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周边大量无法拆迁的二手房确实拉低了片区圈层，同时学校跟周边二手一样，都是小学划片入读、初中微机派位；
梅溪湖一期当年虽然也有较多老旧二手，但是梅溪湖一期的新盘初中是配套入读，老旧二手小区只能微机派位，教育上具有天然的优势。
片区近3年开盘的新房：
2019年12月开盘的北辰时光里，精装售价1.07万/㎡；2020年上半年开盘的金茂建发泊悦，精装售价1.3万/㎡；2020年下半年开盘的正荣滨江紫阙台，高层毛坯售价1.25万/㎡；2020年12月开盘的复地滨江中心，精装售价1.6万/㎡；
2021年下半年开盘的华杰天骄，毛坯售价1.3万/㎡，真正的正地铁口楼盘；2022年开盘的中建麓江府，精装售价1.4万/㎡；
现在1.9万/㎡的招商滨江境，妥妥的价格高地！
以周边的二手房售价和二手成交情况及活跃度，周边的这些客群，真没看出有多高端！
八方小区、钰龙天下早就通过那些土豪家长砸钱买教育，通过二手的客群迭代变成中高端圈层；梅溪湖、洋湖靠的是片区都是纯新楼盘，上车门槛都不低，也实现了中高端圈层，同时梅溪湖早期的很多楼盘已经通过大量的二手交易实现了客群迭代。
在同等配套和教育资源情况下，招商滨江境售价确实是鹤立鸡群，已经成为了击鼓传花的最后一棒。未来要想靠周边新推出更高价新楼盘实现倒挂几乎不可能了，因为未来片区的住宅地C1可以全部实现一线看江，C7地块距离江边很近，也能实现部分看江，这些都有一线江景价值的稀缺属性。
河西滨江和市府板块其实应该划分为四个区域：市府教育教城融合片区、滨江新城主城区、滨江北、市府老谷山；而滨江北明显弱于滨江新城主城区和市府教城融合片区。
（1）市府教城融合片区：拥有无敌的长沙市实验小学和长郡双语中学，未来观沙岭旧改的主战场，未来将会有九块地出让，将打造教城融合示范区，就看这些新地块能不能配套入读了。
（2）滨江新城主片区：发展已有六年时间，并且已经没有新地块，片区也基本成型，拥有河西第一高楼湖南金融中心以及基金小镇。但是遗憾的是整体品质并没有达到预期，住宅除了龙湖春江郦城和万科金域国际/滨江的品质还可以之外，其他住宅的品质放在全长沙也只能算中等水平。不知道还未交付的旭辉铂悦湘江和复地滨江金融中心未来会做成什么样子，如果一样普普通通那就真对不起这个地块了。
长沙滨江新城的整体建成效果跟周边的城市比，如武汉的二七滨江，确实差了很多个档次，武汉二七滨江的住宅建成效果哪怕放到北上广深也能算豪宅。再对比南昌的红谷滩，应该也只能甘拜下风。
另外一个值得反思的现象就是，号称湖南金融中心的滨江新城竟然没有把四大银行的任何一家总部引进过去，四大行的总部仍然坐落在传统的湖南金融中心-芙蓉中路。
（3）滨江北：滨江新城的南中心和北中心其实都在上图所示的滨江新城主城区，也就是说都在福元路大桥以南，那么福元路以北其实只能算是滨江新城的延伸。而且在滨江新城的整体大规划中，北中心放在了远期规划。
为什么北中心放在了远期规划？答案很简单，就是北中心及福元路以北基本都是商业，而纯商业地块是很难找到买家的。
从目前的长沙写字楼商业库存及出租率来看，是没有开发商干这种亏本买卖的，上一家在长沙承接多个商业写字楼的世茂和绿地已经暴雷，应该没人再步世茂和绿地的后尘。加上现在地产行情这么差，地产大佬们都纷纷暴雷躺平，住宅地块都很少有开发商拿，更何况绝对亏本的商业地块。
那北中心商业指望谁呢？
指望金茂地产？金茂地产在长沙最多也就是搞搞梅溪湖的写字楼，毕竟整个梅溪湖的一级土地开发是它做的，而且靠梅溪湖卖地的也实现了不小的收入，帮政府建设地标写字楼的任务他不干谁干。
指望招商地产？招商凭什么当这个冤大头，人家央企也是企业，也是以赚钱为目的的，怎么可能会干这些亏本买卖，除非把大量的好的住宅土地廉价卖给它。
指望政府？从短期政府的财政情况来看，纯政府投入的难度相当大，湘江财富金融中心已经是举全市财政之力砸了100个亿建起来的，长沙还有那么多地铁要建设，还有那么多旧改要搞，还有梅二产业要搞…… 目前财政已经赤字的很厉害了。
况且从滨江新城主城区的几个写字楼出租率来看，目前还不需要建设更多的写字楼。
滨江新城核心区的旭辉铂悦湘江和润和滨江湾，都把原本需要建设的商业写字楼建成了商业大平层住宅，完全是居住功能，不是办公属性，足以说明现在长沙的办公楼有多过剩，不然政府怎么可能会同意他们这么改！
所以皮球哥认为，滨江北板块的发展会慢于同样是湘江新区管辖的市府观沙岭城市更新和梅溪湖二期，甚至会慢于天心区旧改和开福区旧改。
先思考一个问题：招商地产是豪宅开发商么，你们听过他在全国的豪宅么？
但我相信你们一定听过下面这些的其中一种或几种：金茂府、融创壹号院、绿城凤起系列、旭辉铂悦系列、万科湾系列、建发养云及央玺、龙湖别墅，还有星河湾、杭州滨江、仁恒等小众豪宅开发商。
前几年在行业开始比拼品质的时候，皮球哥也是响应集团的号召要全面对标学习行业品质标杆地产，组团去考察学习绿城、融创、龙湖、万科、建发、旭辉，甚至东原等地产公司的项目，集团给的这份对标学习名单里面是没有招商地产的。
先来看下招商地产在长沙的代表作--长沙招商雍山湖，当年号称招商最高端的雍系，靠宣传的品质溢价首开就卖到了1.5-1.6万/㎡，当时还没落地长郡双语谷山中学的时候有多少人是冲着品质买单的！如今即将交付，做的到底如何呢？
项目实景图：
小区的景观几乎都是大面的铺装，并且铺装还没有做任何成品保护，施工工序也是先铺砖后种树到底铺的砖全部被泥土污染了。招商作为这么成熟的地产，竟然管理水平这么差，要知道这种基本的工序问题在高周转的小地产公司都是管理红线，如果这种问题发生在龙湖、万科身上，估计景观工程师、项目总直接都被开除了，奈何央企就是那么佛系，反正你也不能优化掉我，我想管就管不想管公司也没办法。
关于为何大面积的都是铺装，招商回复的是消防登高面必须硬质铺装，他们没办法，只能按照规范办事，并且都是按图施工，符合规范要求的。好，那请你看看长沙近两年交付的其他楼盘，同样有消防登高面，别人家景观长什么样！
对比长沙其他的品质盘：
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