Ø整体点评：两个项目小板块趋同，建发定位南城，站位更高一筹，但旧锡边地块素质相对抗打，700米R1线东城南站+黄旗南规划站位，当下巨基无力单独开发，关注最终引进操盘方，若为万科、华润之类头部操盘，将分流建发部…
东莞【建发缦云】
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——从文化看：善于挖掘城市发展历程的沉淀，如建发缦云，及沿用东莞可园为线索，将岭南文化作为社区配套植入，演绎八大园景， 让你觉得：虽花里胡哨，但有模有样。
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产品力表现佳，那道网红级的大门，打开无数客户的心菲。
楼院愿，建发将它发亮的那面，照射在东莞这边，它能做到么？
02
南城雅园项目板块供应之殇
01 竞争板块潜在供应盘点：
伴随过去近15年主城的供应紧缺，今年大平层集中内卷，下一波周期，会轮动至刚改再改。
暂以建发为圆心，2km范围内的潜在供应，也做了盘点（具体数据供参考，具体以实际为准）：
I 建发缦云 同板块2KM内潜在供应图
① 高田——九头村旧改：
Ø 最新进度：已动工，预估2024年上半年面市
Ø 体量预估：①单元占地4.6万㎡，容积率，计容面积17.4万㎡，10栋住宅，1栋办公楼。
Ø 竞争关系：贴身肉搏，地价有优势，建发需直接与其拼刺刀
Ø 整体点评：体量上 高田四大单元改造，综合社区属性极强，操盘上建发条线沉淀颇厚， 而高田手持地价红利，后期经营压力低于建发。整体建发相对被动， 极考验其营销策略及产品力兑现度。
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I 九头村更新项目效果图，图源网络版权
② 海德——东城立新洋杞坑商住更新单元
Ø 最新进度：2023年4月单一主体挂牌，2023年11月更新单元前期研究批前完成公示，预计明年年底供地；
Ø 体量预估：总计容38.5万㎡，其中住宅26.6万㎡，商业12.9万㎡
Ø 竞争关系：黄旗南pk西平中游板块，核心在于客群对地段价值的取舍
Ø 整体点评：属地化客群存在分流，非直面竞争，但海德前期产品不尽人意但毕竟仍有客户基础， 近40万㎡大体量社区，结合届时产品定位（预计会有部分刚改首改前期跑量），有望虹吸部分南城地缘客，楼盘影响力明显大于建发项目。
I 海德立新洋杞坑效果图，图源网络版权
③ 巨基——旧锡边旧改
Ø 最新进度：过去2年业主预期高+商业占比大，项目价值折损影响项目落地。目前拟1宗商业地块返还ZF，进而提升住宅占比，寻求地价款14.5亿解题方案中，明年入市可能性较低。
Ø 体量预估：占地7.3万㎡，容积率3.9，计容28.8万㎡，其中可售13万㎡；
Ø 竞争关系：1.2公里隔空跨区竞争，中竞争
Ø 整体点评：两个项目小板块趋同， 建发定位南城，站位更高一筹，但旧锡边地块素质相对抗打， 700米R1线东城南站+黄旗南规划站位，当下巨基无力单独开发，关注最终引进操盘方， 若为万科、华润之类头部操盘，将分流建发部分潜在客户。
I 东城巨基·旧锡边项目区位，图源网络版权
④ 建工——雅苑工业区33万㎡巨无霸旧改
Ø 最新进度：2021年中标的全市超级明星前期服务商项目，处于方案编写阶段
Ø 体量预估：总体量75万㎡，可售住宅约30万㎡
Ø 竞争关系：比邻建发地块，地段上硬碰硬，地理位置上有极强竞争关系
Ø 整体点评： 地块素质建工项目明显优于建发项目， 而供应时点大概率不同期，整体属弱竞争关系。
I 建工·雅园工业区更新范围，图源网络版权
02 上游板块潜在供应（国金大厦，CBD香港中心，挂地）
① 卓越——国金大厦：
Ø 最新进度：2023年6月完成方案批前公示，目前处于补地价阶段
Ø 体量预估：占地4.5万㎡，容积率3.3，计容14.9万㎡，其中住宅计容8.2万㎡（占比55%），服务型公寓1.5万㎡（10%），商业办公5.2万㎡（35%）；
Ø 竞争关系：不可一日而语
Ø 整体点评：地处东莞大道-鸿福路的“黄金十字”交汇处，与国贸、旗峰山仅一路之隔，还能北望黄旗山景， 住宅户配预计为250，280，380，定位顶豪，叠加卓越深圳豪宅操盘能力，未来可期。
I 卓越·国金大厦区位图
② 东莞市外商投资——香港中心
Ø 最新进度：施工中，预计23年12月抢开
Ø 体量预估：占地2.2万㎡，容积率6.7，计容14.7万㎡，其中住宅计容4.1万㎡（约28%）
Ø 竞争关系：CBD强芯规划，中长期潜力极优
Ø 整体点评：户配143~208㎡大平层，定位献给中心的人居瑰宝，但整体地块体量小， 高容积率，舒适度有限，迭代当下CBD流量下探，迫需刚改客群补位。
I 香港中心效果图，图源网络版权
③ 12月14日摘牌——CBD地块
Ø 最新进度：目前超10+房企研判，预计12月14日摘牌
Ø 体量预估：占地1.7万㎡，容积率3.6万㎡，计容6.2万㎡，其中住宅5.6万㎡（90%）
Ø 竞争关系：CBD强芯规划，中长期潜力更优
Ø 整体点评： 体量小，难成品质大盘，社区配套天生不足、高容积率、不损容情况下，产品舒适度低，日照牵强， 需打造匹配厚度最厚的那部分客户所需产品，非刚需非豪宅。改善产品也必然进行精力打磨，聚焦对应客群的敏感点。
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