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保利汀澜和注著测评，本年度专属于你的楼盘分析报告！
①：区位及配套
房地产的不可移动特性决定了其只能就地开发、原地利用，因此房地产的客观公允价值来自于其不可变更的地理位置以及现阶段的发展状态、自然环境、周边配套、远期规划等关键指标。
本期将对影响保利汀澜和著项目，较大的关键点，进行客观务实的阐述，希望能给您带来谢取帮助。
保利汀澜和著项目位于海南省三亚市崖州区创元中路与传新路交叉口的西侧，属于南繁科技城板块。
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截止到目前，在交通出行方面，项目距南繁安置区公交车站步行距离约150米，此处有往返于创新研学谷的312路内外环两条公交路线。
项目距崖州区政府公交车站约1.5km，此处有在崖州区往返的301路、302路、304路和306路，有崖州区往返于乐东县龙栖湾的303路。以及起点为崖州区中心渔港，终点为三亚市天涯区南边海路救捞站的58路。
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项目距崖洲湾轻轨站约3.5km，
距环岛高速互通约4.5km，
距崖州湾高铁站约5km，
三亚凤凰国际机场约32km。
在商业配套方面，项目自身以及相邻的住宅小区配建有小规模临街底层商业，可以在一定程度上满足业主日常类的简单生活需求，若是需求多元且规模相对更大的购物、餐饮等配套，则可以向东驱车约1.4km到达崖洲湾大道。这里的商品业带相对更为成熟，有早已经营多年的各类沿街商铺、超市、餐饮店，也有如青椰广场等近几年建成的中型商业群落。
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在教育资源方面，项目距崖洲湾科技城南开幼儿园步行距离约600米，距科技城南开小学约500米，距科技城南开中学约3.6km，距三亚市田家炳高级中学2km。需要注意的是，在义务教育阶段，公立学校的招生入学方案以教育局划定的片区为准，所以对于学位有明确需求的购房者来说，应了解24年度，并关注25年度三亚市教育局所发布的相关公告。
在医疗资源方面，项目区正在建设中的崖洲湾科技城综合医院约1km，距崖州区卫生院约2.6km，距国康医院约3.2km，距崖州南滨医院约4.4km。
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在景观环境方面，项目区正在建设中的南繁中央公园步行距离约700米，距已经建成的崖州文化公园约850米，距正在建设中的崖州湾科技成中央公园约1.3km，距崖洲湾海滩约4km。
保利汀澜和著项目位于规划面积约4平方公里的南山科技城板块内，这里属于是总体规划面积约69.3平方公里的崖洲湾科技新城的重要组成部分，而崖洲湾科技新城的总体规划则被定位为培育产业转型新业态，激活经济发展新功能，打造自贸岛建设新标杆的增长极。受益于科技新城的总体规划，崖洲湾区域近几年的发展可谓是日新月异，保利汀澜和著项目所属的南山科技城板块当下和未来的发展都令人充满期待。
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②产品及数据
若是想深入了解一个商品房楼盘的建筑详情，那么就必然要从开发商信息、楼盘投资规模、用地范围、建设内容以及产品定位等关键点进行汇总、分析、梳理。
本期将对保利汀澜和著项目自身的相关建筑数据进行客观、务实的阐述，希望能给您带来谢谢帮助
保利汀澜和著项目总占地面积约41.3亩，土地用途为70年产权的二类住宅用地，土地使用权的终止日期为2094年3月10日，由三亚保晟实业发展限公司投资建设。三亚保晟实业发展有限公司是保利三亚房地产开发有限公司于2023年10月8日登记成立，注册资金2000万元人民币的全资子公司保利平台合作项目总建筑面积约9.55万平方，其中计容建筑面积约6.89万平方，不计容建筑面积约2.66万平方。项目容积率为2.5，绿地率40%，建筑密度为22%，机动车停车位共计722个，非机动车停车位共计1215个。
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项目拟建设内容包括6栋地上25~26层高的住宅楼，其最大高度为79.8米，共计588套住房，3栋仅地上一层高度为6米的商业配套用房，其高度为6米，一栋仅地上一层的门岗以及地下一层的整体地下室。
项目内部由保利物业提供管理服务，物业费为每平方3.99元。
