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地块与开发商

（图源：克尔瑞湖南）

去年5月17日，万象地产拿下了隆平片区的015号地块。此地块面积不大，只有39亩，算中小地块；容积率2.5，楼面价3700。此宗地块北侧是去年1月由湖南建投拿下的096地块，规划条件基本一致，但面积大了几圈，有接近240亩，6倍于此地块，不过后者开发时序估计还很长。

这个项目核心卖点我认为就是六号线地铁口，它本身是属于次级板块的边缘位置，但因为有了六号线，所以很多不利点就解决掉了。对于这种区位，我一直以来的定位就是边缘片区。买核心片区固然好，但价格高攀不起的情况下，到底选位置更好的老破小还是更偏的新房？如果是改善就不用纠结了，但如果是刚需则没有标准答案，在新盘有高品质、地铁加持的情况下，我可能个人会更为倾向一点新盘一点。当然，东南西北四个边缘方向，你只适合选跟你工作生活圈相对更近的那个。

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整个项目只有一个地块，不到40亩的面积，地块形状面宽较窄进深较长，虽然我们经常说面宽大更好，但这在南侧是主干道的情况下，面宽不大并不是坏事——受噪音影响的楼栋更少。

住宅共计464户，户均137平，典型的刚改小区。

可以看到，楼栋呈兵营式排布，总共10栋楼，其中3栋纯正洋房、3栋小高洋房（10-11F）、4栋80米高层，容积率2.5，密度不算高。 虽然项目是一整个地块，但开发商将它分成了两期，南侧六栋洋房和小高洋房组成一期，北侧四栋高层为2期。

一期的洋房都是纯板楼形态，共有4个户型，有比较少见的小户型127平洋房，然后就是143平、168平和225平四个户型，户型分布可以看上面的图

经济技术指标上，商业比例2.1%，仅在1#楼下有一定底商，对于低楼层的住户比较友好；绿地率达到40.2%、建筑密度21.9%，比容积率类似的项目密度更低、绿地率更高，算一个比较不错的水平。

我们知道，纯正洋房最大的优势是无消防登高面，所以绿化能够更集中，更连片，不过这个地块的形态限制导致这个优势不好发挥，外加部分洋房是其实10-11#的小高层，所以还是留有登高面。具体可以看下图。当然，虽然在洋房中谈不上出众，但相对于普通高层的优势还是非常明显的。所以视野方面，外部景观不多，5#外面有个城市绿地，是开发商来负责建设。

一期洋房的楼间距普遍在32-35米，由于对面楼最高也就是33米，这个楼间距已经达到了1:1（一般高层小区，基本上只能到1:2甚至1:3），哪怕是对于1楼的住户也是充足的，所以不用担忧日照的问题。哪怕严格来看，整个小区唯一楼间距稍微差点的只有二期的高层8和10栋，所以一期不用担心。

这次一期洋房全部没有架空层，高层是部分架空，不利因素上，公共厕所、垃圾站都在8栋附近，和一期洋房距离较远，也没有什么影响。

这个项目适用了建筑新规，所以得房率比以前的房子要高一些。根据户型图，一期洋房的户型得房率普遍在110-114%之间（算上了独立电梯厅赠送，此项目是小高层，公摊低，得房率会比新规的高层更高），如果按照老规来做，大概率是90-95%左右，相当于多了接近20%的空间。当然，我们要知道去年起新开的新房，得房率很多都是这样了，未来也是（指的是维持目前的得房率，未来不会大规模再增加得房率了，甚至有可能控制赠送上限），所以比新房这谈不上优势，但和二手房比，那优势确实巨大了，虽然新房相对二手房也确实有溢价，但这个溢价是没有到20%这么大的，我在《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》一文中分析过这个溢价的逻辑。对于刚需来说，得房率提升就是实打实的降房价。

