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三亚【一山湖】测评，本年度专属你的楼盘分析报告。
①：区位及配套
一山湖项目位于海南省三亚市吉阳区迎宾路468号，属于三亚市主城区的外环板块。
项目距荔枝沟高速互通约5.5km
距高铁站约9.1km
距凤凰国际机场约17km
距三亚湾约8.5km
距大东海约13km
距亚龙湾约14km
距海棠湾约19km
一山湖项目所在的迎宾路中后段板块整体规划定位以居住功能为主导，该板块南起吉阳大道，西侧毗邻榆亚路，北至学院路，东西两侧分别是南丁岭和海螺岭，在过去的11年间，已陆续开发了20个商品房住宅小区，2个保障性住房小区以及一个尚处于搁置状态的烂尾楼商品房住宅小区。
截止到目前，在公共交通出行方面，约600米的范围内，一山湖项目共临近两个公交车站，分别是二期南侧海螺岭路上的万科湖畔首末公交站，以及一期东侧迎宾路上的万科湖畔公交站。109路、123路、240路等共7条公交路线经停于此。
在商业配套方面，约800米的范围内分别有一山湖商街、万科湖畔商街以及永福岛商街。在这些社区底商内，有诸如旺豪超市、美宜佳超市、家常菜馆、沙县小吃、足道修脚、健元堂药品超市等众多店铺。
在教育资源方面，约2km的范围内分布有一山湖幼儿园、吉阳区第7幼儿园、干沟小学、迎宾小学以及巴蜀中学、三亚迎宾学校。
在医疗资源方面，约3km的范围内分布有私人诊所、私人牙科诊疗机构以及新妇幼保健医院。
一山湖项目总占地约619亩，共分为两期开发建设。一期的南侧、东侧和北侧分别与海螺岭路、万科湖畔小区、吉阳湿地公园、未名湖、迎宾路、永福岛小区以及鸿坤山海墅小区相邻，二期的南侧是万科湖畔小区，西侧是尚处于建设中的山海田园小区以及4栋搁置多年的烂尾楼，西北侧是海螺岭和鸿坤山海墅的别墅区。一期与二期之间是已建成但尚未全线通车的一山湖路。 三亚一山湖售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅
②产品及数据
三亚一山湖测评第二节梳理开发商信息、用地性质、物业管理、楼盘定位以及产品类型。
一山湖项目总占地面积约619亩，土地用途为70年产权的“二类住宅用地”，土地使用权的终止日期为2079年11月19日，由三亚保力房地产投资开发有限公司出资建设。通过股权穿透可以了解到三亚保力房产投资开有限公司的实控人是黑龙江省人民政府国有资产监督管理委员会。
一山湖项目有两期所组成，一期已经整体交付入住。园区内部配建有幼儿园、儿童游乐区、泳池、篮球场、羽毛球场、业主活动室等相关配套。
一期的园区内部有22栋总高20层的高层住宅楼以及4栋总高11层的小高层住宅楼所组成，高层住宅楼的平层内为两梯八户，户型分布为建筑面积61~77平方不等的两房一卫，小高层宅楼的平层内为两梯四户，户型分布为建筑面积99~172平方不等的两房至四房两卫。截止到目前，一期二手房的挂牌均价约为每平方米2.94万元。
二期临近海螺岭山脚，所以在结合原地势特点后，二期的园区内部采用了东低西高的两段退台式设计。二期内部有24栋总高15~19层的高层住宅楼，1栋三层高商业综合体所组成。
截止到目前，二期的大部分楼栋已经交付入住，只余下南侧少许楼栋和配套绿地尚属于建设之中。
二期整体容积率为1.5，绿地率为40%，内部配件有泳池、阅览室、羽毛球场、篮球场、儿童游乐区、业主活动室等配套。
高层住宅楼的平层内依据规划建设的不同被分别设计为两梯三户和两梯四户，以平层内设计为两梯四户的住宅楼为例，属于平层内边户的房型，属于南北通透的纯板式格局，属于平层内中间户的房型，因为其北侧衔接连廊。所以在降低了室内部分房间私密性的同时，整体提升了该套中间户的室内通风和采光性能。 三亚一山湖售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅
