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01‖地段

这个项目位置在望城区大泽湖，绕城高速向北开不远，就看到海归小镇的玻璃幕墙建筑，潇湘北路西侧就是这个地块。

问这个项目的地段怎么样，就是大泽湖怎么看的问题。

在长沙市国土空间总体规划（2021-2035）的初稿中，长沙的空间布局是一核二副十组团，一核是主城核心区，二副是浏阳市和宁乡市，十组团是星沙松雅湖组团、空铁组团、南部融城组团、大王山组团、梅溪湖西组团、望城大泽湖组团、金霞组团、金阳新城组团、金洲新城组团、铜官新城组团。

但在2022年的公示版中，已经变成了一核二副八组团，金阳和金洲被删掉，望城大泽湖组团变成了望城高星组团。大泽湖经过运作，好不容易把自己运作进了长沙组团中心之一，结果是，仍然竞争不过高星组团，高星组团就是望城经开区和高铁西那一块。

从这里一方面你可以理解到望城区向哪个方向发展内部意见是不统一的，不然不会把铜官这么远的地方塞进城市级组团，开福北都由于地理阻断发展难，更不要说被开福北阻断的铜官了;另一方面说明大泽湖的运作力量有限呗，资源不够。高星组团那里有城发集团主导的高铁西片区，而大泽湖的主导力量是望城城投和电建联合体。 长沙 希望绿城江屿湖 售楼处电话：400-159-8559转接5555

大泽湖是由中国电建所属电建生态公司牵头电建地产公司、成都院、水电八局组成的联合体运作，属于望城城投利用社会资本来开发片区。

大泽湖片区定位省会新地标，湘江未来城，总投资136亿元，南起三环线，北至腾飞路，东起潇湘大道景观道，西至金星大道，面积约1万亩，约合7平方公里，这个面积跟滨江金融中心差不多大。

但是金融中心是没有湖的，容积率很高，要搞的是楼宇经济，而大泽湖一期湿地面积约2841亩，这样算下来，剩余可开发的面积就不多了，再建建道路、桥梁、学校、社区等，再把定位于产业园区的土地剔掉，大泽湖能用于房地产开发的土地并不多。在长沙随便一个新城都是15平方公里起的规划中，这里能成为城市组团才是稀奇事，只能是组团下面的次组团罢了，级别并不是很高。

原来传说湖南奥体中心要落址在这里，想想这里的可开发土地这么有限，投入300亿建设的奥体新城能不能有相应面积用于房地产开发，就知道湖南奥体中心能放到株洲云龙也不会放在这里了。所以这个地段不要吹得太高。

02‖配套

电建联合体显然明白学校才是吸引长沙买房的唯一亮点，所以在引入学校资源上面是不遗余力。

这个地块的南侧一路之隔就是湖南第一师范学院大泽湖学校，占地140亩，办学规模72个班，其中小学48个班，初中24个班，暂定于2024年9月开学。 长沙 希望绿城江屿湖 售楼处电话：400-159-8559转接5555

这个片区更吸引人的是师大附中新校区将建在这里，包含高中部和初中部2个校区，总用地154亩，总投资9.93亿元。

其中高中部办学规模60个班，配置15个走班教室，可容纳3000名学生，预计2025年秋投入使用。

初中部办学规模30个班，配18个走班教室，预计2025年开工。

这里还有长沙市一中大泽湖学校在建，办学规模54个教学班，其中小学24个班，初中30个班，可容纳学生人数2580人，预计2024年底达到交付条件。

这个附近最近的地铁站是即将开工建设的地铁4号线北延线星月北路站，位置在一路之隔的长沙市四医院门口那里。

大泽湖这里未来还有一条地铁，就是地铁13号线，按流出来的13号线线路规划图，从望城区政府起走雷锋东路，东转潇湘北路进入斑马湖、滨水新城北，南转云湖路、永通大道进大泽湖北，再折到绕城高速附近的规划城际望城站，继续走黄金大道、普瑞大道向南折到雷锋大道、尖山路、麓云路到梅溪湖南岸、穿越桃花岭公园，与西二环中南大学区间并行，再转到东南方向寨子岭森林公园、沿着含浦大道到莲坪路终。并预留南下湘江科学城的通道条件。

这条地铁才是未来踩着五彩祥云来解救片区的，不过等地铁开建了，这里的地也卖得差不多了吧，地铁是不是改个线了，不要这么扭曲自己了，尴尬癌人的看了，估计病也好了。

商业的话，大泽湖这个片区能用于地产开发的估计也就5000亩，这个规模参考观沙岭，未来能建一个10来万方的商业体就够了，不要期望太高。

这块地是2023年8月29日由长沙希正产业园发展有限公司、长沙希晨房地产开发有限公司拿下的，用地面积54419.87平米，住宅容积率2.4，商业地块容积率1.5，成交总价2.92亿元，折合楼面价2614元/平米，限价11000元/平米，楼面价占毛坯售价24%，这个价格利润空间还是可观的。参考梅溪湖二期招商、越秀两块地，楼面价5500元/平米，限价10500元/平米，楼面价占售价52%。

