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免责声明：（本文章所用图片来源于网络，如有侵权请联系本网站删除！）恭迎品鉴◆◆
2025年厦门楼市进入下半场，刚需及首次改善的客户群体就迎来福音，两个全新的产品“建发璞云”、“联发环岛新澍”摩拳擦掌，一时竟不知该如何选择？今天小编在实地踩盘后分析一二。
（先申明，以下内容权当个人客观分析，并无开发商充值。内容较长，还请耐心看完）
【建发—璞云】
2025P10地块
【地块位置】：湖里区06-07县后片区枋湖北二路与枋湖西路交叉口西南侧
【土地面积】：8624.617㎡
【规划建筑面积】：19100㎡
【用地性质】：综合用地（含住宅）
【起始价】：73600万元
【成交价】：73600万元
【成交楼面价】：40000元/㎡（住宅）
【溢价率】：0%
【竞得人】：厦门兆欣珑房地产开发有限公司（建发）
建发于2025年4月24日竞得该地块，命名为“建发璞云”整个项目全部设计为洋房产品，最小面积为82㎡，其次为89-100㎡，最大面积也仅为112㎡，总户数仅195套的2.2%低密度洋房社区。详情咨询：Ⓐ☎☎售楼处电话☎400-159-8559转接5555（来电预约）
【产品】
首个6-10层纯洋房小区
全1梯2户南北排布
主力82、89、100、112㎡4个面积段（少量70平82平103平113平）
首个隐仓式全屋超级收纳系统
【地段】
湖里枋湖片区成熟的生活区
【交通】
地铁3号线安兜站（130米）、近成功大道
【教育】
五缘实验梧桐分校、湖里实验中学（参照隔壁建发养云）
【项目优势】
一、地缘优势
1、枋湖片区140平以下面积的新房已经代差13年以上（最新的中央美地2013年交房）
板块居住氛围浓厚，潜在大量的枋湖、祥店、金山片区、老湖里想换新房但预算有限的刚改置换群体
2、该项目因为紧邻3号线安兜地铁站，距离湖里创新园仅3个地铁站，在附近工作的客户群体都可以通过地铁解决通勤
二、产品优势
1、户数少、去化快、3公里内无竞品，仅195户，砸盘风险相对较低
2、纯洋房社区、超低密度、1梯2户舒适性较强
3、公摊小、赠送多、得房率高（89平得房率91%、102平得房率93.5%、112平得房率92%）
4、5500平禅意中式园林+480平地面泛会所（儿童体能训练中心、健身房、多功能室等）
三、户型分析
我们拿建发璞云主力户型89平的户型图，做两组对比：
枋湖片区15年左右的中央美地、凯悦新城、东晖广场等设计的89平均为“品字结构”的中间户，这样带来最大问题就是不通透、厨房及卫生间采光均依赖采光井（白天都得开灯），且均为两房户型。
再来对比2023年后岛内三个新房89平户型，共同问题都无法解决通透性及中间户部分空间采光较差的毛病（云启X方有所改进）
最新款的建发璞云89平为1梯2户的边套，既能做到南北通透，厨房与卫生间的窗户与房间齐平，解决了采光问题，关键还是标准的3房户型，以及洋房结构，居住的私密性、舒适度大大提高，功能分区上也更能满足当下年轻的三口之家的需求。（再次申明，小编无捧高踩低之意，一切都是历史问题、地产内卷下背景下的时代产物）。
璞云102平、112平的四房户型空间布局与89平几乎一样，只是在再北面个多了一个房间，在私密性、舒适性、采光、得房率等方面的优点是一致的。
【联发—环岛新澍】
【地块位置】：思明区03-11莲前南片区前埔南路与古楼南路交叉口东南侧
【土地面积】：25516.252㎡
【规划建筑面积：66400㎡
【用地性质】：综合用地（含住宅）
【起始价：261200万元
