南昌建发朝阳观云售楼部统一预约专线：400-0592-010【登记专线】来电预约，获取详细资料。项目凭借稀缺地块和第四代住宅政策，成为楼市焦点，但面临产品结构复杂、去化压力大的挑战。
웃❤유南昌【建发朝阳观云】
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南昌 建发朝阳观云项目，最近热度非常高！
不仅仅因为它是 南昌楼市一哥建发地产，即 “缦云”、“养云“之后在朝阳新城的又一 重磅新作；
也不只因为它是最近 三年来朝阳新城的“新地王”（2025年4月1日，经过300多轮土拍竞价，最终由建发竞得这宗总价达10.05亿的明星地块， 楼面价高达9007元/㎡，溢价率37.6%）；售楼部统一预约专线：400-0592-010【登记专线】来电预约，获取详细资料。
最主要还是这块土地纳入 城市森林花园住宅试点项目用地范围（俗称的 “第四代”住宅），也就是说从规划条件来看，该地块具备打造第四代住宅的政策和规划基础。这也是南昌市实行住宅建设“新规”以来 首个真正意义上的第四代住宅项目，如果建发最终能落地这个 “样板”，那对 南昌楼市来说绝对具有“里程碑”意义，甚至载入“史册”。
首先，从技术上看。这块地容积率 上限2.2（是个老板都会做满）， 南昌市规定144㎡以上户型才能做第四代住宅，建发肯定要综合从 市场、契税政策、产品与市场适配度等因素考虑，主力户型不可能全做144㎡以上的强改产品。从观云刚公示的信息看，虽然 户型面积平均达到了151㎡，但144㎡以下的户型占总套数的比例超过60%。也就说如果建发做第四代住宅，最终落地就会成 大拼盘（一部分四代宅+一部分普通住宅），那就对项目 风格的整体性及高品质打造带来巨大技术难度，也大大增加了 去化风险。做房地产开发 不是做理想，一切还是要 尊重市场从经营实际出发，产品做再好卖不掉有什么用？
其次，从成本上看。第四代住宅较普通住宅其建造 成本会增加650-1000元/㎡（具体技术指标找百度），这还只是常规情况下，如果家长要求 采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术、智能化系统等应用，还会进一步增加项目建造和运维成本。
最后，从交付后端看。如果要确保项目整体的高品质势必会做一些 交付改造，这样就又 会再增加开发商的建造成本（如果把转嫁成本交给业主改造，那对增加了业主的负担）。但毕竟这是建发在 南昌的首个四代产品，保持建发良好的品质、口碑是绝对的底线，如果做不好影响的不仅仅是这一个项目，还可能 拖累正处在强销期的观塘、朗云，甚至朝阳九里，这是不被允许的，那这样一来成本控制又是一道难题。
如果要 转嫁到售价上，这又项目整体定位，特别是客群、产品、去化又强相关。对建发而言，本身就有严苛的项目 利润考核， 品牌溢价也客观存在，之前开发的几个项目都是区域标杆。这是企业 自身经营战略和项目定位决定的，从 缦云、养云项目最终呈现出的产品力来说一目了然 “这货不便宜”。
在当下的南昌房价情势压力下， 成本与售价控制非常重要且敏感，虽然这块地自带光环，但下半年 市场竞争也将进入白热化。 同时期旁边还有产城、江投两个江景新盘；对岸还有“四大才子”；前几天还公示了另一个江景盘东湖的七里滨江二期；包括建发自己的九龙观唐项目，本身也存在竞争关系。所以，纵观当下南昌楼市的基本面，即便是改善市场，对于朝阳观云来说 “挑战无处不在”。所以，产品和售价定位如果不能匹配好，将给后续的开发经营会带来很大压力。
NO.2 | 南昌人居习惯
隐私、功能实用性、封窗要求不能满足
