海珠【保利南泰路地块】规划方案,详细解析及产品&价格预测,低密度围合式园林,“学铁商医园体住”七边型战士

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海珠西南泰路地块（即翠城花园东地块），经过76轮激烈竞价，被保利以350000万元总价拿下！

加上需要无偿移交的商业配建成本165201.4万，房企实际需要支出的总成本超51亿。

而地块住宅部分占地42208平，容积率3.4，总建面143507平。据此计算，住宅成交楼面价超3.6万/平。

广州规自局发布了南泰批发市场（翠城花园东地块）的修规方案。

1、南侧004号地块调整为商业商务用地(B1/B2/S9)，占地约2.78万平，容积率约7.2，限高200米

也就是说，20万方商业综合体是在的，可能还有200米地标。

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2、032号地块为商住混合用地，占地约4.2万平，容积率约3.4，限高100米，总建面约14.3万平

相比年初海珠推介的版本（容积率4.0-4.5），住宅密度降低了。

更关键的是，14.3万平大型社区+3.4容积率+非超高层的组合，在海珠西就是王炸了。

3、026、001号地块调整为中小学用地，占地约2万平，估计就是昌岗中路小学

地块规划配建27班小学，按海珠区教育局公布，这所小学已明确由昌岗中路小学领办，纳入昌岗中路小学集团。

同时，昌岗中路小学对应的初中组别是第四组，本身也有升五中的名额，这个书包组合在海珠西非常能打。

4、007号、433、005号地块均为公园用地，合计大约1.68万平

可以这么说，南泰批发市场地块修规方案出来，均好性和确定性更强了：

20万方商业体+14.3万平住宅+昌岗中路小书包+三地铁环绕+海珠西更成熟的二环区域。

规划9栋住宅

塔楼+板式结合，下沉式会所炸场

1、定位为刚改和改善型，虹吸整个海珠西的购房客户，尤其是周边二手房业主的改善需求。

2、采用围合式布局，打造超大中央园林。园林景观、外立面以及下沉式会所配套等，将成为海珠西顶配。

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从规划图可以看出，项目采用围合式布局，中间留有不少园林面积。

占地6000平+的后花园，还可以直通商业，相当于把“中央公园”搬进老城芯。

海珠西，最缺的就是大社区大花园，南泰路地块在这点上，优势巨大。

3、项目整体楼距宽敞，视距超远。

在楼栋排布，不按传统直线对齐，而是通过旋转角度、错位布局，让每栋楼的法线错开，从而拉大了视距，进一步减少遮挡。

4、楼体形态为塔楼+板楼，板楼作为楼王。将会打造9栋住宅，采用塔楼为主+板楼结合的模式，全南向户型。其中，1栋、2栋和10栋为一层六户（3T6），5栋、3栋和7-9栋为一层五户（2T5），6栋为板楼设计（2T2）。除了6栋板式为30层之外，其余的楼栋也不过32层高。

5、面积跨度会尽量做大，预计88-163平。三房两卫起步，主力户型是88-132平三至四房，做塔楼；会配置少量160-170平左右的大户型，做板楼。

6、十字中轴，缝合一座大花园综合体

这条十字中轴沿着南泰路两侧展开，把地块南北两侧、住宅区内部的集中绿地串联，住宅将打造约2.2万方公区园林+约1万方双公园绿地，形成公园商业结合的“花园综合体”。

这样的居住形态和生活方式，打破了以往部分改善盘无社区、无花园、无配套的困境，为广州改善买家提供了全新生活范本。

交通配套

往北走是8号线宝岗大道站D口，大约400米；未来项目北侧将新增出入口，直行距离将缩短到约300米。

还有2/8号线昌岗站，走路大约900米，也就是10分钟左右，一路上都是沿街商铺、住宅区，步行线路非常宜人。

宝岗大道、江泰路、燕岗3大地铁站护法，接入4条地铁（广佛、2、8、11号线），半小时内去到市区各个核心板块。中大10分钟内，琶洲、北京路、芳村都在20分钟内，只有去天河稍微远一点。

自驾也很方便，市区半小时内，走鹤洞大桥去芳村，走内环去河北，昌岗中路连着新滘西路直达琶洲。

南泰路地块自拿地后就马不蹄停拉节奏。

4天备案、打桩+样板房同步推进，3个异地样板房预计春节后开放。

价格预测:

价格方面可以用旁边的保利燕语堂悦做参考，燕语堂悦拿地可售楼面价4.4万/平，成交单价在5.2-6.5万/平之间。

南泰路地块拿地可售楼面价约3.8万/平，比燕语堂悦便宜点，但楼盘整体优于燕语堂悦，销售价格会稍高于燕语堂悦。

南泰路地块单价方面，预计5字头起步，单价5.8万起。

总价方面，大概率500万内起步。

保利南泰路项目，将让城市变得高级，让生活变得丰富，也会是一次彻底的人居迭代，实现地段和产品的相互成就。

当然，还有更多的产品亮点正在反复打磨当中，预计春节后，南泰路项目的方案将会有刷新更多消息。

而当这份“好房子”的新答卷真正成型时，主城改善的标准，将会被保利系统性地重塑。

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