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越秀·江湾潮起，南向一线江景120%使用率
一句话总结 海珠主城·南向一线江景+三地铁+广百旁+超高实用率，越秀国企稳健新盘。
开发商：越秀地产（广州本土国企，口碑稳健）
位置：海珠区南洲·大干围环岛路，珠江后航道旁
距江：直线约200米，南向一线江景
楼栋：4栋，37层高层，高低分区设计
◦ 低区（3-24层）：两梯四户，96-119㎡
◦ 高区（25-37层）：两梯三户，135-195㎡（江景更佳）
• 总户数：约443户
• 车位比：约1:1.47，停车充足
• 产权：70年住宅
• 交房：预计2027年6月
• 均价：约5万/㎡起，总价500万起
重点：低区的管理费¥4
高区的管理费¥4.98
高区的单价比较贵，吹风价在七万多，主打江景面积130、165、 190方，所有的户型都是四房南向或者是南北对流
🌊 1. 稀缺南向江景，广州少见
珠江后航道南向无遮挡江景（高区视野更佳）
200米亲江，步行即达滨江公园、环岛步道
广州近年少有南向一线江景宅地，稀缺性强
🏠 2. 新规高使用率：约120%+
全新规设计，实用率超120%，同等面积多一房
户型方正、四开间朝南、大阳台、大飘窗
96㎡可做3+1房，135㎡+做阔绰四房/五房
🚇 3. 三地铁交汇，交通便捷
10号线大干围站：约650米（步行约8分钟）
2号线南洲站：约900米
广佛线石溪站：约1.2公里
近环城高速，半小时通达珠江新城、琶洲、海珠西
🛍️ 4. 商业配套：广百海港城（在建）
约3.4万㎡广百海港汇（预计2026年底开业）
奢侈品、酒店、商务、餐饮、休闲一站式体验
东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈环绕
🎓 5. 教育资源完善
对口：海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直集团）
周边：金碧一小、海珠外国语附属学校、五中金碧校区等
地块内规划66班完全中学（未来）
🏥 6. 医疗配套成熟
3公里内：广东省第二人民医院、珠江医院、广医二院等三甲医院
🌿 7. 社区与产品优势
高低分区+电梯独立：候梯更快、互不干扰
园林：水院+四大主题花园，安纳塔拉度假风格
物业：越秀物业，口碑9.75分，服务品质高
• 96㎡ 3+1房2卫：约500万起｜刚需改善首选270度全景视野，是开间朝南，双面宽大阳台。
• 119㎡ 4房2卫：约636万起｜南北通透，实用强
• 135㎡ 4房2卫：约786万起｜四开间朝南，江景视野
• 160㎡ 4房3卫：约1088万起｜大平层，双套间
• 195㎡ 5房3卫：约1328万起｜顶奢江景，270°环幕视野
195的户型图可以找博主拿
海珠/天河/琶洲上班，改善自住、看重江景、追求实用
重视教育、交通、商业全配套的家庭
认可越秀品牌+稳健交付的买家
想低总价入主海珠主城江景房的客户
说了这么多，我们也说几个客观的缺点
1. 周边城市界面一般
北侧临城中村、旧工厂，石溪旧改慢，短期环境、噪音、观感一般。
2. 小区体量小、密度偏高
仅4栋、占地小，绿化率约20%（偏低），容积率4.2，内部园林/活动空间有限。
3. 配套不算“家门口”
地铁约650–700米（步行8–10分钟）、小区前面有个广百海港城低楼层容易被挡道，看不到江景。
越秀·江湾潮起是海珠创新湾稀缺的南向江景新盘，以超120%使用率+近地铁+广百海港城+优质教育+国企品质五大核心优势，成为主城改善优选。总价500万起，即可拥有珠江一线江景与全维度成熟配套，长期价值与居住体验兼具。
您好，我是黄炳炎，深耕广佛房地产市场8年，资深店经理，全国认证房地产经纪人。
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