为什么这块地这么便宜？

这是因为这个地是大陆希望华中总部产业园的住宅配套用地，在出让条件里约定：

竞买人投资总额不得低于20亿;

主要建设内容包括总部经济产业园，并引进瞪羚、小巨人、独角兽类的新能源、先进智能制造、大健康（研发、销售、创新、总部、检验检测）等产业相关的企业和机构入驻;

商业物业自持要求：竞得人对商业所建物业自持的产权面积不小于商业用地计容建筑面积的20%;

建设进度要求：竞得人须在宗地摘牌后6个月内完成报批报建手续并正式开工，商业用地须在开工后24个月内建成并投入运营。

大陆希望是个什么公司？

在其官网上是这样介绍的：

希望集团始创于1982年，由刘永言、刘永行、陈育新、刘永好四兄弟作为联合创始人共同创建。先后被中国国家工商行政管理局等权威机构评为“中国500家最大私营企业第一名”、“中国民营科技企业技工贸收入百强第一名”、“中国最大私营制造企业百强第一名”，成为中国民营企业的一面旗帜。

经过多年稳健发展，大陆希望集团现已发展成为集机电智能、能源化工、地产建设、文旅酒店和国际业务等五大产业为一体的多元化综合性集团。产业涉及节能与传动控制、新能源、中央空调及智慧防疫系统、建筑工程、智能化工程、盐化工、电网、水电站、新材料、高端酒店、商业、景区、公园、房地产、智慧健康以及饲料、食品、金融、投资、人工智能、大健康等领域。

大陆希望集团以高技术为核心，资源综合利用为纽带，围绕“节能环保、循环经济、品质人生、城市乐章、智能科技、国际业务”进行产业布局，已形成紧密的、立体的上下游产业链，以规模化产业集群模式参与竞争，长期致力于为中国及国际市场提供卓越的产品和服务。

这大陆希望楼主不是很清楚，但提起刘永好的新希望，估计不少人都知道了，饲料大王，前些年与马云、史玉柱、柳传志等人都很热衷于电视屏幕，是那个年代的网红。

新希望公司旗下也有地产，楼主以前去成都考察，还去过新希望的楼盘看过，2023年全国排名第62位，卖了137亿元。

希望集团在四川很有名，但是在长沙就没有什么品牌影响力，这次找了绿城合作，估计也是看中了绿城在高端住宅市场的影响力。

04‖产品

这个项目一期产品面积段143-215平米，从公布出来的立面看，确实很绿城，阳台有一个明显的圆弧形，很漂亮。这个弧形从绿城的玉兰公寓时代就有了。楼主记得当年自己项目有一个竞品就是绿城玉兰公寓，我们卖6800就赚钱，绿城要卖8800才赚钱，这差距就是他们的建安要多花一些钱。

具体到江屿湖这个项目，售价11000，虽然利润空间比较大，但也不至于上铝板吧。估计用些石膏板装饰一下这个圆角还是有可能的。

楼主以前公司有个产品就是照抄玉兰公寓这个设计，在实践中售价上不去，所以做了几方面的优化，这个立面原来是很典型的新古典主义，三段式很明显，然后立面上的圆弧形波浪也很多，所以我们做这个产品时，就把这些圆弧都取消掉了，就是光秃秃地上去。

望城的润和有些产品就是抄绿城的设计，但是颜色就有些太深了，黑乎乎地矗立在那儿，而绿城玉兰公寓则是明艳的黄色。

然后江屿湖项目还提出自己产品设计的特点是大的窗墙比。

上个郑重其事的宣传自己的窗墙比项目是嘉宸道项目，说自己最大0.58窗墙比，国家0.5政策后不复再有。

根据《建筑节能与可再生能源利用通用规范》GB55015-2021第3.1.4条中居住建筑窗墙比面积要求如下：

也就是南向窗墙比最大也就是0.5。

这是由于窗的传热损失较大，居住建筑的房间相对独立，窗墙比过大房间内热环境难以控制。

有人说，不对呀，有全部做成玻璃幕墙的，号称什么天幕、环幕的。当然有，控制窗墙比就是为了节能，如果采用那种环幕，只不过在选材上用更贵的断桥铝、中空玻璃，以满足节能的需求，如果售价达不到，这个当然不会做。

回到这个售价才11000的项目，能支持全部采用玻璃幕墙立面吗？

长沙 希望绿城江屿湖

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