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华润长沙瑞府位于雨花区核心区域沙湾公园，配套入读 湘郡培粹分校，毗邻 沙湾公园、数个商业mall及湖南省跳水中心、省网球中心，分为四期开发。此前一期、二期最小户型为143m²、最大307m²、主力户型191m²。
由于市场预期不足和一期公区的创新风格，三期决定调整户型和公区，并重新做实景展示区，设计上充分迎合市场。 三期面积段为142m²、182m²、220m²，主力面积段为182m²左右。目的不是快速去化，而是主打 品质+利润（还好润子不忘初心）。
笔者曾在今年的8月4日发文预测三期的强排方案及面积段。现在来看，布局及面积段均与公示的修规总图大体一致。请看笔者对瑞府三期地块的全面解读！
01
楼栋布局及面积段
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楼栋布局
正如前文分析的，由于三期调规后要多 增加1.3万方的建筑面积，地块不变大的情况下，为了消化掉这么多的指标，只能：
➊ 多布置一个单元；
➋ 增加楼层数量；
➌ 设置双拼楼栋；
➍ 设置大户型；
因此，调规后的三期地块均为 高层住宅（26-31层），有11个单元，共8栋楼（含3栋双拼）。以下是调规前后的鸟瞰图，可以明显发现调规后 楼变密了、变高了。
02
面积段
瑞府三期地块最终确定的面积段为 142m²、182m²、220m²，共6种户型，户均面积为：168.31m²，较调规前略小。
➊ 142m²
284户，2种户型，均为双拼楼栋。
➋ 182m²
295户，3种户型，与142共用1栋双拼楼栋。
➌ 220m²
55户，1种户型，与182橙色户型合用核心筒。
03
其他指标调规前后对比
容积率为3.35，调规前为2.89;
总户数634户，较调规前多了98户;
车位户数比：1.05，较之前大幅降低;
建筑密度：22.34%，调规前为18% 。
02
户型
发稿时间有限，本次给大家带来的是 142（黄色）、182（橙色）、182（绿色）三种户型解析， 分布位置可参考上文的面积段示意图，已用不同颜色区分。其余三种户型放在下期解析。
十六字评价户型：主打实用，赠送多多；没有刀法，诚意满满。
守门员：142m²（常规户型）- 黄色
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
三期的142户型做了小横厅设计，将北向次卧往外延伸并挪动了厨房的位置，凹出了一个北向生活阳台。 实用性上有提升，但户型较二期143不那么方正，有小段走道浪费。
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
飘窗面积约（全赠送）：9.5m²
半开敞计容面积约（半赠送）：11.8m²
总面宽约13.5m，客厅开间6.6m，主卧开间尺寸3.6m。如果不在乎南侧劳动路的噪音干扰，这个户型是值得上车的，且3栋还有1户此户型可以规避掉噪音问题。
主力队员：182m²（常规户型）- 橙色
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
三期182的常规户型算是有提升的，整体做了 横厅的设计，挪动了厨房的位置，牺牲了南北通透，至少保住了生活阳台。
对比二期177不再阉割老人房的卫生间，也做了伪私梯入户，这是好评。 LDK的一体化由于厨房的隔断，空间体验没有之前的177、191好，但实用性提升。还有一个让笔者觉得有点不舒服的是公卫的开窗对着生活阳台，多口之家使用场景上多少会有点尴尬。
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
飘窗面积约（全赠送）：12.6m²
半开敞计容面积约（半赠送）：16.7m²
总面宽约17.7m，客厅开间达到7.2m，主卧开间尺寸3.9m，挺优秀的。
主力队员：182m²（边厅户型）- 绿色
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
三期182的边厅户型在厨房外面硬生生凹了个生活阳台，润子被市场狠狠教育的模样真的让人心疼。
室内空间方面， LDK的一体化，而且有270度的转角无柱大玻璃加持，对比上面俩选手的客餐厅空间体验还是很爽的。缺点也很明显：南向仅有2个房间；以及入户玄关及走道面积过于浪费，但好在客厅周围做了一圈飘窗，小小弥补了一下。
笔者自绘，具体尺寸以官方图纸为准
飘窗面积约（全赠送）：17.1m²（转角飘窗偷面积太变态了）
半开敞计容面积约（半赠送）：16.4m²
总面宽约16.5m，客厅开间为7.2m，主卧开间尺寸4.0m。除总面宽少1m外，开间基本持平常规户型， 价格应该不便宜。
边厅最大的好处就是视野了， 想上车的推荐买高区。当然，各楼栋的视野也有区别，笔者有三期完整的建筑模型，选楼栋拿不定主意的可以找我做下视野模拟。
关于公摊和赠送
在长沙发布计容新规后， 对于改善户型的设计策略是客餐厅视作一个大房间偷飘窗面积，然后把部分房间报建成半开敞面积（半赠送）。因此新产品普遍都赠送了大量的飘窗面积，反而半面积的部分（阳台）与新规之前的相差不大。
因此，正如之前我不断地在重复的： 新规前后套内实用面积的差距基本就是飘窗，房本上的公摊还是每户接近40平，不存在公摊变小的说法。赠送面积拉满后（前提是假飘窗，可拆除）也确实很大程度弥补了高层核心筒公摊大的不足，这是购房者实实在在得到的便宜。
03
公区及会所
01
公区
调规前，整个三期具有一个围合式布局的园林，其实对于整体的观感及归家体验都是很好的提升，可惜由于新增了一个单元， 将原本场地中央的大面积用地分割成条带状了，目前是错落式的布局，景观没什么过多的发挥空间，这是较为遗憾的点。
风格上应该不会再头铁做 度假风等创新了，哪种受欢迎做哪种。长沙市场接受度比较高的算是 新中式，不知道会不会较为贴近。感慨一下地产设计部门是真的难： 卖得好，功劳是营销的；卖得不好，锅却是设计的。
02
下沉式会所
三期设置有 1000平方的下沉式会所，位置按照目前总图应该在 入口门厅下方。其实会所的等级上来说，下沉式算是地面空间不够， 退而求其次的选择，高标准的会所应当在用地范围内 独栋设置。
1000方可能有的朋友没有概念， 大小大概就是2个架空层那么大，具体业态还不清楚。找了个别的楼盘的下沉式会所的案例供大家参考，开盘应该会给大家看ppt。
别的楼盘，不是瑞府三期
04
首开楼栋及价格预测
#首开楼栋
瑞府三期将在国庆前开盘。据小道消息， 首开楼栋为2#、3#、8#三栋，涵盖142平、182平以及220平。明确有实景展示区，润子应该会全力冲刺国庆前完工。施工期间周边社区的朋友可遭老罪了。
#价格预测
由于三期的户型做了升级、以及不吝啬地都给了双阳台、飘窗赠送加大，叠加双层园林和下沉会所的buff，后续再将实景展示区做的市场欢迎度高一点，我认为三期的价格不会低， 预测首开精装单价在2.05-2.1W/平。相比之下，二期目前这个价格就蛮香的了。
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