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天津11月新房销售榜上，一个红桥新盘异军突起，以3.06亿元获得 全市冠军。
而且，7月18日拿地，10月27日即首开，当月冲上全市销售额第二。
12月中旬，实景示范区亮相，房源竟也去化多半。
这样的节奏，真的是出乎市场意料。
这个新盘，就是位于西站以北的 建投·誉河院。
现在复盘背后的逻辑，不得不感叹，这是一场 天时+地利+产品力的胜利：
入市节点赶上楼市新政，收获头一波政策红利
片区整体开发，城市界面更好，摘除旧有标签
区域内久无新增供应，积累了一定的市场需求
抢占“红桥首个全架空社区”先机，产品力诱人
高附加值+高性价比，吸引跨区置换
西站板块开发启动
规划升级，北区抢占先机
2023年8月，天津市政府正式批复 《天津西站综合开放枢纽——京津冀同城商务区建设总体方案》。
着力打造 高铁枢纽综合开发标杆区、 同城生产生活引领区、 都市型产业升级先行区和 津卫人文生态魅力区。
▲央广网报道截图
围绕“津城”高端服务业发展布局，形成 “一核两带三组团”发展格局。
其中，“一核”即 天津西站核心商务区，规划面积 约3.5平方公里。规划总建筑体量 约280万㎡。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
以子牙河为界，南侧是I期，北侧是II期。
▲京津冀同城商务区空间布局（摘自网络）
目前，片区建设已驶入快车道。
西站南、京津冀工业软件基地等一批重大项目开工建设， 大兴国际机场天津西站城市航站楼正在加紧建设。
天津第二家山姆会员店签约落户西站东侧，作为山姆第四代门店的全国样板，预计2026年前后正式开业。
▲西站山姆会员店鸟瞰效果图（摘自网络）
西站西大桥北向西匝道工程、新建跨子牙河桥工程，今年都已提上日程。
另外， 耀华中学红桥学校高中部去年已经开学， 耀华初中部以及 天津实验小学红桥学校正加紧筹备。
▲规划津航桥鸟瞰效果图
建投·誉河院，就位于子牙河北的天津西站核心商务区II期。
西至规划沽港道，东至规划沽水道，北至规划清河沿大街，南至子牙河北路。
南侧紧邻 子牙河滨河公园，与天津西站隔河相望。
西北侧是在建的 地铁4号线北段西于庄站，预计2025年通车，届时向南一站即达 西站，可 和1、6号线换乘。
▲项目区位图示意
作为片区内首个住宅项目，可以说，上述这些都是建投·誉河院的天时与地利。
更关键的是，周边还是 成片开发，规划住宅总体量 约59万㎡，商务、商业总体量 约72万㎡。
像不像当年天津的三岔河口和老城厢？
这种可以整体开发焕新的老城区，既能享受城市核心的配套，又能收获更新的城市界面。
红桥首个立体社区
“超级底盘”带来全新居住体验
建投·誉河院是 红桥区首个采取全架空平台停车设计的立体社区。
项目占地 约2.84万㎡， 容积率2.2，计容建筑面积 约6.31万㎡。
社区整体抬高 约5.2米，底部构建了一个 “多功能立体空间”。
在平台顶部，布置了 9栋17-18层两梯二小高层， 6栋4-10层一梯二洋房。
▲项目鸟瞰效果图
这种新设计自年初开始流行，彻底颠覆了社区规划的传统逻辑。
架空平台如同 “超级底盘”，底部集成 停车、配建、商业等功能，顶部只留住宅和园林。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
这样的设计使得整个社区规划一体性更强，不会再显得凌乱。
▲项目沿街效果图
人们居于高台之上， 视野更加开阔，心理上也油然而生一种尊贵感。
而且，这种高差还形成一道 天然屏障，外界再难窥视，有效保护了社区隐私。
约3000㎡商业，都设在北、南、东侧架空平台下的临街边缘，为街道增添了活力，营造出浓厚的 烟火气。
▲项目沿街效果图
社区主入口位于 地块西南角，只供业主步行进出。
你走出大门，过条马路就能进入 子牙河滨河公园，享受沿河的美丽风光。
从地铁站回家路上，沿街遍布各种便利小店，买好生鲜果蔬再进小区，晚餐的食材就齐了。
三个车行出入口则位于 东西两侧，直朝向马路，和人行动线互不干扰。
