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↓四大别墅盘的具体位置（制图：好房汇）
01
项目概况
先来看看四个这别墅项目的基础参数：
位置方面，四个别墅项目都在西、南二环外，属于“城市墅”；
景观方面，森林公园、湿地公园环绕，不相伯仲、各有特色；
市场方面，彼此相隔仅1-3公里，形成了竞争与集聚效应，任何一个客户都会货比四家。
A. 保利天瑞，位于洋湖，东临长郡双语洋湖实验中学，北临瓦官口路，西面和东面均临洋湖湿地公园；
B. 山墅一生，位于梅溪湖洋湖中轴交汇处，麓山以南，依山而建，打造六级台地墅居；
C. 南山天岳，位于麓山海拔约170米高处上，坐拥“白鹤天池”，四面环山，有山有水；
D. 深业麓溪云境，位于大科城，背靠桃花岭，从梅溪湖南岸下穿麓景路隧道即可抵达。
接下来，好房汇详细对比四大别墅盘↓
02
配套PK
作为别墅项目，它们业主工具更依赖驾车出行，轨交并不是配套重点。
所以，我们主要从路网、教育、商业配套角度PK，特别要需要注意明显不利因素:
1、路网方面，保利天瑞进出仅有一条小路，双向两车道，东侧不远处有一所中学，碰到放学易拥堵。
南山天岳，自建一条1.8公里的上山公路，好处是隔绝了外界喧嚣吵闹，不足是对于老人和小孩不太友好，进出不太方便。
（保利天瑞门口的靳江河路实拍）
2、教育方面，保利天瑞虽然紧挨着长郡双语洋湖实验，但仍需要在洋湖派位；
山墅一生周边有博才小学、博才白鹤（在建），初中派位；南山天岳小学入读博才白鹤-西校区，初中洋湖派位；深业麓溪云境也是派位。
3、商业方面，这四个项目均主要依靠周边商圈和一些社区底商。
03
产品力PK
产品维度，四盘各有千秋，面积段相差不大。
但是，保利天瑞是独门独院的双拼院墅，其他三个均为上下两户的叠墅产品。
接下来就从外立面、园林、户型设计三个角度具体来看——
保利天瑞：仿石涂料+铝板+面砖+石材；
山墅一生：铝板+"LOW-E"中空玻璃幕墙；
南山天岳：干挂石材+铝板；
深业麓溪云境：干挂石材+金属格栅+铝板。
保利天瑞外立面↓
南山天岳外立面↓
深业麓溪云境外立面↓
好房汇之前，曾做过一期长沙楼盘外立面盘点，讲外立面的品质问题。（详情：买房记得先看外墙！教你快速判断长沙楼盘档次）
外立面的成本高低，依次是玻璃幕墙>干挂石材>铝板>面砖>真石漆>涂料，比如我们熟悉的绿城凤起麓鸣，部分楼栋就用的全玻璃幕墙+铝板。
园林/景观PK
保利天瑞>南山天岳>山墅一生>深业麓溪云境
这四个盘中，保利天瑞园林展示区做得较为惊艳，已建好3个会所，配置拉满了。而山墅一生还未做园林实景展示，规划很不错，但兑现还需要时间。
保利天瑞会所实拍↓
山墅一生根据规划，将在红线内打造一个私家公园，再加上西侧的杏雨公园，让业主在家门口享受"双公园"配套。
杏雨公园将按照高标准规格来打造篮球场、网球场，内部还有湖湘文化展览馆等项目。同时在社区内部，还将打造“一廊五境一园”，一级一境，一层一色。
南山天岳依附于麓山山体，坐享约14000㎡原生天池，南山天岳提炼了“山、林、涧、湖、溪”元素。
利用这些得天独厚的原生资源，打造了一个“原生态山体公园”的无界景观。另外，项目景观主轴线依山势而搭建，穿插三处体能唤醒场，连接十二个享云主题活动点。
南山天岳实拍↓
深业麓溪云境，园林以"取山林之幽，呈书院之礼"为设计灵感，用现代景观手法打造的潇湘八景。
深业麓溪云境园林实景↓
这四个盘在户型设计上各有千秋，在赠送面积上差异化明显：
