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蛇年伊始，天津楼市新盘探秘首站，我们聚焦 万科东庐。
说起来，万科真的是好久都没有推出过新项目了。
最近两年，天津建筑规范连续升级，新盘产品力“卷”到飞起。
万科曾经引以为傲的专业度，还能否给人新的惊喜？
这一次，万科内部称东庐为 “洋房4.0”，究竟有何与众不同？
2月中下旬，项目面积 近3000㎡的全维示范区将正式开放， 整条归家主轴全部呈现。
我在示范区完工前后去了两次现场，最大感受就是，它的规划较传统架空社区又有了全新迭代：
边界消融：社区与城市融合、更有活力的街道、家门口的烟火气
度假感：口袋公园般入口，度假酒店般门头，三重机动车落客
立体动线：三维归家系统，架空层内人行系统
中轴创新：边界渗透+界面增殖，下沉庭院1变N
立体绿洲：上中下立体绿化，约1.8米进深空中庭院
悬浮基座重构社区骨骼
边界消融激活城界能量
万科东庐的位置，在滨海新区 第五大街与航运西路交汇处。
项目总占地 约3.9万㎡，总建筑面积 约7.89万㎡，容积率 2.0，总计 679户。
26栋住宅，只有最北侧的2栋是 19层两梯四户高层，其余24栋皆为 5-11层一梯二户洋房。
▲项目鸟瞰示意图
万科东庐规划的最底层逻辑，就是 架空平台系统。
除最南侧一排住宅外，社区其余部分架起一个近5米高的混凝土 “悬浮基座”。
基座上，24栋住宅与宅间的园林景观交织融合，形成 “空中花园”。
基座下，约 835个机动车停车位、约 1950㎡商业、约1240㎡社区配套隐形共生。
架空平台就像个 “超级底盘”，将社区功能进行立体解构，创造出诸多全新的生活场景。
住宅楼悬浮于高台之上，获得了 更开阔的视界。当你在园区内散步，就可以直接眺望城市。
平台和城市之间的高差，是 天然的社区屏障，再也不必担心街道上的窥视和安全隐忧。
凌空的宅间花园，仿佛纽约曼哈顿著名的高线公园，结合下沉庭院，构成 饱满的立体景观。
车行动线藏于平台之下，停车位居于地面之上， 防潮通风体验更优，平进平出更安全。
商业服务嵌入基座边缘，打造出与城市间的 柔性边界，如细胞膜般实现社区与城市间能量交换。
▲项目鸟瞰示意图
万科东庐 约1950㎡的商业均沿东侧航运西路布置，形成一条 约270米长的商街。
沿街面不是一字排开，而是做了 曲折化处理，由此产生的多个折角空间让渡给了街道。
N个迷你口袋公园被嵌入其中，给街道一些户外家具，或者给商店一些外摆空间。
▲商街外摆示意图
通勤族顺路捎杯咖啡，放学的孩子奔进便利店买零食，悠闲的老人坐在街边的长凳上闲聊……
社区与城市形成 “呼吸式”连接，街道上弥漫着浓厚的烟火气，城市资源在无形中完成共享循环。
▲主入口示意图
立体动线无缝衔接
专设架空层人行系统
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相比去年的架空社区规划，万科东庐的细节处理有了新迭代，我愿称其为 “架空社区2.0”。
最突出的，是 立体动线的无缝衔接。
项目构建起一套 三维归家系统—— 地面+架空层内+架空层顶，不同标高间的切换，像地铁换乘般丝滑。
整个社区规划了东侧 1个主出入口，西南、西北角 2个次出入口，每个都承担着不同的使命。
▲归家动线示意
东侧的社区主入口，承担着项目封面的重任， 仅供步行，更强调归家仪式感。
以天津天后宫的院落布局为灵感，在归家主轴上规划了 “五进十景”的空间结构。
从 一进落客区，经 二进迎宾庭院、三进 归家大堂、四进 下沉庭院，最终抵达 五进业主会所，层层递进。
▲五进制归家主轴示意
西南、西北2个次入口则务实地将 人行、车行出入口并列布置，构建了一套 人车双通道系统。
驾车的你，无需俯冲下坡，如驶入地面停车场一般丝滑，停好车后从架空层大堂乘电梯上楼。
步行的你，横穿架空层车库，从自家楼下的架空层大堂乘电梯归家。
如此规划，让你从南、北向步行归家时有了 最近路径，不必绕行东侧大门。
▲人车双通道效果示意
真正体现设计深度的，是 空间切换的从容感。
社区归家大堂是个 立体枢纽，既有 通向架空层车库的连廊，又有 通向架空层顶的电梯。
▲主入口步行归家动线示意
雨天时可径直 下穿车库避雨而行，晴日则可走平台顶，让园林景观成为归家前奏。
穿过大堂进入下沉庭院，这里会有楼梯引导你自然切换标高。