这个项目洋房据说层高最高有3.3米，这个数字比起目前改善的3.1米还高了，考虑到楼板不会有超高层那么厚，实际表现会非常好。

整个项目为公建化外立面设计，开发统一封窗。阳台部分直接包入客厅计半面积，所以整体外立面是平整的，外立面虽然以漆为主，但还是会比不封窗的项目好看很多。

在顶层的处理上也统一采用玻璃进行封闭，所以整体立面的窗墙比相对高。在现场可以看到，封窗玻璃算是比较大的，开发商用的LOW-E镀膜玻璃，整体呈蓝色效果属于片区独一档。

129户型

129户型，这个户型相当于老规的170左右。整体中规中矩。亮点是一个非常大独立电梯厅，接近于私梯入户，面积达到了8平，而且空间规整，可以做满墙鞋柜；户内设备平台多，可以分体装空调，不像有些项目强制上中央空调；客餐厅、主卧、厨房尺度都比较大，次卧也不小。

但劣势也有，户型是典型的四叶草设计，动静不分区；面宽偏窄，只有11米3；其次是无北阳台；至于没第三个卫生间，我倒觉得在这个面积段可以接受。

143户型

142平这个户型相当于老规的185平左右。这次不知道为何没有控制在140平以内，这样要多交一些契税。

这个户型是同样是典型的四叶草结构，所以缺点也和128类似，动静不分区，面宽少了点仅12.5米。不过优点也类似，独立电梯厅；客餐厅LDK设计空间大，主卧，次卧尺度也很大；带多个设备平台，总的来说，类似129的放大版，但走进去的话，空间尺度明显还是比129大不少，可以实地体验看下。

168户型

168平洋房这个户型相当于老规的220平左右。设计和小户型完全不一致了，一是大面宽设计，有15.6米；二是端厅设计，客厅270度采光而且立柱非常少，跨度大；三是非四叶草结构，动静分区。具体看房间，客餐厅面积约60平，面宽达到了6.1米；主卧为大套房设计，达到了近40平，除了独立大衣帽间，双台盆+浴缸外，甚至可以布置玄关；带独立生活阳台。

225户型

225平洋房，这个户型相当于老规260左右的产品了。类似167的端厅设计，差异是该单元为一梯仅一户，独立电梯，其他的也没有太多问题了

所以，整体来看，和所有新规产品一样，不管户型做成啥样，因为高得房率，产品都是吊打老规的。但从新规产品的设计来看，小户型设计较为普通，大户型则有一定的亮点。

周边配套

交通：项目最关键的配套是门口的6号线，韶光站地铁口就在项目南侧，已经通车，6号线算是比较好用的地铁，路线直，换乘多，东去机场，西可抵河西。道路交通方面，南侧是主干道人民东路，往东去机场已经快速化，西侧未来进城也会快速化至东二环，相较于很多次级板块的新房，整体交通是最方便的一档。现在地铁建设已经大幅减速，8号线以后的规划已经远落后于预期，所以新房的地铁最好还是不要吃规划的大饼了，除非已经在建。

学校：这个项目学校并不强势，不是学位房。学校为小学划片+中学派位。小学大概率是大同三小，中规中矩，但优势是步行距离近，不到500米（上图泉坝路还没修，得绕行）。

中学派位除了参考这几年大同三小派位外（确实都是芙蓉区中规中矩的学校），未来还有多所新建的中学，其中包括桃李九章配套的那所湘郡培粹隆平校区，建成后应该会是派位指标较多。这个学校目前来看会是隆平片最好的初中，未来还会有几个项目可以配套入学。

商业：距离项目最近的大型商业是芙蓉龙湖天街，这是目前浏阳河东最大，最热闹的商业综合体，项目从6号线往西两站就是。沿着6号线或者人民东路往东20分钟是机场奥特莱斯，整体来看还凑合。

公园：项目南侧的公共绿地，由开发商建设，对公众开放，目前已经建成，森系主题搭配大面积水景，整体的舒适感不错，弥补了项目集中绿地不足的缺点；临近有一个还在建设的东湖公园，与项目有西侧一个地铁站的距离，步行12分钟左右。

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