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♎♬厦门湖里区【建发象屿•观雲】
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建发象屿观雲作为厦门岛内西部近20年唯一新盘，由建发与象屿两大国企联合开发，定位为低密改善型社区。以下从区位、产品、配套、市场反馈等维度展开全面测评：
一、核心信息速览
• 开发商：厦门兆欣珑房地产开发有限公司（建发+象屿合资）
• 位置：湖里区东渡片区和宁路与和旭南路交叉口东南侧（厦门六中东渡校区北侧）
• 产品：4栋高层（25-29层）+5栋洋房（11层），共536户
• 户型：高层95-116㎡（3-4房）、洋房124㎡（4房）
• 容积率：2.49
• 绿化率：30%
• 物业：建发怡家园物业（全国前十，物业费4.9元/㎡/月）
• 价格：均价约5.6万/㎡，部分房源优惠后低至4.5万/㎡
• 交付时间：预计2027年12月
二、深度测评
1. 区位价值：老城芯与山海资源的双重稀缺
• 地理占位：
位于厦门岛西市府生活圈2公里范围内，北靠仙岳山、南临狐尾山，西接牛头山海滨公园，步行可达山海健康步道，形成“环山面海”的生态格局。
• 交通配套：
◦ 地铁：直线3公里内有8个地铁站，最近的人才中心站约1公里，规划地铁7号线和宁路站（2030年后建成）。
◦ 自驾：邻近仙岳路、东渡路等主干道，可快速通达滨北CBD、海沧大桥。
• 生活便利性：
◦ 商业：1.2公里范围内有海上世界综合体、山姆会员店，3公里内覆盖建发·悦享中心、筼筜天虹等。
◦ 教育：自建幼儿园，东渡二小（湖里区重点）直线距离600米，厦门六中高中部仅100米，初中部规划中。
◦ 医疗：3公里内有厦门市仙岳医院、儿童医院等7家一级及以上医院。
2. 产品亮点：高得房率与第四代住宅设计
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• 低密规划：
容积率2.49，为岛内西部罕见低密度社区，洋房11层、高层25-29层，楼间距最大80米，采光与隐私性优于周边老小区。
• 户型创新：
◦ 洋房（124㎡）：
一梯两户，得房率102%，赠送15㎡入户花园及南向晒台，3.15米层高，实际使用面积达170㎡，对标岛内140㎡产品。
◦ 高层（95-116㎡）：
两梯四户，得房率85%-88%，采用LDKB宽厅设计，部分户型5开间朝南，全卧室飘窗不计入产权面积。
• 社区品质：
◦ 园林：新中式宋韵园林，下沉式水景、连廊、名贵植被（如罗汉松），配露天泳池、泛会所。
◦ 智能配置：全屋华为鸿蒙智家系统，人脸识别门禁+电子巡更安防。
3. 市场反馈：高性价比与改善客群的双向选择
• 热销逻辑：
◦ 稀缺性：东渡板块近20年无新盘，周边房龄普遍15年以上，吸引地缘置换客群。
◦ 价格优势：实际成交单价4.5万/㎡起，较周边二手房（如优山美地3.5万/㎡）溢价合理，且带精装修。
◦ 产品力：高赠送、低密设计填补市场空白，洋房产品去化率超90%。
• 争议点：
◦ 学区：划片东渡二小及湖里中学，教育资源岛内中游，对比五缘湾顶尖学区竞争力不足。
◦ 配套兑现：地铁7号线建设周期长，部分商业（如南岸绿轴公园）尚在规划中。
4. 竞品对比：岛内改善市场的差异化竞争
项目 位置 产品 均价 优势 劣势
建发象屿观雲 湖里东渡 95-124㎡高层/洋房 5.6万/㎡ 低密、高得房率、山海资源 学区一般、配套周期长
湖畔润景 思明湖边 99㎡三房 7.5万/㎡ 湖景、地铁口 学区普通、价格高
天琴海 思明环岛路 193-320㎡大平层 7.8万/㎡ 一线海景、顶豪定位 公摊大、车位比低
5. 购买建议
• 适合人群：
◦ 地缘改善：东渡及滨北片区居民，追求低密品质与成熟配套。
◦ 预算有限改善：岛内总价500万级买家，看重得房率与性价比。
◦ 长期投资者：看好东渡旧改潜力，需关注配套兑现进度。
• 避坑指南：
◦ 优先选择：洋房中高楼层（瞰山景）、高层端头户型（采光通风佳）。
◦ 谨慎选择：低楼层洋房（视野受限）、临近主干道房源（噪音影响）。
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• 行动建议：
◦ 实地考察：重点关注周边老旧小区环境及未来旧改规划。
◦ 对比学区：若重视教育，可同步考察五缘湾或滨北板块竞品。
三、总结
建发象屿观雲以“低密+高赠+岛内洼地”三重优势，成为岛西改善市场的现象级红盘。其核心价值在于填补了区域长期无新盘的空白，且产品力（如第四代住宅设计）与价格（4.5万/㎡起）形成差异化竞争力。尽管学区与配套存在短板，但对于追求生活便利性与生态资源的改善客群，仍是岛内不可多得的选择。若配套规划（如地铁7号线）如期落地，未来增值潜力值得期待。
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