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这是我对2024长沙楼市上半年的总体观感。
一方面是品牌房企带头掀起“以价换量”潮；
一方面或迫于市场、或对于楼市的预判，不少新亮相的楼盘在产品上做了大量的创新和加码，可谓卷到内伤。
而D1个“吃螃蟹”的项目，基本都获得了口碑+业绩的双丰收。
比如月亮岛洋房盘，当大多数楼盘还在卷园林实景的时候，TA先走一步，同步打造会所实景，洋房直接搞一栋实体出来，外立面、大堂、标准层、样板间...让房友们所见即所得。
水准之高，直接让改善客户忽略地段的不足。
再如南湖新城某大平层，一线瞰主城湘江，地段与资源已是塔尖，但玻璃幕墙+铝板外立面，获得粉丝一大片；户内“阳台部分无承重柱、无界瞰江”的创举，至今仍为圈内人津津乐道。
还有梅二央企刚改盘，每一个户型的布局、园林的精致与丰富程度、会所的配置等，都是同类的天花板。
每一项做到同类的极ZHI，其实就是XI缺，也是真诚的具象化。
真诚+XI缺，才是如今大爆项目的根本所在，也是TA们纵横市场的必杀技。
如今，在叠墅和洋房赛道又有一个“真诚+XI缺”的纯新盘——山墅一生：
建面约193-668㎡半山墅+天幕洋房，下证入市！
这些年来，我算是把长沙楼市里，几乎所有的在售叠墅产品，都看了个遍。
对比之后，产品力高下立现：
前几年的叠墅，差的设计把地下室做成鸡肋，把花园做成菜园，其实和普通的“复式楼”也相差不多。
而近一两年出现的叠墅，则在亲地性与拓展空间上，绞尽脑汁，想法设法去接近真正的别墅，做到有天有地有院子。
但不得不说，山墅一生的叠墅，是其中做得蕞好的一个！
1、项目是为数不多的采用LOW-E中空玻璃幕墙、定制流线型铝板、水包砂外立面的叠墅。
成本不仅更贵，颜值还够高又有辨识度。
2、很多设计的创举，都是长沙D1个：
比如所有的叠墅都是“双拼”设计，没有中间户，每一套都是边户，下叠全部都拥有“三面花园”，面积约120㎡左右。
△项目下叠一层装修示意图
其次，所有的叠墅都是上下两户真叠墅！
其中负一层+地上1-3层+北院为下叠；负二层+地上4-5层+屋顶露台、南院为上叠。
△项目叠墅意境图
与其他叠墅不同的是，山墅一生的叠墅，因为依山势地形所见，整个项目有6级台地，每一级至少有6米高差！
所以，采用了双首层设计，这样的做法，达到的效果是：
项目所谓的负一、负二多享空间，达到了全明自然采光，利用率与舒适度，都更高；
层高在3-3.7米，空间感也更强；且面积够大，使用面积足足有206-275㎡！
客厅or 负二阳光层与私家花园无缝互动，花园里种植自己喜欢的花草，支上休闲伞椅、帐篷和烧烤架，对月小酌，这才是“墅”的生活方式。
更大的亮点还在于：
屋顶露台，交付后，空间布局可按照自己的喜欢规划。不计入建筑面积，等于没掏钱！
整个星空露台，想怎么用全看你自己。
聪明的你，一定已经发现项目叠墅的特别之处了——
每一户，都有露台有院子有全明地下室。
而项目叠墅的可改造及拓展面积，也是非常多的！
首先，不管是上叠还是下叠，室内承重墙少，空间的二次改造力非常强；
其次，下叠的建筑面积为257-325㎡，上叠约193-233㎡，客厅部分挑高约6.8米。
交付后，如若追求大气有面子，客厅可挑空；若更看重功能性，则可搭板形成次卧！
再算上地下室、露台和屋顶面积，上下叠的使用面积约600+㎡，得房率至高足足有330%。
相当于花1套房的钱，得到了2-3套房的使用面积。
远高当前竞品，令人惊叹！
如果说，项目叠墅的产品力，在同类中难寻对手；
那么，项目建面约211-373㎡的洋房，在同类中照样是孤品，没有参照物。
为什么这么说？
外立面不用说，与叠墅一样，造价不是一般的“贵”，堪称长沙蕞贵的洋房。
△项目洋房实景图
6级台地，高差近100米，而天幕洋房，就在山体的蕞高处，长沙蕞“高”洋房是也！
△项目意境图
欲穷千里目，更上一层楼！
站在山巅，视野景观必须无限好——
