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——中海阅麓山、中海阅溪府、中海麓山境……还有本文主人公，大王山北最新释出案名的“中海阅山府”。咱就是说，中海给楼盘取名字感觉像相声的贯口，还是说在一个有限关键词库里抓阄排列组合？
Anyway，名字繁杂鼠来宝，就这个楼盘而言，刚需本质跑不了......
以前写测评都是按照雷同的范式，详细概述某个楼盘的土拍详情、开发商情况以及总图、户型等，连篇累牍一套磕下来，更多是想用数据和见解来支撑自己的专业性。
但是吧，有点累。哈哈哈。
新年新气象，这次换套轻松的模式，以随笔的方式聊聊重点吧。
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土拍和开发商
2023年长沙043地块，起拍楼面价5000，由中海以5240的楼面价，溢价约5%拿下，毛坯限价13200。据说当初嘉X也对本地块感兴趣，但在中海面前折戟无功。
地块位于梦想山悦和鸣南侧一路之隔，势必要打擂台了。隔壁梦想13000的毛坯限价，现在价格也基本都在其上下浮动。而按照中海的调性，十有八九卖精装，一来错开友商锋芒，二来它的精装包倒也不拉胯，至少比本土企业有底气。
但是，不管它营销锣鼓打多响亮，拿地价决定了它卖个一万三四的精装都不会亏，所以哪天远方传来“起码要买1.5、1.6w”的风笛，你听听响就好。市场没那么火热，韭菜也没那么傻，大概率是有心人想拉高期待，最后让你有占便宜的错觉。谨记！
对于中海，反而有点意思。重仓长沙，遍地开花，中海阅麓山、中海阅溪府、中海星樾府、中海寰宇天下，就我身边都有好几个朋友同事是中海业主。正面负面评价都有，有做成了片区标杆的，也有拉胯不像话的，这个东西只能说随缘了！
当然了，前提是自己做好了功课，或者看天王的东西，也能最大程度绕开雷点，在坑里跳舞、泥里扒肉吃。
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片区势能
从拿地的种种情况，在频频其他地块流拍的当下，可见地块素质对开发商还是有一定吸引力的，但是吧，成交价格折射出来的信息，只能说明这个吸引力也不多。一叶知秋，中海地块是这样，大王山也是如此。
从华润不讲武德低价精装进场，再到保利见招拆招改卖低价毛坯，随之梦想毛坯跟上，以及龙湖旭辉也降价断尾求生，好像这一波鼓捣下来，大王山价格一直在洼地里盘桓不见起色。
首先必须承认其中大部分是给低迷市场背的锅，大环境不行了，大王山怎么会行？
其次还是地缘性的缘故，哪怕再如何把大王山解构成联江+大王山南，二环外的位置+缺少产业支撑的现实，实打实也赶走了一波客。
回到片区本身，一言以蔽之终究还是：成也联江，败也联江。
所谓成，无非就是往洋湖、往既有配套上靠。近荟聚、近宜家、近妇女儿童医院、近三号线，该有的都有了，俨然一个洋湖2.0，上上下下都想把它与大众刻板印象里狗都不买的大王山区隔开；
而所谓败，则是在去大王山化的过程中，会发现陆陆续续的饼都是奔着大王山南来的。湘江科学城、湖大新校区、一中分校等等，上头往南部喂饼想必是看中了大王山南充沛的土地储备，所图者大也。而中海阅山府所在的大王山北联江板块，离大王山南距离并不近，顿感饼远莫及之感。昔日你爱答不理，今日你望饼止渴咯。
而大王山北本身，并没有教育端的优势，除了林立的楼盘，就只剩一个大概率不咋地湘洋广场以及遥遥无期的潭州大道东侧商业写字楼了。
但长期主义来看，等到大王山南各种饼的兑现周期到位了，作为衔接洋湖和大王山的联江板块，私以为不会拉胯到哪里去。
关键就在于，现在值不值得拿钱去下注、用脚去投票，去做多它的前景与发展？
个人觉得没必要哈哈。千算万算，便宜最划算，实惠最划算，贵了就观望别买，对于刚需盘就得是这个打法。别说跑赢通胀、跑赢基本面的大话，好赖得跑赢你自己的邻居吧
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总图揭露部分问题
1、楼间距与绿化
小区内楼栋整体呈纯阵列式排布，楼间距基本是卡着规范底线来设计布局的，左右相邻楼栋直接也较近，加上没有集中绿地的规划，且绿地率是卡着标准来的35%。
所以楼层的选择非常重要，日照和采光可能会是最大的雷点，一不小心就掉进了坑。
2、地面车位与人车分流
首先要承认，它北侧、东侧的地下车库出入口E1、E2，与人行出入口区别开了，某种程度上规避了“车出入地下车库、人出入小区而动线混乱、假分流的风险”，这一部分算得上很良心的真分流。
但是也别高兴太早，还要注意小区西侧地面车位的事，车位在小区内部，与道路、楼栋间草地相连，这大概做不到人车分流哈。这点很多楼盘都有这样的坑，务必注意！