二期的主力户型为建筑面积107~125平方的三房两卫，以及少量建筑面积159~161平方的四房两卫，室内格局方正，主卧带有飘窗、大面宽、南向景观阳台、独立厨房以及智能家居设计，是一山湖二期住宅产品的标准配置。
一山湖二期的14、15、17以及18栋预计在今年11月中旬开盘发售。上述四栋楼的交付时间为2026年的9月份，住宅产品的交付标准为精装修，但不包含家具与家电，预计发售均价约为每平方米3.28万元。
一山湖项目的一期由绿城提供前期物业管理服务，物业费为每平方4.48元一山湖项目的二期由开发商自持的一爱物业提供前期物业管理服务，物业费同样为每平方米4.48元。
一山湖主项目的一期在规划建设阶段以受众群体较多的61~77㎡两居室为产品主体，加之园区内的各项配套设施规划率、容积率以及楼栋建筑造型等相关建设指标的影响，所以一期的整体定位为精品刚需型住房。二期在规划报建阶段，受制于重建房2017第250号文件的管制，所以不能报建100㎡以下的商品住房。二期在此基础上，经规划部门审批后，建设的是建筑面积107~161平方的3、4房，加之园区内的各项建筑指标和数据进行了相应的升级，所以二期的整体定位为高档改善性住房。
③：优势VS劣势
三亚一山湖测评第③节梳理项目优劣势、市场竞争力、相关注意事项、以及适配购房人群解析。
一山湖项目的优势在当下直观的体现在市场口碑这个关键点上。项目的一期已经交付入住多年，虽然一期的产品定位为刚需类住房，但因为开发商在建筑质量、楼栋造型、园区景观等诸多方面，进行了相对较高水准的规划设计，并实质的引入了市场认同度较高的绿城物业作为园区的提供服务商。上述的这些方面增相叠加后，就使得项目一期的实去居住感受得到了相当不错的市场认同度。一期的市场好评转换为一山湖项目的整体优势后，进而又带动了二期的销量。一山湖项目的短板在当下较为直观的体现在板块内支路交通出行相对缓慢以及园区排水相对不通畅这两方面，海螺岭路是双向单车道，需要直接承载包括未名湖小区、一山湖小区、万科湖畔小区、中铁悠岚湖小区，以及山海田园小区等一众业主们的出行，在非冬季旅游旺季时，海螺岭路的交通还相对比较通畅，而一旦到了冬季旅游旺季，且早晚出行高峰时，海螺岭路上的行驶车辆就会不时出现车行缓慢或拥堵的现象。
随着一山湖路的建成并在未来实际通车后，该区域内冬季交通拥堵的现象将会大为缓解。 三亚一山湖售楼处电话400-159-8559转接5555【营销中心】✅✅
一山湖项目，整体临近海螺岭山脚，加之项目一期园区内的地势相对较为平坦，所以在遇到强对流天气引发的暴雨时，一期可能会出现因排水不畅导致低洼处陷入积水的状态。
截止到目前，迎宾路中后段板块共有20个商品房住宅小区，2个保障性住房小区，以及一个尚处于搁置状态的烂尾楼商品房住宅小区。
在楼栋造型、建筑质量、园林绿化、小区配套、物业管理、户型格局、以及房屋租赁频次、二手房交易活跃度等诸多方面来说，一山湖小区保持着板块内相对较高的市场竞争力。这一点在实地多轮次走访板块内相关小区后就可以有所了解。
对于准备购买一山湖二期的消费者来说，有一点是需要注意的，那就是一山湖项目一期的前期物业服务公司是绿城物业，一山湖二期的前期物业公司并非是绿城，而是开发商自持的一爱物业。两家物业公司的收费标准相同，服务内容以及服务表现基本一致，在成立时间、服务面积、品牌价值等方面来说，两家物业有着一定的差距。
综上所述，一山湖在迎宾路中后段板块内有着相对较为舒适的居住感受和相对较强的市场竞争力，对于需求建筑面积在70㎡左右、楼盘定位为精品刚性住房的消费者来说，项目的一期较为适配，对于需求建筑面积在100㎡以上，楼盘定位为高端改善性住房的消费者来说，项目的二期较为合适。
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