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荔湾【越秀天瀛】区域价值+项目：基本情况、优缺点、业主群体。亮点描述:荔湾价格最笋的房子 越秀物业 国企开发商 清盘价格 快来
这个项目正是2021年4月广州第一次集中出让时拍出的荔湾兴达地块。
当时经过29轮竞价，越秀地产才拿下这块地，成交总价达25.81亿，折合楼面价26641元/㎡。
这个价格是什么水平呢？
比保利越秀天启24212元/㎡的地价还要高一点，而目前天启均价是5万/㎡。
若按惯例，这个项目要想保持盈利，售价应当接近地价2倍，也就是说这应该要卖5万/㎡左右。
如今，越秀天瀛以远低于这个价格的水平入市，甚至贴着拿地价销售，反映出当时拍地有多炽热，现在销售就有多不易
项目在开发之初，还曾引入正荣地产共同建设，当时的案名为“越秀正荣天樾湾”。
直至2022年年初，正荣地产暴雷，楼盘随之改名，将“正荣”从楼盘名中踢走，直接改为越秀·天瀛
目前所有荔湾新盘讲的都是同一个故事，那就是白鹅潭西翼CBD。
但老实说，越秀天瀛位置跟白鹅潭关系不大，距离白鹅潭核心区域将近10公里。
占地面积：约4.8万㎡
建筑面积：约16.8万㎡
中央园林：约1.4万㎡
容积率：≤3.5
绿化率：40%
总户数：876户
梯户比：2梯6户
总栋数：7栋
车位数：1355个
楼层数：15-26层
首批交楼：2024年12月
主推户型：87㎡/104㎡/125㎡“N+1”创意空间
1.交通、教育配套：
小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站，直线距离项目1.9公里，步行并不现实，好在项目门口300米处有海中公交总站，可由公交接驳接驳广佛线菊树、1号线西塱站，龙溪地铁站2站即可到达1号线西塱站，1号线可荔湾、越秀、天河等核心区域。
自驾的话，周边有花地大道、环城高速等干线，基本上20公里内可以到达老荔湾、越秀、珠城等地，不堵车的话，40分钟内都可以接近，一定要地铁通勤的话，这里就不太适合了
小区自配建了一所9班的幼儿园，小学并没有规划，只能附近摇号入读
荔湾现在全部都挂牌名校了，项目所在的荔湾区海中街道，对口了康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学，初中的话，这四所小学对口的则是广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等校区，基本都是重点中学。
名校还是挺多的，但是要看摇号情况。
2.商业、医疗、休闲配套：
小区自带8000平商业街，可以满足业主们的日常需求！大型商业都得到3公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等！
小区内享约1.4万㎡美学园林，5大主题空间，户均绿化16㎡
北邻约7700㎡公园，近大沙河湿地公园
周边花艺博览园环绕，漫享自然生态舒居
周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等地
整个项目体量不大，采用半围合式望江布局，做到了80%户型望江。
由7栋15-26层高住宅和1栋人才安置房组成
其中，1栋（16层）、2栋（15层）、3栋（19层）、4-7栋（26层），总货量800多套。
销售强调，这里的人才安置房都是大平层，可以看出社区业主素质也是比较高的。
建面约87㎡ 2+1创意空间2卫，南向三开间，直揽江园
实用空间强，约94%使用率，动静分区，经典通透竖厅
U型精工厨房，合理烹饪动线，双重卫浴设计，干湿分离
建面约104㎡ 3+1创意空间2卫，南向4.5开间，舒适采光
实用空间强，约96%使用率，约6米超宽横厅，揽江园景观面
采用LDK布局，连通270°朗阔阳台，南北对流主卧套房，L型瞰景飘窗
建面约125㎡ 3+1创意空间2卫，南向4.5开间，15.3米阔绰采光面
实用空间强，约98%使用率，采用L型多厅布局，近8米对流进深
约6.7米巨幕景观面，近5米景观阳台
头排亲珠江，收藏江园，南北对流，进深约7米主卧套房，L型瞰景飘窗
优点
1，单价，总价超低，可以说是荔湾区最便宜的新房了
2，几乎全部单位都是南向设计，接近户户朝南，除了4栋、7栋和部分低楼层单位，80%户型可以望花地河，所以项目最大的卖点还有一个，就是河景。
3，户型方面，定位还是走刚需、刚改的路线，设计中规中矩，同样打造N+1空间，其中一间房需要业主自行封窗
4，容积率仅约3.5，15-26层小高洋房，南北楼间距约120米，东西约80米，而且，楼盘绿化率达到约40%，户均享有绿地面积约16㎡，在荔湾，可以说很奢侈了。
5，越秀国企开发商，越秀物业，还是可以的
缺点
1，公共交通不方便，只有远期规划的10号线支线，要知道10号线主线都没建成，支线都不知道等到何年何月。
2，这个项目四舍五入差不多就是个佛山盘了，与佛山只隔一条河。
3，除了眼前河景，更多是被城中村、工厂以及各种花卉园地包围，城市面貌不算很好，周边的生活配套不成熟，短期之内可能无法改变
说来说去，越秀天瀛的升值主要是靠海龙科创区的崛起，或者附近城中村改造带来城市面貌的改变。
目前，海中村的旧改还处于接洽房企的阶段，要命的是此意向开发商是富力，而富力现在又深陷债务危机，这几天都开始退地给政府了，正是泥菩萨过江自身难保的时候，旧改项目搁置的可能性较大。
实地看过项目可以接受这个环境，对于学校没有强烈要求，图个便宜，还是可以考虑
毕竟价格优势确实太强，可以说是整个荔湾区最便宜的新房单价了。
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