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保利天悦

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郑重承诺：开发商售楼处直销，绝不收取任何费用，中介勿扰！保利天悦是继广州保利天悦之后，倾力打造的第二个“天悦系”豪宅，项目占据了“天时、地利、人和”，是当之无愧的佛山城市核心地标综合体，2020年强销期住宅网签金额近60亿，单价刷新至5.5万/㎡。

1、保利2018年回归中心区拿地的趋势明显，加快了禅桂中心和临广高素质地块补仓的步伐；

2、项目位于核心地段，一手住宅供应稀缺，豪宅产品价值体系有待刷新；

3、保利是千灯湖板块重要的开拓者，早期二手住宅品质高，客户口碑好；

4、不惧多业态、高配建的超级综合大盘，前端合理统筹各业态节点，充分发挥项目势能，住宅价值最大化，为项目输血，提高全周期资金链的安全性。

研究背景

1.佛山保利天悦是继广州保利天悦之后，打造的第二个“天悦系”豪宅，是保利高端产品系的招牌，在城市能级、地段及配套、景观资源和购房人群的匹配上非常严苛；

2.项目位于佛山千灯湖CBD中轴上，该板块是广佛同城的核心载体之一，汇聚了大湾区顶尖的人才和产业资源；项目是千灯湖唯一体量超85万㎡超级大盘，规划超塔、写字楼、公寓、商业和住宅多业态的城市核心地标，项目只能冲出舒适圈，成为新的市场标准。

拿地背景

1.市场背景：板块价值属于佛山第一梯队，一手市场供应不足，拿地阶段周边下游板块均价3万/㎡，板块内保利、中海二手项目均价2.8万/㎡；

2.房企角度：保利在2017年已经完成了全佛山覆盖，业绩排名徘徊在TOP5但无缘TOP3，2018年拿地策略发生调整，继续深耕禅城、南海，但回归核心区的趋势明显，加快了在禅桂中心和临广板块高素质地块补仓的步伐，为2018年以来业绩爆发、冲击榜首奠定了基础；

3.地块情况：地块总体量85万㎡，但业态丰富、配建要求高，住宅可售体量不及28万㎡，因此难点在于全盘规划和住宅高溢价的实现。

项目概况

1.项目位于千灯湖CBD板块，是目前佛山最核心的地段，城市建面好，且具备最优势的配套资源，是广佛一体化的重要载体；

2.主要承接广州珠江新城的金融业务，属于城区品质地块，项目自带办公、产业、商业、公园、教育配套，有打造全佛山最标杆项目的条件。

全盘规划

规划350m摩天地标+云端公寓+5.3万m²商业中心+2.5万m²艺术体育公园+滨水公园+地铁交通六合一超级城市生态体。✆400-159-8559接通后输入3333 (售楼处电话

为项目“立调性”

全盘穿插“故事线”

一级活力生活圈—城市级商业圈✆400-159-8559接通后输入3333 (售楼处电话

1.以350米地标办公楼为核心，河道水系为纽带，以地铁门户广场作为城市门户；中央开放广场激活街区商业，同时也将片区的活力带给河道，形成T字形活力轴，营造独具特色的滨河商业街区；

2.商业综合体采取街区式布局，“社交”为共同聚合点，并结合周边家庭和商务人群消费需求，以“SPORT+”为核心价值，将零售、餐饮、运动、幼儿教育等业态进行融合。

二级活力生活圈 - 片区级生态圈

围绕中心创客公园打造生态环，将周边住宅、商业、办公、休闲等功能串联在一起，实现从小区可无缝衔接到公园，将小区园林空间从内部延展到了城市，让城市居民有了更多的活动空间选择。

三级活力生活圈 - 社区配套圈

1.小区被市政路分隔成南北区，导致内部花园不整体、面积小，为解决此矛盾，项目通过跨市政路的环形大板将南北地块连接在一起，并在板上、板下打造立体社区中心；

2.地下部分包含一个高级健身会所，首层是社区商业，屋顶为平台花园和书吧，南北两端均设置垂直梯，形成小区业主动线闭环，小区内部园林尺度拓展到最大200米。

全盘各业态节点

1.依托优质的地段及客户资源，豪宅产品先行，只剩下2栋高层未推，预计明年出清，3月推出公寓，累计网签金额87.6亿（公寓还未网签）；

2.今年10月开始首批收楼，公园、超塔和商业的节点预计在2022年、2024年和2025年，住宅实现了高溢价，2019-2021年快速回笼前期销售资金，保证项目全周期有良性的资金滚动。✆400-159-8559接通后输入3333 (售楼处电话

住宅量价实现情况

1.保利天悦2019年10月入市均价3.5万/㎡（精装），是当时佛山的第一豪宅，目前在售均价已经飙升至4.5-5万/㎡，大户型产品均价5-6万/㎡，可比肩广州中心区一手价格；

2. 2020年主销期销售额超过50亿，撑起保利在佛山1/4的业绩，短时间内带动板块价格飞升，周边二手均价由不到3万/㎡飙升至4.5万/㎡

分产品线量价表现

1.产品定位：纯改善社区，规划120-125㎡舒适大3房、140-230㎡4房和290-300㎡5房，其中主力户型为186/233㎡4房；

2.量价表现：120/124㎡3房、186/200㎡/233㎡4房动态流速表现最优，常销期月均去化20-25套；233/290/300㎡户型为高溢价产品，总价超过千万；综合来看186-233㎡4房，总价段800-1000万的产品量价实现度最理想。

成交客户来源

1.桂城中心区是项目的最大粮仓，成交客户占比50-60%，临近千灯湖的大沥及狮山也是重要客户来源地，占比12-18%，基本消化南海中心区最高端购房人群 ；

2.广州客户占比无明显变化，2019年客户还是点状分布，2020年广州客户来源更加聚焦海珠区，成交客户占比有明显提升（4%），主要为保利系统内部资源搅动起到了效果。

住宅楼层平面图

124/126/143㎡

189/230/320㎡

主力户型

189㎡4房2厅3卫，客餐厅空间、阳台设计亮点突出，营造较强豪宅感。

230㎡4房2厅3卫，阳台、客厅和厨房功能间亮点最大化。

住宅产品配置

室内精装交付标准：佛山第一档交付标准，对应保利华南A标2500元/㎡；佛山著名瓷砖生产地，就地取材，保证品质的同时降低维护成本。

健康生活配套

安全居家配套

建筑工艺优化

公区配置

园林景观：借鉴经典岭南园林结构、设计元素，结合总图分布规划四季分明、层次有序的岭南风格园区。

疫情之后提升方向

公区配置

园林景观

园区共享空间

项目营销中心

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