保利天瑞为双拼别墅，地上3层，送庭院+露台+地下室，产品维度领先。
山墅一生、南山天岳的上下叠都送全明地下室+花园；深业麓溪云境上叠送露台+地下室，下叠送花园+地下室。
保利天瑞别墅户型面积段为：251-312㎡-360㎡-515㎡，均为3层的双拼联排别墅，层高为3.3米。
优点是：独门独院，私属感强；大开间、有挑空、有露台，全明地下室，空间灵活多变。
缺点是：面宽有限，只有2个开间；楼间距较窄，介意的话很介意。
保利天瑞样板间实拍图↓
山墅一生，叠墅主推面积为193-325-668㎡藏品山墅，层高为3.2米。
优点是：大面宽，双首层设计，上下叠均可以有天有地有私家花园。
山墅一生约257㎡叠墅户型图（左右滑动）↓
南山天岳叠墅户型为140㎡、160㎡、210㎡、260㎡，双拼户型为400㎡、450㎡，层高3.3-3.5米，200㎡以上有电梯井。
优点是：双首层设计，地下车库全明采光，上下叠均带地下室+花园，得房率高达300%。
地下室层高最高约7.8米，超出市场平均水平更多的使用空间。
南山天岳样板间实拍图↓
深业麓溪云境上下叠户型为192-282㎡，上叠分为2种户型：194㎡（共2层），282㎡（共3层）；下叠就是192㎡（2层）。
上叠带地下室和露台，独立入户；下叠带地下室和户外庭院，地下室的层高约6米，可以搭板做两层。
04
总价PK
总价最高是保利天瑞，别墅1000万级别。
山墅一生、南山、深业总价在500-600万左右，但南山天岳的门槛最低。
保利天瑞，别墅均价3万+，总价800-1200万，物业费4.98元（保利物业）；
山墅一生，对外放风价约600万起，物业费叠墅4.68元/㎡·月（万科物业）；
南山天岳，均价2.4-2.7万/㎡，总价门槛最低300万（140㎡），主力总价500万左右，物业费4.98元（绿城EO管家）。
深业麓溪云境，价格2.1-2.5万/㎡，总价405万起，物业费4.68元（深业物业） 。
划重点：深业麓溪云境，3年前拿地楼面价1万+，算上自持及商业部分，综合楼面价或超过保利天瑞，但售价只有保利一半多，可谓“起个大早，赶个晚集”。
05
总结
A. 保利天瑞
优点
①区位优秀，私密性非常强
②景观绝佳，一线园景+湖景+河景
③产品为双拼别墅，具有唯一性
④内部公区配置齐，标准高，带三个会所
缺点
①地势相对低洼，未抬高，暴雨天有内涝风险
②进出主干道较为狭窄，离中学不远，易拥堵
③楼间距/面宽较小，4万售价但园林/立面相对平庸
优点
①从设计到产品，项目投入巨大，最具有创新性
②唯一主城半山墅，地势高、视野好、内部配套全
③立面大玻璃幕墙+铝板+水包砂，配置较高
缺点
①产品/公区未实景兑现，产品力还需等待时间证明
②本土房企，开发经验较少
（不过如今做豪宅，本土房企反而成了优势）
优点
①麓山余脉山顶，地势最高，不用担心内涝
②现房&准现房交付状态，看得见摸得着
③得房率300%，总价300万起，质价比高
缺点
①上下山只有一条公路，必须依赖自驾
对老人和小孩可能不太友好
优点
①距大科城最近，对吸引高知客群有天然优势
②交通出行便利（西侧麓景路隧道，东侧西二环）
缺点
①拿地到开盘耗时3年，综合楼面价或超保利天瑞
均价2.5万，开发商或亏本赚吆喝，或有减配可能
②项目户型/产品/公区中规中距，缺少创新和亮点
③193上叠屋顶为斜坡顶，可搭建空间有限
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