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建发缦云151m²户型解析

原创 大鱼吃小鱼呀 户型产品研究院 2024年11月15日 10:02 广东

—本篇约2100字，预计7分钟读完—

已经分两篇说了建发缦云的楼型：东莞建发缦云T3楼型解析

建发缦云户型综述：东莞建发缦云户型解析综述

下面，说一下建发缦云单个户型。

今天优先解读一下之前理论分析出来的可能卖的最好的产品：151m²户型，当然128m²户型在这五个户型中应该也比较受欢迎。但销售的策略可能不大一致，151户型偏向多卖点下的性价比，128户型则是控总价策略，当然128户型也有其卖点，放在后面说。

151户型的产品卖点

1、T3楼型；

2、楼型中入户隐私感最好；

3、南北通户型；

4、可能是市场上面积最小的双套房产品；

5、高赠送、高装标。

6、辅助以适当的价格，让客户觉得性价比更高。

151户型的朝向

151m²户型 朝向南偏东52度，东南偏东。

日照层面：大约早上11点前下午14点之后可见太阳。

151户型的总图区位

151m²户型一共三条腿的产品，都沿着规划三路布置。虽然地块南北也没多长，但这三条腿区位不同带来的品质差异还是很大的。

2#楼栋151户型在1#2#3#三栋楼中位置最好，主要原因有：

1、视野范围最广；

2、三者之中区位最居中，外部干扰最少，内部园区景观范围最广。

1#号楼南向外部景观不佳，且正面有配套用房，景观面积偏小；

3#楼北侧被5#楼遮挡，视野范围较小。

151户型的布局

四房三卫，双套房。南北双阳台的南北通布局。以客餐厅为界，一间次卧紧邻玄关，其他三间卧室在内侧。

缦云的销售逻辑很直接，户型图上把可能的赠送都算清楚，简洁明了。

指标层面就不再赘述，按照建发缦云提供的参数就可以了。

至于面宽，不再刻意强调，除非是极其不合理的情况。合理范围内，满足生活需求即可，100、200的面宽差异，客户现场去体会。把精力关注到实际使用的感受中。

151户型的亮点

1、南北通，双阳台；

2、凸窗能送的基本上都送满了；

3、主卧转角凸窗；

4、双套房；突破了传统的143的面积段，主动探索新的面积段。

5、厨房采用烟道外置，面积增大一点，但目标是厨房空间更完整，好评。

6、充分利用次卧套卫生间的进深，在走廊做了一面储藏柜，空间利用效率很高。

151户型的不足

1、餐厨关系不合理，动线不合理。如果本意是进来之后马上看到南北通的格局，实际厨房打开展示也不会很差。现在的布局，反而造成了动线不合理，太靠近静区，产生噪音、油烟的干扰。

过于居中，形成莞人介意的火烧心布局。

2、次卧卫生间对于主卧的干扰太大。不管是实际的噪音干扰，还是心理上床头靠近坐便的不舒适。

前篇说了，

次卧套卫生间和主卧干扰很大，仔细看图以及也有朋友提醒，主要是南向两面宽阳台要和次卧套空间相连；同时也提到如果配消音管效果应该可以接受。

还是那句话，道理一堆，结果就是不尽如人意，毕竟所有的选择都是建发缦云自己选择的结果。

次卧套卫生间紧邻配消音管的配置给人一种什么感觉呢？

就是打你一巴掌，然后说我有最好的药，你涂上一点也感觉不出来我打过你，了无痕迹。

这种做法，有些没苦硬吃的感觉。

你和客户说，我用了最好的静音管道解决马桶冲水产生的噪音减少对主卧的影响，可问题是问题的源头就是设计不合理造成的，还要客户为静音管道买单？

当然有几点存疑：

a、利用静音管道也只是这位朋友留言的假设，问题是现场真的采用了么？

b、效果怎样？和没有噪音源比是减少了多少？

c、床头后面是马桶造成的心理上的不舒适怎么解决？

3、主卧面宽偏小，虽然采用了无角柱转角凸窗，现场体验还是偏小。相对于市场上3400面宽或者3500面宽，建发缦云的这个3200确实太局促了，与其151的面积是不匹配的。

4、北向那间夹在两个卫生间中的次卧同样是床头紧靠主卧的马桶。可以继续推销静音管道这个卖点了，如果真的有。当然，理由是有的，为了避免次卧和主卧门打架。

一个问题，在一个户型中出现两次，也是绝了。

5、入户的L型玄关如果可以有一侧是800库就完美了。目前都是350的标准玄关柜。当然，这户可以把入户前的凸窗改造为深的柜体。这也算是151户型性价比高的一个点。181户型的入户前空间远比不过151户型的舒适。

6、北侧生活阳台1500的进深，只能做家政间。这个户型还真不好吐槽晾晒动线不合理。毕竟由于整体朝向东南偏东，下午这个生活阳台会有西晒。基本上可以实现就地洗衣就地晾晒，不管是有意还是无意，总算是很好的结果。

7、南向阳台1800mm，宽，又不够宽，如果能在2400mm左右使用场景的丰富度就上来了。

8、主卧一进门两根柱子，下面这根有些影响就寝区空间整体性，如果当时结构发发力取消就更好了。

9、好不容易烟道外置，而且以增加面积为代价，北阳台的结构柱子又吃到厨房里。这是一边改善一边破坏的节奏。功败垂成。

定制化交付

上篇户型综述中，有朋友留言说应该提倡装修定制化，我也夸赞建发缦云算是东莞第一个搞交付定制化的。

当时的图片是128户型，现在看，好像能做定制交付的户型不多。

151结构布局很规整，但整面整面的剪力墙，基本上就锁死了这个可能性。几间卧室既不能和客厅连通，也不能和主卧连通。

顺着这个思路我又看了一下，原来五个户型户型中，只有128m²户型可以客厅、主卧两个都可以拓展。136m²户型、143m²户型只可以做到主卧拓展；151m²户型、181m²户型则基本上没有改变布局的空间。

主卧的扩展也主要是通过主卧门的改变实现的，两个空间的连接关系相对较弱，基本上还是维持两间房的状态，意义不大。

果然宣传有宣传的策略。

从这个角度看，128户型还是卖点颇足：总面积小、四面宽、楼型中位置好、改造弹性空间大，除了不能直接南北通，入户动线有些瑕疵，倒也很有性价比。

这么看，151户型、128户型应该更畅销些。

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