而业主会所的序厅里藏着一扇暗门，实则是 通向架空层车库的便捷通道。
▲业主会所序厅实景
就连 非机动车动线、外卖+快递动线、搬家动线、救护动线，万科也考虑周到。
比如常被其他项目忽略的 电动自行车充电位，就设在西侧架空平台外，毗邻次出入口，方便业主便捷归家。
▲搬家、快递、外卖动线示意
大屋顶如海岛度假酒店
三重落客区递进式送客
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站在东侧的社区主入口前，让人感觉仿佛来到了一座海边的度假酒店。
通过主动退让红线，项目在街道和大门前构建出一个 U型的归家庭院。
这个庭院没有生硬的围墙，背后的归家大堂、两侧的商铺与架空平台、头顶的门头，将其包裹成一个 半开放灰空间。
喧嚣都市里快节奏的宏大场域，在此悄然化作温馨的社区角落。
▲社区主入口实景
门前行车道上精心设计了2座绿岛，巧妙环抱出 港湾式、环岛式、尊享式三重落客系统。
日常车辆接送客人停靠港湾区，需要车辆等候时停靠环岛区，恶劣天气车辆可直接驶入尊享区。
尊享区在门头之下，雨雪天里，你下车、进入社区大堂、穿过架空车库、从电梯厅乘梯上楼，全程连伞都不用打。
▲三重落客系统示意
巨型的悬浮式门头 约10.1米高，成为绝对的视觉焦点。
严格来说，它早已超越传统门头的范畴，而是一座重檐结构的 大屋顶。
它的覆盖面积横跨一半迎宾庭院与一半归家大堂，形成一片巨大的灰空间，形成一个 “礼仪盒子”。
▲社区主入口实景
整个屋檐为金属结构，却巧妙处理成仿木效果，更增添了自然温润的质感。
再和屋顶的灰瓦与大堂的红陶板立面搭配，让人恍若穿越到了 某家顶级度假村的入口 。
▲社区主入口实景
屋檐下，一座方正的水台冒出汩汩清泉，中央栽种着一棵 约7米高的丛生北美海棠，树影摇曳间增加了自然野趣。
两侧设计了开敞的 休闲卡座，构成半开放的社交场域。阳光透过镂空的屋顶洒在地面，成就了沉浸式的度假秘境。
▲社区主入口实景
迎宾庭院又和两侧的邻里商铺组合，会孕育出一处充满烟火气的 迷你市集。
北侧的商铺已经引进了 肯德基和 肯悦咖啡，预计3月份还会引入一家 花店。
商业基因在这里与社区肌理悄然融合，从忙碌奔波到悠然自得，不过是几步距离。
▲肯德基和肯悦咖啡已引进
大堂系统重构空间逻辑
“学习+健身”双核会所
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除了立体动线，我称万科东庐为“架空社区2.0”的另一原因，是其 中央归家主轴的空间逻辑重构：
边界渗透：将大堂与会所沿架空层边界线性排布，北向完全向下沉庭院打开，形成270°景观渗透带。
界面增殖：二者立面多采用凹凸折线，增加下沉庭院与建筑体块的接触界面，构建出立体多维交互网络。
▲不同主轴空间逻辑对比
步入社区归家大堂，你会发现，它不是传统那种一眼望穿的横向空间，而是 纵向朝内延伸的布局。
从门口向内望去，四道景墙将空间切分为前厅与后场，收拢的视线强化出 隧道般的纵深感。
尽头的风景若隐若现，那是 玻璃幕墙框取的下沉庭院，引导你不禁想去深入探究。
▲社区归家大堂实景
接待前厅取意 海河渔船蓬顶，吊顶处理成拱形。侧有接待台，打造归家第一礼序。
中央序厅好似 “十字路口”，两侧预留 通往架空层车库的通道，右侧 电梯贯连架空层顶，实现立体动线的分流。
▲社区归家大堂实景
再往前，你就会像走出山洞般豁然开朗。
西、北侧两面巨大的落地玻璃窗，不仅为接待区引入下沉庭院的景色，更带来无尽天光。
顶面图案取自船帆，墙面则加入红砖、花格、屏风等元素。
▲社区归家大堂实景
约240㎡的接待区错落分布着 7组沙发群落，或围坐或对谈，确保7组会晤互不干扰。
巨大的茶台衔接水吧区，茶香氤氲间兼容商务洽谈的克制与老友重逢的松弛。
▲社区归家大堂实景
“五进十景”的终端，是建筑面积 约300㎡的业主会所。
这里没有网红打卡墙，却以最朴素的 “学习+健身”双核，构建出高粘性社区引擎。
“学习盒子”以三面玻璃幕墙替阅读区收割天光，密闭 共享自习室构筑思维孵化仓。
▲“学习盒子”实景
“健身盒子”内，双面采光的器械区构筑了活力场域，灯光柔和的瑜伽室织就冥想茧房。
▲“健身盒子”实景
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而且，会所背面还预留了 直通架空层车库的隐形门，你从家中出发，穿行车库5分钟抵达，雨雪不侵、寒暑无碍。