保利汀澜和著项目内部的6栋高层住宅楼以东西两排对称的并列式布局建造，园区大门、中庭、休息区、室外泳池则由南至北的依次分布在园区内的中轴景观带。1号及2号楼的底层为连接商业，3号、4号、5号以及7号楼底层设计为架空层。此区域内按照不同的主题和陈列设施被规划设计为青年健身区、儿童娱乐区、老年活动区以及乒乓球区，6栋住宅楼的总高为25~26层，每栋住宅楼仅设计有一个单元，每个单元内均为两梯四户。
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保利汀澜和著项目共规划设计有三个面积区间的户型产品，分别是建筑面积109平方的A户型，其位于单元平层内的中间位置，A户型的室内格局为三房两厅两卫，建筑面积120平方的B户型，位于单元平层的边户位置，B户型的室内格局为四房两厅两卫，建筑面积138平方的西户型，仅位于3、5、6、7这四栋楼靠近园区中轴景观带的边户位置，其户型格局为四房两厅两卫。
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以项目内套数占比最多，建筑面积109平方，格局为三房两厅两卫的A户型为例，入户的左侧是带有两扇小推拉窗的开放式厨房，其采用上悬滑道式三重可推拉门的设计在一定程度上兼顾了室内的采光、通风以及烹饪油烟外溢的问题。客厅面宽约3.9米，其南侧的面积近12平方，连通次卧室的景观阳台。因为本户型处于平层内的中间位置，所以无法达到平层边户的南北通透效应，但受益于楼栋平层内北侧连廊的设计，故而如厨房、次卫、厨房、主卫内都建造有非落地窗，在一定程度上降低的私密性的前提下，提升了部分空间的通风和采光效果。主卧设计为套房，平面宽约3.3米，整体进身约7米，卧室与卫生间内均设计带有飘窗。
保利汀澜和著项目的1号、2号以及5号楼的交付时间为2025年的6月30日，3号、6号以及7号楼的交付时间为2025年的9月30日，项目在售的住宅产品整体采用精装交付，但交付标准不包含家具与家电。
截止到目前，住宅产品的均价约为每平方1.9万元。
③：优势VS劣势
若是想客观分析一个商品房楼盘的优劣势以及市场竞争力，需要对该楼盘的地理位置、区域发展现状、楼盘周边配套、楼盘设计定位、产品消费人群以及区域未来规划发展等关键信息有深入的了解。
本期将对所有得到的综合信息进行汇总梳理，进而分析出保利汀澜和著项目的优势、短板、市场竞争力、相关注意事项以及适配购房人群等内容。
保利汀澜和著项目的优势直观的体现在开发商品牌底蕴以及前期物业这两个层面，保利的品牌优势毋庸置疑。在新建商品房市场上，保利长时间保持着相当不错的市场份额和稳健发展的态势，在区域相近、楼盘定位相近、物业费相近的三个数据指标下，保利物业的管理水准则保持着相对不错的市场口碑。
至于短板来说，则相对体现在楼盘临路可能会带来的噪音，以及产品户型均为非独立住房这两个层面。
保利汀澜和著项目的四个方向分别毗邻创元中路、传薪路、钟芳中路以及南繁路。随着亚洲湾科技新城的各项规划逐渐落地，常住人口数量逐渐提升后，项目南侧的创元中路以及北侧钟芳中路的车流量也将会随之提升，届时，项目1号和2号楼的车辆噪音可能会有着较为明显的增强，6号和7号楼的车行噪音相对来说也会有所增加。
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在产品设计上，保利汀澜和著的三个户型均采用了开放式厨房的建筑布局，虽然在装修阶段，以多层可折叠推拉门，对于开放式厨房进行了一定程度的空间隔绝，但相对于国人喜欢煎炸烹炒的烹饪习惯来说，并非是独立厨房的结构设计还是有可能会使得部分油烟外溢。
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崖洲区目前在售的住宅楼盘有多个，但与保利汀澜和著项目在当下产生直接竞争的楼盘主要是招商臻园和聚亿椰海锦城，三个楼盘的占地规模区别不大，在开发商品牌底蕴和物业服务面积这两点上来说，保利和招商处于相近的水平线，聚亿则处于相对的劣势。在地理位置上来说，招商处于崖州湾科技新城的滨海板块，聚亿处于南山科技城非沿海板块的近中心位置，保利则处于现阶段南方科技城的偏北端。在产品定位、户型设计、赠送面积、内部装修、单元内提乎比等多方面来说，聚亿相对略高于招商和保利。当然这也就使得截止到目前来说，聚亿的均价约为每平方2.5万元左右，招商的均价约为每平方2.4万元左右，保利的均价约为每平方1.9万元左右。
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除了优势和短板以外，购房者还需要了解并查验一点，那就是保利汀澜和著项目的土地是在2020年3月8日之后金牌得到的，受制于（琼）建房【2020】第105号文件的管制，所以保利汀澜和著项目出售的新建商品房应当在满足商品房销售管理办法的第7和第8条的前提，且经过住建部门审批发放现房备案表之后，才可以对外公开发售。
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