长沙招商蛇口天青府(售楼中心)-首页网站丨招商蛇口天青府预约看房丨楼盘详情
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招商蛇口天青府项目位于梅溪湖二期，无论拿地思路还是产品定位，可以说都深谙客户心理。到底是来自深圳的招商蛇口，拿地思路基本都是围着麓谷高新区的市府滨江和梅溪湖转，然后在天心省府拿了一点。毕竟只有长沙高新区的产业定位和深圳南山区的产业定位是差不多的。
项目位置是梅溪湖二期，梅二虽然被很多人唱衰，但唱衰的人却拿不出他真衰的数据。
对于新区来讲，最重要的是什么？是人。对于唱衰梅二的长沙自媒来讲，最欠缺的就是这点，站在长沙看长沙，从不去思考一个城市GDP从1万多亿到2万亿这个过程最重要的是什么，必定是产业。可以说长沙每年大部分的新增人口，绝不是在那些稳稳当当的国央企，而是在麓谷高新区和长沙经开区，一西一东分布着。
从图中可以看到灰色部分是产业用地，黄色部分是居住用地。
因此恰恰梅二就不缺这点，无论是本身片区内的医疗康养产业，还是两三公里外的麓谷新区，产业落地得非常好。
有产业有人，而且产业形态也很好，加上本身片区已经落地了两条地铁，其实这基本面已经吊打所有新区了。其实在2019年我就写一篇产业定位看长沙楼市发展，如今回头看基本按照这个路线在走。
所以做为自媒体房产人，你可以看衰任何一个新区，但绝不是梅二，我们要懂得用底层的大数据去客观看待楼市，否则你无法给到你的客户正确判断。
按我看长沙楼市产品的升级分为三个时代：
第一个是2020年及以前，大部分项目都是塔楼，类板楼，连廊结构等等鱼龙混杂，因此那个阶段的好产品在二手市场真的是香饽饽，比如中天栖息里，鑫远紫樾香山一期等等。
第二个是2020年开始，进入大房子时代，卖地时将刚需和改善做了明显的分类。但是又没有降容积率，大部分好地段全在修大平层，容积率很高，产品并没有亮点，几乎都是刚需尺寸放大，但总价却奇高。那时候楼市大环境好，再加上购房者没得选。二手市场上很明显的比方就是238平的梅溪华府，现在毛坯13000多的好楼层也不是那么好卖。
第三个是2023年下半年开始，发现大房子卖干不动了，于是不少开发商开始把面积做小，把产品做精。做到总价低，产品精，各功能区做好极致合理的尺寸，其实这才是当下市场大部分购房者需要的产品。因此可以看到招商江山境拿出了143平，长沙瑞府143平，润府143平，建发缦云162平，保利梅溪天郡143左右，龙湖云河颂143等等，但大多数只是在位置最差的地块或者位置做一两栋，吸吸客。
毕竟起步就188平，总价动辄300万以上，在长沙对于大部分想置换的人群，还是困难的。
甚至在2022年左右的某一段时期，购房者手握200-250万左右想买个位置好点的刚改或改善盘，想兼顾地铁和学校，产品品质好点的，基本只能去月亮岛江边。因此那时候时代建发和著和嘉臣道也卖得不错。
而招商天青府的产品设计和定位恰恰符合这部分人群，面积段主要以129/143/175平。143平占大多数。
虽然他的面积段和总价很多人说是刚改的定位，但是这个楼盘却给与了客户改善盘才有的纯板楼社区，而且全小区都是两梯两户的纯板楼设计，2.1的低密度容积率，这在长沙是极少极少的，可以说非常纯粹。而小高层的楼间距几乎都达到了38-40米，非常宽敞，走在小区里看星星和月亮是没有问题的。只是登高场地占用的绿化会有点多，后期看开发商怎么设计。
哪怕以低密度宜居定位的大王山片区为例，几乎绝大部分楼盘都夹带了一些楼栋做了110多平的三房户型，要么两梯三户类板楼设计，要么连廊设计。
129平，一共只有只有两栋楼，7栋和9栋。
因为是18层的小高层，因此公摊比较小，得房率很高。两梯两户纯板楼，电梯还做了一梯一户的分区，可以说是这个面积段的最优解了，因此电梯外将近10个平方也可以自己使用。另外入户处设计了一个非常实用的储藏室，五开间朝南，面宽达到了惊人的15.2米，可以说是非常优秀。美中不足的是主卧面宽3米，刚好够用，6.4米餐客厅也刚刚够用。
143平有高层和小高层两种产品，目前放出来的户型图是高层产品。
同样是两梯两户的设计，做了大厅。四开间朝南，面宽达到15.1米。做了客餐厨一体化设计，客厅宽度达到5.7米，餐厅宽度达到4.9米，还额外带了生活阳台。在同户型级别里算非常优秀的了。
175平有小高层和洋房两种，上面放出来的是小高层175户型。
四房三卫，同样做了私梯入户，电梯入户处可以自己利用，得房率非常高。四开间朝南，同样客餐厨一体化设计，但是客厅宽度达到惊人的7.4米，餐厅宽度达到5.8米，带了生活阳台，总面宽达到了惊人的17.55米。
招商天青府整体风格偏中式，加上落在象鼻窝森林公园之下，典雅而宁静。
部分临路的楼栋做了公建化外立面，会统一封窗，但大部分是没有的。立面以真石漆为主，但顶部做了一些造型，这个价位也不能要求更多了。
另外小区做了纯改善盘才有的下沉式会所，带了健身房，恒温泳池等，后期由物业管理，这点是非常少见的。可以说这个项目给足了170-200万左右的客户群体面子和里子。
地铁：招商天青府在6号线象鼻窝站正地铁口上，离明年开通的2号线西延线百合路站一公里。
学校：西边零距离规划了木棉小学和木棉中学，大概率配套。小学48班，中学54个班。学校体量不小，后续附近还有五六块纯住宅地块出让，生源以低密楼盘为主，比较纯粹。这个项目预计大多是地缘性客户，生源大多是在梅溪湖、麓谷就业的人群，整体生源不会差，看学校预期生源是非常重要的一个方面，可以看看《不哗众取宠，外国语特色招生的底层逻辑和未来走势》。初中品牌大概率是师梅，至于怎么玩法看开发商发文。就师梅来说算是不错的，也许是未来很长一段时间内新片区玩教育牌的天花板。
这点短期内不能加分，但是确实得了一个九年离家近的好处，这点非常重要。
环境：地块是梅溪湖二期规划的未来社区首开项目。地块北侧是泰康之家湘园大型养老项目。雷锋湖中央公园、象鼻窝森林公园、龙王港山体公园，周围公园环绕，目前除了象鼻窝森林公园在建，其他兑现需要时间，目前大环境下会比较慢。但本身环境是很不错的。
商业：地铁一站路到梅溪湖招商花园城，14万方商业，今年年底开业，目前是梅溪湖二期的核心商业。三站路到梅溪湖步步高新天地。非常方便。
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