▲项目出入口规划示意
架空层车库，车辆都是 平进平出，不必再上下坡道，你的驾驶体验和安全性自然更高。
入口门头和架空平台实现 一体化界面，不仅增强了 驾车归家的仪式感，也让整片街区显得更有品质。
归家动线丰富丝滑
游艇式入口、二进制社区大堂
西南角的社区主入口，朝向规划的沽港道。
连续的架空平台边界，在大门前主动内退进去一部分，形成一片三角形的 迎宾广场。
顶部悬挑起一个巨大的三角形 “海河之冠”，通体冰川蓝玻璃幕墙，如同一个通透的 “玻璃盒子”。
它汲取海河自然的曲线，勾勒出漂亮的曲线，又像 豪华游艇的舰岛，时尚、前卫、充满科技感。
▲项目主入口实景
门前广场被“海河之冠”笼罩，正好形成一片 巨大的门廊，成为 室外向室内过渡的灰空间。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
侧面的 拱券设计，灵感源自 北洋大学堂，历史寓意深远。
旁边则是叠瀑、奇松组成的景墙，大大增强了你的归家仪式感。
▲项目主入口实景
进入大门，便是建投·誉河院的 社区归家大堂。
它有别于传统大堂的结构，形成内外 两重利益感的归家体验。
一进前厅，设置了接待台，更加开放，更强调归家仪式感。
穿过右侧门洞来到 二进内厅，设有沙发、茶几组成的 休闲区，更加私密，更强调功能性。
▲项目社区归家大堂实景
内厅侧面的玻璃门，连接着 约700㎡的业主会所和 下沉庭院。
会所的功能目前还在规划中，但可以确定的是， 各个室内空间都面向下沉庭院，都能享受到天光和美景。
▲项目下沉庭院效果图
围绕着大门、社区大堂、业主会所和下沉庭院，建投·誉河院形成了 多条步行归家动线，尤其体现 尊贵感。
其一，归家大堂内厅的侧面、业主会所的里侧，各预留了一部 电梯， 通向架空平台顶。
平时你步行归家，可以进入大门、穿过社区大堂的前厅，乘这两部电梯上到架空层顶，再穿过园林、从首层入户大堂乘梯上楼归家。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
▲项目归家动线示意
其二，业主会所的两侧留有小门， 通向架空层下的车库。
如果你着急回家，或者赶上雨雪天、酷暑天，可以穿过社区大堂，刷门禁入园，直接穿行架空层车库，再从车库大堂乘电梯上楼。
▲项目归家动线示意
高定天幕美学立面
大手笔铝板装饰、270°弧面转角窗
建投·誉河院建筑立面的标准不低，南向 大面积玻璃，搭配横纵布局的 铝板装饰框，凸显了精工与品质。
而且，这些铝板装饰框不仅只存在于南立面，也穿过东、西山墙，连通北立面， 几乎环绕楼体一周。
这真的很难得，有多少项目会舍得在侧山墙和北立面上投入这么大的成本呢？
但效果也是立竿见影，建投·誉河院的住宅终于能实现 360°无死角的审美，一下就立住了社区调性。
▲项目建筑立面效果图
横、纵向的铝板线条，共同筑起建筑的稳定与挺拔。 铝板屋檐和 玻璃幕女儿墙，组合成学士帽般的造型。
小高层立面还采取了 非对称布局，通过视觉重点的偏离，打造出一种特殊的“视觉路径”。
这种非对称立面视觉冲击力非常强，更具活力、自由、开放，呈现一种不可预测的形式美感。
▲项目建筑立面效果图
仔细看，这些铝板线条不是单调的直线，而是 有粗细和弧度变化的立体线条，简约又不失个性。
这也是汲取自 天津海河自然曲线以及 高铁流畅的头部线条，构建出既具有动态美又充满历史底蕴的建筑外观。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
▲项目建筑立面效果图
而且为了和流体铝板搭配，部分边套户型南向主卧的转角飘窗，竟然全都采取了 弧面玻璃。
这种设计虽然更加美观，但难度也是显而易见的——加工难度大、精度要求高、安装困难，当然成本也更高。
所以在天空之镜后，市场上很少再见过转角窗的弧面玻璃。
▲项目建筑立面效果图
北向的首层入户大堂 约5.2米高，气度超凡。
散发着金属光泽的 铝板，搭配浅灰色 石材、通透的 玻璃，再加上大量的弧形处理，主打一个奢阔时尚。
▲项目建筑立面效果图
大围合全楼王布局
约1.3万㎡中央景观，4个下沉庭院