白天，欣赏岳麓山脉的青峰环绕；大片大片的绿色偶见点点屋顶，既有城市的热闹，又有山间的静谧。
远眺之下，洋湖湿地公园也尽在眼中！
夜晚，万家灯火点亮城市生活气，俯瞰都市夜景霓虹。
如此山景+城景洋房，长沙难找第二个。
户内，层高约3.2-3.5米，比市面上常见的3-3.1米的层高，足足要高出10-50公分。
这对空间感和居住舒适度的提升效果，只有自己体验过，才会知道！
主力布局有两种：
一种是L型约270°转角环景阳台，以建面约265㎡为例：
约20米采光面、近45㎡，在市面上都是少数派的存在。
集“客厅、多功能厅、餐厅”三厅合一的公共空间，达到了约75㎡，小型party绰绰有余。
△项目建面约265㎡装修示意图
中西双厨、空中花园（不计建筑面积）、玄关处预留超大储物空间、卧室+衣帽间+书房+盥洗室均带飘窗等，小巧思随处可见。
更显主人尊贵的是：
近约68㎡的主卧套房，包含了主卧室、盥洗室、衣帽间、书房等，形成了独立的私密空间和精神世界。
可以想象一下住在超五星JI顶奢套房的体验！
另一种是传统南北双阳台，以建面约270㎡为例：
约12米长、30㎡的南向阳台+约8米长、16㎡的北向阳台，超大的客餐厅，尺寸奢阔；
三套间设计，主打生活便捷；空中花园+中西双厨，功能性拉满；
△项目建面约270㎡装修示意图
除了产品，项目内外的“硬指标”也相当抗打。
地块整体约108亩，约1.2的低容积率，叠墅配比高达87%（按栋数计算）。
从项目总平图可以看到，整个地块只规划了6栋8-11层环幕/天幕洋房，剩余全是半山叠墅。
且起步面积就是193㎡，总共316户，车位配比约1：1.5，是一个改善指数相当高的低密叠墅区。
此外，从2010-2024年，长沙容积率1-1.5的住宅地块，出让数量逐渐减少，尤其是近三年，平均一年不到一宗。
△图源/湖南克而瑞
生活可不止诗与远方，很早期的一句广告语“出则繁华，入则宁静”，其实就能概括理想生活的本质：
可以离尘，但不可离城！
对山墅一生而言，可谓是真正的“大隐隐于市”：
位于主城区范围，处于梅溪湖与洋湖的中芯位置，经含浦大道-麓景路隧道串联，共享两大板块资源。
梅溪湖艺术中心、览秀城、梅溪湖新天地、宜家、龙湖天街、岳麓山、桃花岭、寨子岭、洋湖湿地公园、梅溪湖公园...距离都非常近。
△项目周边示意图/或有变形 仅供参考
不远处就是岳麓山大学科技城，聚集了湖南大学、中南大学、湖南师大等一批985和211高校。
正强势打造的湘江科创基地，集创新孵化、产城融合、产教融合、科创金融、配套服务等功能为一体，预计将招引科创企业2000余家。
△湘江科创基地（一期）实景图 图源@长沙高新区
主城+约1.2低容+叠墅，三者组合，成为长沙城央低密叠墅，卖一套少一套的存在。
同时，又被两大公园+岳麓山脉-寨子岭景区包围。
项目西侧，就是由开发商代建的约1.3万㎡杏雨公园，目前已建成，篮球场、网球场皆按高标准来建造。
△杏雨公园实景图
而开发商也不惜成本，为了给业主营造更好的居住生活体验，规划自建约1.4万㎡的私家山体公园。
而项目就在岳麓山脉-寨子岭景区内，三面环山，属于真正的低密半山叠墅盘！
要知道，目前橘子洲景区、天马景区、后湖景区、咸嘉湖景区、石佳岭景区、桃花岭景区都再难有住宅地块可供开发。
三面环山+门口双公园+后续难有住宅供地，这三个组合，同样难以复制。
此外，建筑与园林景观，均由柏涛公司设计操刀——
大师级定制的生活场域，轻松拿捏叠墅赛道需要的仪式感和尊贵感。
项目营销中心门口的10米飞瀑，恰似“飞流直下三千尺”的庐山瀑布效果；
车行入口的“环形悬流飞瀑”、约100米山巅处打造的约360度空中观景平台、“五巷六庭院”的园林景观...
△项目车行入口意境图
每一处细节与设计，都对标一线城市的豪宅。
7月20日，也就是本周六，山墅一生实景示范区、实体楼栋样板间开放，想要领略长沙叠墅天花板的盆友，可去现场观摩学习。
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