【成交价】：261200万元
【成交楼面价：40000元/㎡（住宅）
【溢价率】：0%
【竞得人】：联发
【产品】：
四栋高层2梯5户：64平2房、75平3房、79平3房、89平四房（得房率85%—90%）（层高3米）
五栋洋房1梯2户：95平四房、112平四房（得房率97%—98%）（层高3.1米）
【地段】：思明区前埔老城区（城市职业学院对面）、近环岛干道、环岛路
【交通】：距离最近的BRT前埔枢纽站1.4公里、距离规划中的8号线、9号线都有较长距离
【教育】：前埔南小学、中学为一双外分校
【商业】：前埔农贸市场（1.1公里）、新华都（1.4公里）、加州商业广场（2.5公里）、瑞景商业广场（2.2公里）、宝龙一城（2.9公里）
【休闲】：距离较近的古楼悦动园（综合性共享运动空间）、磨心山、国际会展中心
【项目优势】
一、地缘优势
1、前埔片区以楼梯房及90年代建成的电梯房居多，该片区业主之前只能往瑞景、会展湖边水库置换，现在可以就近换新房，因此板块内潜在大量置换业主群体
2、前埔村2025年拆迁完毕且均有房票在手，可以承接一批去化
3、项目距离软件园二期仅3.1公里，距离会展CBD中心4公里，距离观音山CBD中心5公里，300万—400万的总价对于在这几个片区内工作的年轻夫妻是个合适的选择
二、产品优势
1、因其设计有64平2房户型，总价更低（300万—650万）对于刚需及首次改善客户的非常有竞争力
2、户户均有外阳台、洋房层高3.1米，2.6超低容积率+2.1万平活力园林社区（健身房、社区多功能服务站、阅读室、商务洽谈室）、AI智能化社区
3、公摊小、赠送多、得房率高（64平得房率85%、75平得房率84%、79平得房率87%、84平得房率90%、95平得房率97%、112平得房率98%）
比如：
89平能做到南北通透4房，目前岛内所有的新房里唯一的产品，刚需市场里竞争力十足。
95平、112平做到1梯2户的洋房，在岛内目前在售新房里也是具有革命性的。
【两个项目如何选择？】
1、先看自身购买力。预算范围内挑最好的，这是任何时代下都遵循的逻辑。联发的门槛更低，预算400以内的首选联发。预算相对充裕对品质有更高要求的可以重点看建发，综合对比下两个产品细节上的区别。
2、看工作地点。联发项目短期内基本要靠开车出行、建发璞云有地铁的优势，如果一直都是开车出行的习惯，就看距离上哪个更能接受了，通勤是年轻夫妻必须要考虑的事情、每天上下班省个把小时拿来陪孩子不香吗？
3、看习惯的生活区域。如果习惯了自己居住的片区、亲戚朋友也在该片区域，那就再该片区内完成置换
4、看近几年有无学区需求。两个项目学区资源上的优势都不明显，如果一定要挑一个好一点的，联发项目中学采用的是“一双外分校”的多校派位，相对较突出些。
综合下来两个项目因地块位置的原因，距离最近的大型商业、休闲公园、大型医疗等配套都有一定的距离，学区资源在目前岛内在售的新房中也不具备较强优势，但好在产品做的足够好，且竞品少、体量小，直接碾压同价位段的老破小及大部分电梯房。 毫无疑问，这两个项目的入市，终将在刚需及首次改善的客户市场上掀起轩然大波！
【总结】：不得不再次感慨，时代真的变了。往前推15年，89平电梯两房一度被年轻人追捧到逐渐沦为鸡肋，再到后来招商、中海把89平升级成3房户型很多人都难以置信，仅仅1年过后，现在89平给你做电梯4房还是1梯2户洋房。不得不说当前楼市背景下，开发商正在以前所未有的超低姿态在迎合消费者的胃口！
➢ ➢厦门 【建发璞云】
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