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总共10栋。在如今大市场背景以低密度、低层数为趋势的情况下，而新开铺作为城市旧改板块，旧改都是拆低建高是很难做到低密度、低总层数的。而且新开铺旧改地块不算太多和集中，以至于没办法对周围的城市建面有很好的改善。
l开发商：中建、天心国资、葛洲坝
l园林：35%
l物业梯队：中建物业
l梯户比：2梯2户
l楼栋类型：板楼
l容积率：3.1
总结：不要被混淆概念，个别置业顾问会以楼盘只有143和188的面积去突出所谓的纯粹性以此去证明小区的品质。这是舍本逐末，不要被忽悠。品质是以产品定位、开发品控、物业维护能力为核心的
户型实际得房率
143平：套内实际面积：132.04，得房率：92.33%
188平：套内实际面积：184.75，得房率：98.27%
都是地图实测距离，以防开发商虚假宣传
商业配套
l龙湖天街实测1.51公里。天虹商场实测1.58公里。整个板块的商业氛围一直是比较匮乏。
书包配套
l楼盘配套双书包，小学就在门口师大附中的海棠小学，中学是湘郡培粹的崇德中学，实测920米。接送还是很方便的，但学校沿线的道路会比较窄，上下学时可能会比较堵。
环境配套
l南郊公园实测830米，湘江风光带实测1.39公里，海棠公园实测2.35公里。湘府文化公园实测3.82公里，现如今整个板块的城市面貌也比较一般，整个周围都是以老破小为主。
交通配套
l地铁1号线铁道学院站1.76公里，不要被置业顾问的所谓直线距离忽悠。南二环路口实测580米，湘江大道实测1.4公里。猴子石大桥实测1.8公里。湘府路大道实测路口3.41公里
户型点评
143平：户型是很典型的动静分区的格局，格局带来的缺点也很明显：缺点1.会存在过道的浪费面积。缺点2.这个户型是没有做到南北双阳台的，这点其实比较可惜的，哪怕你把最北向的功能间做成阳台使用，由于旁边是厨房，多少还是会影响到客餐厅的通透性。缺点3.整个客餐厨和北功能间加起来让这部分的进深过长，对于采光多少也会有些影响。优点：1.做了4开间朝南，最大的限度利用南向的采光面。2.这个面积能做到4+1的小五房是非常难得的，得益于新规产品的才有的设计优势，其他开发商是以增加现有房间的面积去达到居住舒适度，而这个开发商是以多增加个功能间去达到户型优势，这还是得看个人的喜好需求，有些客户就很不喜欢这种设计
188平：这也是动静分区的格局同样会有过道的浪费面积，通透性肯定要比143平要好，但阳台不规整，让实用性和观感性有点不太好。厨房其实也是不规整的，相当于把原本188的大厨房给分割成了俩个小厨房，这点会让客餐厨三个空间没办法很好的形成视觉上的联动。有点可惜
竞品楼盘对比没有绝对好坏的房子，适合你才最重要
新房楼盘对比：没有绝对好坏的房子，适合你才最重要
中建翡翠天序
l户型：俩个楼盘的143平格局是一样的，所以缺点都是一样的，主要是局部的尺寸有些许差别。
l学校:俩个楼盘都是配套双书包的，而且距离都很近接送方便。中建的小学是砂子塘天华小学，这个小学原先是私立小学，本身就是很好的小学，但已经私转公，长期来看大概率会下滑，但现在肯定是要为此支付教育溢价的，比较适合马上就要读书的客户，否则就是既承担了成本又没有享受到利好，所以一定要慎重考虑。中学未来还不好说，大概率是同级别的学校。
l发展：润府所处的新开铺相对中建所处的红星板块的可开发空间不算太多，有利有弊，这会导致润府的竞争对手少，但未来的可能空间也会相对少些。风险和收益是并存的
长沙润府
l户型：天序1958的143平vs长沙润府133平，143平得房率为92.33%，135平得房率为95.48%，润府得房率更优。143平南向采光面为：14.3。133平南向采光面为：11.2。143平为4开间朝南，133平为3开间朝南。天序1958的采光优于长沙润府。在乎更好的采光情况可以考虑133平，在乎得房率的可以考虑135平的。143平这个面积段能做到4+1的还是很难得的
l发展：俩个楼盘挨着很近，外部配套基本没区别，主要就是未来的学校谁能跑出来、交付品控哪个更好，物业维护能力哪个更好，我个人觉得润府的确定性会更强些。
区域现状和优缺点
一定要能接受以下情况再买。
l区域现况
城市建面很是老旧，都是以单位房和老房子居多，严重落后于市场主流需求，又因为鑫远这个开发商在以前是拿地最多的，但只建房不建生活配套，导致这个区域长年涨不起来价，均价普遍在1万，缺少品质住宅，以至于优质购买力外逃到其他区域。
l未来规划
新开铺的位置还算可以，周围的人口密度也很可观，是板块基础的，只是因为板块内的楼盘品质过于滞后于当下的市场，没办法让优质的购买力留下来，优质购买力会自然而然带走优质的生源，优质生源的流失会导致板块教育受到影响，这是个连锁反应，恶性循环。所以城市旧改主要就是针对产品品质升级、教育提质的配套升级。去重新盘活整个板块。
l面临的问题
最大俩个问题风险：
1.教育提质是重中之重，润府这个楼盘能不能跑出来对于整个板块的发展至关重要。板块又没有地铁也缺商业氛围。教育是能帮它杀出来的王牌。
2.润府C区原先计划都是要搞大户型，保证纯粹性，但后来改规化，纯粹性肯定是有影响的。但对于刚需来说，能相对较低的成本上车新开铺这个板块。有利有弊吧。看你要买个什么面积段的，处于什么立场很重要.
✨✨长沙【天序1958】
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