第四代住宅也不是什么新概念，全国已经落地和交付的四代宅也不少，包括建发自己在 厦门、福州、无锡等城市也已经多个案例，掌握了一手的市场反馈，即便产品定位和售价相对较高，也实现了较好的去化和回报。 但也正是因为做过，所以更清楚里面的水有多深，再结合南昌地域情况，特别是人居习惯等因素，南昌是个风大、多雨、高温的城市，四代住宅的大花园露台 不能封窗，隐私性等因素还待市场检验。
其次， 南昌人的居住观念更多的关注点还是在 日照、采光、通风等传统要素上，四代宅因为 露台或退台设计带来的房间后置不可避免会受到影响，这些不利因素 老百姓能否接受？对销售有多大影响？都还是存疑的！
最后，四代宅对后期 物业运营维护也提出了更高的要求，这方面物业公司 能否跟得上？业主能否配合管理规范使用露台？能否接受更高的物业费？这些也都是实实在在的问题。
当然， 我个人认为四代住宅必定会引领一股蜂巢（至少也会是一个阶段性爆款），而且随着市场的变化 技术、理念还在不断升级，所谓的四代宅 缺陷也在持续优化。但肯定有一个 培育过程，这需要 社会要素共同进步来支撑，不是简单给你一个空中花园就不管了，如果 不加以管理、业主不予以配合，最后就是一地鸡毛。
现阶段我们社会发展进程中还存在一些这样那样的 限制，特别是在 老百姓生活习性的微观层面，与发达国家还存在一定差距。相对而言我们还处在 销售型物业阶段，还没有进入到 运营型物业阶段，第四代住宅在新加坡、意大利等落地好的发达国家， 物业服务水平和费用都非常高，当然关键还是业主要适应这种良性的 服务“生态”。
NO.3 | 景观资源偏倚
第四代住宅对景观依赖度较高
四代宅 最大的买点就是家家户户享受独立的 挑空大花园和观景面，但因为不能封阳台，所以 无法作为室内空间来使用，其使用频率和实用性就受到了限制，除了晒被晾衣、养花种草， 景观资源非常之重要，如果没有较好的视野和观景效果，天天站在自己家阳台看别人家阳台，那又成了鸡肋。
如果建在 江边湖畔山脚下就非常有 “看点”了（南昌市要求第四代住宅建议避开沿江沿湖和城市主干道等重要节点，当然只是建议而 非强制性条款，可能是出于试点阶段谨慎考虑，避免四代宅的特殊设计对城市景观界面产生影响）。 朝阳新城本身就是一个 建筑密度就比较高板块，朝阳观云地块四周 不具有观江看湖览山看园的条件，也没有大片的绿地给业主的眼睛冲浪。
NO.4 | 最优解稳扎稳打
延续建发南昌前期项目的成功之路
由于过去几年建发 在南昌的优秀履历，面对当下楼市的生存空间，对建发而言 稳扎稳打更为妥当。 “唐风”系列的成功给了它足够的信心，在前者基础上引入 “宋韵”系列，既是一种对传统文化标签的延续，又是一种独特的风格化的创新。而且“宋韵”系在建发产品序列中也已经 相当成熟，在北京、南京、长沙等城市都有落地，移植到南昌来再 叠加一些本土文化标签，比如南昌市花 金边瑞香， 滕王阁宋氏建筑特色等等，就足以快速形成独属于朝阳观云的 产品符号，快速在激烈的市场竞争中建立 “差异底色”。
而且，在 最新的住宅建筑“新规”的加持下，尽管不做四代住宅，产品力也非常抗打， 户型设计超过 缦云、养云是必然，能否超过 九龙观唐值得期待！
外立面方面，全玻璃幕墙，金属格栅面，铝板面，首层和柱墙用的还是蓝眼睛石材，又是空间化的，非常的好看、有质感。
建发一向以大门为傲，这次除了跟竞品卷大门外，还要跟建发其他系列楼盘卷。观云项目主大门约65米，以千里江山图为蓝本，邀请非遗传承大师，融汇景观、文化、建筑、瓷器、漆艺、书画等多维精粹，选用名贵树种，营造绝佳的自然盛境。大门采用不锈钢、蓝翡翠奢、石柿蒂纹金属屏风等现代材料，融合擗帘竿、方格挂、飞云檐等宋韵构件，重塑东方风骨。
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