下沉庭院拆成多个“口袋”
垂直“叠”起三重立体绿洲
当传统归家主轴的空间逻辑被重新解构，万科东庐的下沉庭院也生长出颠覆性的景观语法。
以前，规整的矩形下沉庭院多被笔直的建筑边界机械围合，感觉像是 “建筑包裹庭院”。
现在，万科东庐的下沉庭院与建筑间有了更多接触面，进而形成 多个口袋空间。
从室内不同节点望出，能收获不同的风景，感觉就是 “庭院包裹建筑”。
▲下沉庭院规划示意
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归家大堂西侧的玻璃幕墙成为这场空间革命的观景眼。
粗犷山石堆叠出西高东低的自然山势， Z字型溪流顺山势曲折流下，登山者沿石阶抵达山顶的 赏枫亭时，整座 “绚烂溪谷川”便在其脚下铺展成立体画卷。
▲下沉庭院实景
环绕溪谷的 U型连廊，谦逊地退守场景边缘，休闲座椅凳巧妙嵌入廊柱之间，供人停留赏景。
这种 “动线场景化”设计，让长廊本身成为流动的观剧席，每根廊柱都画作取景框的竖挺。
▲下沉庭院实景
归家大堂北侧的 “山栌窗影”，则演绎着另一种空间蒙太奇。
约3米高、嵌有陶土砖的景墙，既是洋房首层的隐私屏障，也是光影画布。
当玻璃推拉门完全打开，枯山水的禅意、大堂的度假感与溪流的野性瞬间完成三重空间叠印。
▲下沉庭院实景
会所前，溪谷的山势被一道景墙骤然截断，在背后留出一道幽深的“峡谷”。
门前的 “梦窗石庭”，一块 约5米高的巨石耸立中央，形似妈祖，形成自然与人工的激烈对撞。
▲下沉庭院实景
建筑与庭院交接处，休闲平台从屋檐下悄然延伸，形成多处类似日式住宅“缘侧”的 灰空间。
摆上户外家具，快节奏的城市生活在此活动诗意的缓冲。
▲下沉庭院实景
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不仅如此，归家大堂与业主会所的屋顶也被精心打造成 “空中花园”。
归家大堂屋顶名为 “山丘花谷”，业主会所屋顶名为 “静谧客厅”，都连通着社区园林层。
▲屋顶花园规划示意
如此，下沉庭院的溪谷野趣，平台顶的疏影林间，空中漂浮的开敞式阳台，三者组合形成 立体景观矩阵。
▲下沉庭院示意图
宽绰阳台重构庭院基因
LDKBG贯通生活图景
万科东庐“洋房4.0”的最后一项关键变化，就是 “户内私享庭院”的运用。
24栋洋房，均配置了宽大的 开敞式阳台；2栋高层，北侧设备平台也有更多可能。
建筑外立面采取东方形制，主体以低饱和度的米白、米黄、深灰等色块进行穿插、咬合，营造出更年轻的印象。
通过结构外露的方式，勾勒出建筑体的几何张力——装饰性梁柱好似立体浮雕，预制构件拼缝化作装饰线脚。
洋房的开敞式阳台，为建筑增加了横向阴影。玻璃护栏晶莹通透，远眺下如同 悬浮的透明容器。
▲项目鸟瞰示意图
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更关键的是，这些阳台进深竟然 约有1.8米，比市区常见的1.5米阳台大出30公分。
别小看这点数字，这不是阳台的放大，而是将庭院基因注入垂直生活的空间编程。
1.5米只够2人并排坐在折叠露营椅，1.8米却够4人围坐在户外折叠凳上打牌。
进深充分的阳台才是真正的 “空中庭院”，让人在高处也能拥抱自然，享受独处时光。
▲外立面展示示意
高层户型北侧的设备平台，通过合理规划与设计，也预留了更多生活场景的可能。
▲创意样板间展示示意
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如果启动室内视角，你会发现，开放阳台也好、设备平台也罢，均 自然融入整套户型当中。
万科东庐的户型只有 5种，高层是建筑面积 约89㎡、102㎡三室，洋房为建筑面积 约106㎡、122㎡、137㎡三室。
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当 LDKBG一体化设计消弭了厅、厨、阳台的物理界限，生活的剧本被悄然改写。
洋房客厅巨大的落地窗，成了家庭剧场的天然取景框。
孩子在地毯上堆积木时，父母在阳台摇椅上抬眼便能捕捉成长频率。
晚餐后凭栏远眺，城市灯火与盆栽琴叶榕在视野中构成蒙太奇叠影。
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