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拿地楼面价高达2万3！岛外首个第四代住宅会卖多少钱？
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★建发悦海鲤设计效果图
岛外首个第四代产品
在今年2024年3月27日首场土拍中，建发14亿拿下海沧马銮湾新城2024HP01地块，成交楼面价23210元/㎡。
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2024HP01地块拥有稀缺的北向一线湾景资源，且综合容积率仅为1.4，再加上乐活岛板块已近成熟，非常适合做低密度改善产品。
在产品设计上，左侧地块做别墅区，案名建发湾墅，面积为187平和220平联排别墅，仅有49套，楼栋分布及边套户型设计稿如下∶
右侧地块则做洋房和高层产品，加入了第四代住宅设计，案名建发悦海鲤，挡住了后面象屿自在海中低楼层的景观面∶
左边两栋为高层产品，面积为89平4房2卫和122平海景四代住宅，122平第四代产品除了套内长飘窗和外阳台赠送，奇数层和偶数层不同位置赠送大露台∶
右边7栋为洋房产品，面积125平，同样是奇数层和偶数层不同位置赠送大露台的设计，两梯两户总层高11层，负公摊得房率∶
高层洋房地块价格或有惊喜
作为岛外第一个第四代住宅，建发悦海鲤的入市必然备受关注，但是由于岛外第四代住宅放宽到120平起步（岛内200平），所以未来岛外第四代住宅并不稀缺，最终比拼的还是地段配套。
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局座认为这次建发悦海鲤在定价上可能会有惊喜∶
1，左侧地块建发湾墅不仅是厦门阔别多年的真别墅（非叠墅），还是稀缺的一线海景别墅，更是产品越级换代的别墅产品，加上仅有49席，总价段很可能会达到700-800万（厦门院子别墅二手都能成交到这个总价段）甚至更高；
2，拿地楼面价2万3相对偏高，对比之下同板块的象屿自在海和地段更好的TOD都才2万/㎡，如果直接按成本+利润卖，无疑优势不大，但是由于别墅地块的稀缺性，能吃到高利润的前提下，悦海鲤定价无疑可以更具侵略性，毕竟在市场整体高库存的背景下，快速去化才是最重要的；
3，89㎡的户型在马銮湾没有对手，唯一小四房+东西南三面通透+低公摊；122㎡的第四代户型在整个海沧区没有任何对手（东屿TOD确定不做第四代），预计两栋高层定价会在2.6W-3W，结合景观和户型优势，性价比秒杀周边一切新房和二手（刚交房的缦玥长滩业主表示我太难了）；
4，125平的第四代洋房可能会对标海沧TOD价格，大概在2.8W-3.3W，鱼与熊掌不可兼得，让客户选择，是买地段更好的海沧湾普通产品，还是买马銮湾新城最成熟的乐活岛第四代产品？
岛外第一个第四代产品只是开始，可以想象未来集美西亭新联发地块，集美桥头建发鲤悦另一个子地块，彭厝国贸拿的1.5超低容积率地块，都会有第四代产品。好在悦海鲤地块位处乐活岛成熟板块，商业地铁医疗教育公园完善，并且还是稀缺一线景观，竞争力在岛外来说还是很强的。
接下来局势已经明了，岛外天量供应+好产品时代来临，刚需户型往低公摊多房间做，改善户型都做第四代，岛外有置换需求的朋友一定要尽快做出决断。
厦门土拍迎来重大变化，官方思路已经开始转变
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