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岳麓板块再起新盘热潮，绿城悦海棠备受关注。观沙岭的格局可能即将迎来巨大改变！
岳麓区观沙岭033#地块从最新批前公示来看，板块又添一改善大盘。《绿城锦海棠》二期——悦海棠占地面积约4.26万㎡，，总建筑面积14.14万㎡。
规划13栋住宅（4栋17层小高层+9栋31-33层高层），容积率≤2.68，共计754套住宅户型。客户普遍定位为看重学区和品质改善的群体，预计今年11月入市。
项目规划定位为改善型刚改产品：中等户型（90-150㎡）约630套，占比83.6%，大户型（150㎡以上）124套。
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一期“锦海棠”主推133–170㎡大户型，均价约1.8–1.9万/㎡；
二期悦海棠主力户型约128-170㎡。项目楼栋以“南低北高、围合环状”布局为主：4栋南向17层小高层、9栋北向31-33层高层，每栋楼都能拥有良好采光与景观视野。既保证了内部社区的私密性，又让北面高层居民拥有远眺和阳光。并且所有户型为四房产品，每栋建筑层高都达到了3米+。这些户型多为两梯两户或两梯三户设计，其中139㎡、168㎡等大户型均配备独立电梯厅（类一梯一户）
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再说说配套，悦海棠的区位优势是非常突出的。项目西侧紧邻长沙市实验二小和南雅求实中学，后者是刚获批的公办中学，预计今年9月迎来首批学生。两校仅一街之隔，为项目提供了优质学区加持。
交通方面只有一个规划中的八号线，未来肯定会有。但是距离还有多远说不准。如果在意这个的，建议当它没有去作考虑。
此外商业方面两公里的商场有麦德龙、花园城、凯德壹。
目标客群：
从户型与配套来看，悦海棠定位明显偏向改善型购房者。官方报道指出，项目周边配套完善、环境优越，预计将吸引众多“改善型购房者”的关注。例如那些看重双名校、城市更新利好的优质家庭，或想换大房的公务员、教育工作者等，都可能成为主要买家。
目标客群：
与绿城锦海棠不同的是，悦海棠的面积更大，客群更明确：不仅仅是小两口的首套升级，也可能有多套改善需求者。如果市场预期不稳或供应骤增，高位入场的风险就会暴露。总体而言，我倾向于认为悦海棠的核心客户以自住改善为主，但对投资者也有一定吸引。
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