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保利滨江和著

番禺新光快速路西侧项目，是去年9月山西金振德摇号中签，其后与保利联手开发，定名为保利滨江和著，是广州首个“和著”系项目。

项目位于星河湾滨江带，占据约4%稀贵江景资源(8年供地仅12宗江景地块)，是番禺万博CBD真正的一线江景盘。

居家270°尽揽数百米宽的珠江岸线，与珠江新城CBD隔江相望，璀璨夜景一览无余。

目前项目已对VIP客户内部开放。

这个楼盘前期是已经积累一批客户，不少买家收到消息，都在问产品如何？

今天我们就展开给大家说说。

项目基础信息

占地面积：1.89万㎡，建筑面积：4.78万㎡，住宅户数：366户。

户型情况：建面约86/118/122/142㎡江景美宅（带装修）。

保利滨江和著作为保利“和著”系在广州的首发盘，拟打造成保利番禺最高端项目，整体规划4栋住宅+6班幼儿园+部分底商，共有塔楼、板楼两种格局。

交通配套：三纵两横1地铁1公交，塔尖交通路网。

项目与大石地铁站直线距离约1公里，步行时间约18分钟，实现1站到汉溪长隆、3站万博CBD（转7号线）、番禺广场，6站到珠江新城。

可实现广州7/18/22换乘，实现轻松地铁出行是广州各个区域以及佛山。

项目位于三大过江通路（新光快速/洛溪大桥/沙溪大桥）的核心位置。

实现自驾约10分钟达万博CBD、约15分钟海珠、约20分钟达广州南站、约22分钟达珠江新城，畅达广州各区域，实现湾区半小时生活圈。

商业配套：项目约5KM近享K11Select、万象系商业、万达广场等9大商业体，驾车直达珠江新城&琶洲CBD商圈。

出门即享建华汇、万仓隆、港润购物广场等醇熟商圈，背倚5A级旅游景区——约150万㎡长隆欢乐世界，繁华静谧和谐共生，理想生活一步到位。

教育配套：项目配建一所6班幼儿园，家门口市一级富丽小学和省一级富丽中学，2公里范围内私立名校即广州市星执，原名“广州市番禺执信中学”，九年一贯制学校。

名优学府环绕，翰墨浸润孩子菁英未来。（数据来源：百度地图）

医疗配套：项目步行可达大石街道卫生服务中心、广粤医院特色门诊，约2KM近享番禺区第二人民医院(二甲)，约5KM范围内涵盖广东省妇幼保健院(番禺院区)等全周期医疗保障，为业主健康护航。

万博唯一270°环幕江景盘！80%户型均有江景！绝版报建80公分飘窗。

超100%使用率！既有万博最稀缺的滨江生活，更是改善客离珠江最近的一次选择。

户型 品鉴

楼盘将推出建面约90-120-140㎡户型，全数用上了广州住宅计容新规，使用率轻松超100%，项目适合刚需、刚改、改善人群。

约86㎡小户型，光阳台尺度就足足有6米，真的很震撼。

主卧特别做了卧室与卫生间分离，通风对流更加丝滑，还能拓展出独立衣帽间。

很难想象，86平三房的主卧，无论坐、卧还是平躺，都能肆意享受窗外美景。

尤其是主卧三面飘窗，部分改成转角衣帽间之后，还有大片的L型广角采光，想不通透都难。

约118㎡户型，做到三卧室+卫生间+阳台“五开间”望江，主打极致景观。

约122㎡做了四房，主打“尺度升舱”，不仅是四开间朝南，还有南北双阳台。

加上主卧270°飘窗、LDKB方厅等改善户型标配，空间感不输140平以上产品。

主卧同样三面飘窗，采光、通风条件都极佳。靠主卫一侧的飘窗可以改成步入式衣帽间，做明亮梳妆台也不是不行。

约140㎡户型，可做到五房两卫，主要分布在板楼，两梯两户，都带有专用电梯厅。

LDK一体化设计，突破界限，解锁生活的更多可能性。

约32㎡大卧室，270°超大尺度飘窗，隔窗望江，将质感生活展现得淋漓尽致，阔绰的空间，人生也多一份诗意、从容。

不得不说，无论江景、配套，还是品牌和产品，每一项单拎出来，保利滨江和著都很能打。

项目总结点评

第一点：我们从江景面看，这个项目是更加有优势的，前面是低矮的别墅群，基本无任何的遮挡。

第二点：在交通上，项目虽然是靠近新光快速，但要上新光还需要先去迎宾路绕一圈，所以到市区通勤稍微会有点折腾，同时不可避免的是，项目靠近新光快速路，就代表着会有一定的噪音粉尘影响。

在地铁方面的话，日常拥堵的3号线，步行到大石地铁站的距离，还算OK比较近的，只是我们在高峰期出行的话，大石地铁站是会有很多外来人口来通勤，还是比较堵的，限流也严重，体验感相对来说一般般。

第三点：城市界面一般般，多数都是以老旧的二手房和村屋为主。

第四点：项目周边的生活配套也是一般的，没有很强的学校来加持，更加是没有很体面商业加持，基本都是底商居多，如果要高端一点的商业，就要去远点的地方，如万博。

第五点：产品力:140㎡>86㎡>120㎡，140有江景，86稀缺，120的价格，开发商要给政策。

产品合适购买人群

第一点：附近二手小区---富丽家园、星河湾等外溢的置换客。

第二点：长隆万博板块---对江景有执念的置换客。

第三点：广州市区---海珠、天河的外溢人流，包括置换客或高端刚需客。

第四点：其他少量补充客群。

价格预测分析

项目的拿地楼面价约2.3万/㎡，理论售价为楼面价的1.5-2倍，理论售价约3.5-4.6万/㎡，简单做个总价测算。

和周边竞品总价做个比对，3万5有点夸张，毕竟龙湖单价4.3以上，大面积5.5。

保利滨江和著计算定价4万+/㎡，也是在板块内是有价格优势的，假如定价4.5万/㎡，那装标就要很高很高很高了。

目前项目营销中心已经开放，本周末也会开放板房，想看房的可以提前预约。

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