建投·誉河院的地块并不方正，楼体摆位的难度其实很大。
最终，建筑师放弃了“插蜡烛”的形式，采取了 大围合规划布局，将15栋住宅设置在地块四周， 北高南低。
如此，既最大程度减少了内部楼栋之间的遮挡，又围合出一个 大约1.3万㎡的中央景观空间。
南侧一排住宅，南向正好 直面子牙河与滨河公园。
合适的楼层，站在窗前便能欣赏到碧波荡漾的河水、生机盎然的公园、巍峨雄伟的西站……
北侧一排住宅，南向正好 直面社区中央景观区，当然高区部分户型也能远眺河景。
可以说，整个项目没有楼王，但却 栋栋都是楼王，每栋都有 高浓度场景视线。
▲项目鸟瞰效果图
整体景观结构 “一径、三苑、九境”，一条水系贯通全园，并串起九个功能分区。
因为红黑号站、换热站等都设在了架空平台下，整个园区的景观更加规整。
再结合几处 下沉庭院，带来更加立体、丰富的视觉感受和游园体验。
归家大堂背后，是 第一重下沉庭院。
以 奇松、怪石、水台、叠瀑、景墙精心构建，三面皆是玻璃幕墙，庭院本身就成为室内最好的景观。
▲项目示范区下沉庭院实景
业主会所内嵌的 第二重下沉庭院，中央设置了 下沉卡座，天气好的时候，人们可以坐在庭院当中聊天、喝茶。
两侧墙面延续了主入口的拱券元素，内侧是会所的落地玻璃幕墙，将风景和阳光引入室内。
▲项目下沉庭院效果图
社区中央的 第三重下沉庭院名为 “浮舟落月”，以端头景墙上一盏圆月壁灯为主题。
当夜幕降临、壁灯亮起，宛如升起一轮明月，更显庭院闲适静谧。
侧面一架巨大的 红色旋转楼梯，连通着架空平台顶和下沉庭院底，为空间增添活力与时尚。
旁边是一处下沉卡座，充满了度假感。
▲项目下沉庭院效果图
社区西北角的 第四重下沉庭院面积最大，名为 “逸水澜庭”。
它的一侧是 休闲廊架，底下借立柱设计了 吧台、吧椅，你可以端一杯咖啡或奶茶，在这里坐上很久。
它的另一侧是一面巨大的 阶梯看台，旁边还有 滑梯从架空平台顶延伸下来。
孩子们一定最喜欢这里，他们可以一遍遍从阶梯看台跑上去，再顺着滑梯划到庭院底。✅✅天津【建投誉河院】售楼处电话400-159-8559转分机号5555【☎☎VIP专线】
▲项目下沉庭院效果图
户型追求高附加值
零走道、大面宽、高出房率
项目总计 五款户型，全部是三室两厅两卫布局。
一梯二洋房产品有两款： 建筑面积约118㎡、135㎡。
两梯二小高层产品有三款： 建筑面积约97㎡、114㎡、129㎡。
受益于天津最新建筑规范，每款户型的 附加值都很高，比如都带 设备平台和 飘窗，洋房部分顶层有 阁楼和 露台，部分首层有 小院。
尤其是洋房产品，整个社区不足百套房源，本就非常稀缺，再加上都采取大面宽、宽厅设计，所以去化速度非常快。
像 建筑面积约135㎡的洋房户型，拥有 约40㎡巨型客厅，早早就被一抢而空。
建筑面积约118㎡的洋房户型，客厅轴线面宽能做到 约6.1米，这个尺度也是相当超配。
再加上独立玄关、主卧套间、U型厨房，使得户型可拓展空间非常大，收获150㎡户型的空间体感。
小高层全部是两梯二布局，这样就消灭了传统两梯四布局下的中间户及连廊。
哪怕是最小的 建筑面积约97㎡户型，也能实现南北通透，舒适度和私密性丝毫不逊于11层的一梯二产品。
而且，几款户型全部实现 “零走道”，消灭了一切无效走道。
像建筑面积约97㎡和约114㎡户型，都是 客餐厅同宽，前者开间 约3.6米，后者 约4.2米。
所有功能空间的门均朝向中间开，走道功能和餐厅、客厅合二为一，围绕餐桌形成洄游动线。
▲建筑面积约114㎡户型样板间
小高层的 建筑面积约129㎡户型，舒适度更是不输洋房。
客厅轴线面宽达到惊人的 约6.4米，像样板间那样摆一组双面坐沙发，将空间一分为二，充分释放休闲区“左右逢源”的松弛和舒适。
▲建筑面积约129㎡户型样板间
巨大的落地窗宽度 超5米，中间那 一整面玻璃，仿佛IMAX巨屏，窗外美景无损呈现。
▲建筑面积约129㎡户型样板间
主卧开间也有 约3.6米，再加上转角窗和侧山墙的大窗，视野更加通透，采光也更好。
▲建筑面积约129㎡户型样板间
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