开发商会借口说“人车分流管理”，但治标不治本，未必他管理就可以做到人车分流？
开发商如果说“是消防车位”，则是赤裸裸在撒谎，并没有这个名词存在；
开发商如果说“后续交付了业主可以成立业委会，和物业沟通取消这些车位”，则只是在推迟转移矛盾，把眼前的问题转移成后续物业与业主的矛盾，并且成立业委会的阻力和难度也大；
甚至后续业主闹大了，开发商会妥协将该区域改成绿化，但此时车位比也就没有宣传的那么高了哦。
害，太阳底下没有新鲜事，反正就是那些招数。
3、城市广场
小区正负零基本比周边市政道路高，会用挡墙或者放坡处理，这点就蛮好的。
但是南侧和北侧有设置“城市广场”，别被名字忽悠住了，说到底就是几块没有绿化、硬质铺装的水泥地，后续会不会乱停车、摆摊、广场舞，就不得而知了，临近楼栋可能要考虑到这个因素的影响。
4、西侧配套公共服务设施
小区西侧汇集了公厕、垃圾站、消防控制室、卫生服务站、托儿所等公共服务设施，相关楼栋、相关单元、相关楼层可能要充分了解相关的问题，包括但不限于噪音、异味、烟道、特殊区别设计等。
有时候可能置业顾问自己都不知道，比如外漏烟道呀，比如一二楼的特殊设计等。
唉，反正可能坑很多就是了，我见太多了，长个心眼，能避就避吧！
5、去了解一下中海其他小区的坑
比如中海星樾府的女儿墙啦，中海寰宇天下的地下室窄隧道、减配公区啦，等等。
这类的问题如果发生在你身上你能否接受？
如果接受无能，如何规避或者提前预判？如何问清楚并存证。
不懂的可以找天王带看辅助okay？哈哈哈
6、打个广告，具体的总图、户型、排雷分析等，可以找我服务哦！哈哈哈
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户型简述
很久以前就搞到他们的部分平面图，隐约就是到是个什么样的情况。
直到前几天官方户型图释放出来，才想着写这篇东西。感觉像拿着自己中海其他楼盘的户型套过来的，天下文章一大抄，老实讲，没有看到多少他们打磨产品的诚意。
1、114平户型
采光、通风存在问题，尤其厨房和户内花园开的窗户以及窗外的情况，后续基本靠开灯；相当于四叶草户型，动静未分区，中间餐客厅公共区域会影响每一个房间；餐厅、储藏间外侧为电梯，可能存在噪音。老实讲，这个户型私以为比较落后了，不管是现在的市面上还是大王山这个片区，只适合预算是在有限且没办法霸蛮要上车的族群。
2、130平户型
相对来说好一点，没有采光通风的大问题，作为边户，南北双阳台可以做到通透。但餐厅面宽和客厅不一致，餐边柜可能不太好做；户内花园要问清楚有没有窗户，看图纸好像没有窗户的表达。还有就是由于整层平面设计布局的原因，窗户外、阳台外临空面侧边可能是楼栋的外墙，这点实际落地可能会和样板间不一样，心里要有数！
此外同单元中间户的户型图没有流出，如果也是130的话，和边户存在区别哦！
3、143平户型
自己小区内也做了A、B两种143。
143A设置在1#、2#、4#、5#，是18层的小高；
143B设置在7#、8#、10#、12#，是5层、11层真假洋房。
内部143A和143B对比的话，户型大同小异，格局基本一致，也都做到了四开间，143B客厅宽一丁点且与餐厅等宽、生活阳台宽一丁点、有一个设备平台目测只能做中央空调，入户储藏间大一点，加上为洋房估计价格会贵一点。
至于你问我值不值得为这些区别付出溢价，我觉得不值得，不过也得看溢多少咯。
与附近友商的140+对比的话，
梦想的142的客厅面宽到了5.4m，但是没有北阳台，且是类板楼；
华润的142同为板楼，客厅面宽均为4.3m且均为四开间朝南，但华润北侧为纯阳台，通透性更佳，但餐厅位置较窄。
综合来看，基本各有优缺点。
中海阅山府.143A平户型
中海阅山府.143B平户型
梦想山悦和鸣.142户型
华润润樾府.142户型
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选择方法论
和周边友商之间选择比较的话，在了解了各自的优缺点的情况下，怎么便宜实惠、怎么性价比高怎么来，其他的都是虚的。中海的梦想的对比如下：
还是那句老话，刚需就得有刚需的打法，不要被开发商七里八里的改善、刚改说辞给灌了迷魂汤，一两个数字和指标，不代表他就是刚改了。
至少我这篇文章准备下来，没看到它有什么让我觉得眼前一亮的点，而这也决定了售卖价格会是它中海有没有资格上桌的关键。
本小区之间选择比较的话，因为开没有开盘，不晓得开哪个楼栋，可以持币观望看看。选择小区中间的楼栋，且由于楼间距布局的因素，我会建议着重考虑采光问题，买高一点的楼层。
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