置，做成三合一电梯前室，就是把两部电梯并排布置，北部布置2部剪刀梯。我们没有找到江山境143平米户型的平面层，可以用龙湖青云阙的平面层做类比。

143平米户型平面层有时会控制下电梯核心筒面积，不会做那种私厅入户的布局，否则得房率就太低了。

像华润润府的143平米平面层是这样的。

而龙湖舜山府143平米的平面层是这样的。

因此，只要容积率高，开发强度大，公摊面积就是要每户多个10平米，所以18层以下的高层相同套内面积一定舒适一些。

最后，问题来了。

户型产品设计得好，就可以实现溢价吗？这个不跟前面某大V的问题类似么？

如果稍懂得些经济学，就不会问这个问题。决定价格的是供求关系。

江山境3期7栋只有120多套143平米户型，认了600个筹，5个人抢1套房，价格不提上来才怪。

如果这个户型只有60个人认筹，估计就直接改卖毛坯14000元对外开售。

很不幸，在价格博弈中，开发商赢了，成功把长沙143平米的总价从250万档提升到280万档。

楼面价破万的地块，开发商原来为什么不做143平米？就是因为这个面积段单价过2万接受度有限。现在江山境143平米户型利用制造稀缺达成了目标。

未来这种143平米的户型过2万的项目会越来越多了吧。

以上就是看户型的方法，你学会了吗？

长沙【招商蛇口江山境三期】售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅

✥✥来电预约登记__VIP热线售楼中心_〢尊享一对一专业置业热情服务〢✅✅

预约优惠___〢售楼中心置业顾问为您买房保驾护航〢___匠心钜制恭迎品鉴✅✅⇈

※ 免责声明：本资料仅为要约邀请，敬请留意实时最新资料，所载文字、图片及面积价格等仅供参考，最终以政府主管部门批准文件及买卖双方签订的商品房买卖合同约定为准；文章文字、数据部分图片素材来源于网络，如涉及侵权请联系本网站删除！

声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。