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新房产品全方位迭代升级

本质也在“筛选”购买力

先聊聊莆田新房市场，如今清一色低密度+大户型，高低配+ 大户型配置。 这几年看下来，产品迭代的脉络非常清楚，大概经历了这么几个阶段：

第一阶段，大平层时代。近些年市场上最火的词就是“大平层”，接连面世的项目都在推大面宽、大尺度的产品。如早期联发融创龍德井壹号彼时推出建面约180㎡大平层，以 以独梯独户、南北双阳台等设计吸引高净值客户，大平层需求开始显现 。

其后，特别是2024年起，莆田楼市进入改善时代，多家开发商在核心地段推出大平层产品，如 联发嘉和府、 建发联发望湖等，通过大面宽、挑空设计、景观最大化等创新，提升产品力，大平层成为高端改善市场的竞争焦点。

第二阶段，低密社区时代。近年来，莆田主城核心区域土地供应进一步向低密倾斜，新出让地块多是低容积率（如容积率≤2.0），开发商在低密社区设计上“内卷”，通过优化楼间距、户型布局、景观配套等提升产品竞争力，低密社区成为市场主流趋势。

如联发嘉和府容积率仅2.1，通过低密设计提升居住品质，吸引改善型购房者，还有联发嘉和御府容积率就只有2.0，主打的就是低密改善，以及 建发木兰观湖是玉湖一线在售项目中唯一低于3.0的容积率，还有建发中寰容积率仅2.5，类 似的案例不胜枚举。

第三阶段 ：高得房率时代。最近这两三年，市场又开始卷得房率了。以前大家吐槽公摊大，现在开发商就在这方面下功夫 。 像联发 嘉和御府建面261 ㎡ 含挑空、 1/2 阳台、飘窗、设备平台， 实际 综合使用率达到约101%。

包括联发嘉悦府、联发嘉和御府、建发木兰观湖等项目赠送面积都很多。这等于是在变相给购房者让利，同样的钱，买到更多实际能用的空间。

每一代产品出来，确实都能掀起一波关注。低密社区好不好？肯定好。高得房率香不香？当然香。 但这波新房的内卷，本质上也在一层层地“筛选”购买力。低密大平层、高得房率豪宅，这些新产品的目标客群非常清晰——就是冲着高净值人群去的，普通人只能望而却步。

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越来越高的得房率

对二手房是实实在在冲击

表面上看，这是开发商为了购房者着想 ，让大家能买到住得更舒服的房子。但实际上，这些迭代的产品本质上就是为了一种营销推广的手段！

以前是买房就能赚钱，一套房子买来就能赚个几十万甚至百万，那不需要多宣 传直接一窝蜂都跑去买了。可现在呢，房价不涨，没钱赚的情况下，又该如何刺激呢？就是通过迭代产品来刺激，让老百姓觉得买来是赚到的。

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好房子当然是卖给有钱人

已经跟普通人没有关系了

可以预料到，接下来莆田的新房市场，大概率还是会继续往“大”里卷，往“豪”里卷。但这些好房子，最后会卖给谁呢？答案很清楚——有钱人。这跟普通人，已经没有太大关系了。

低密社区总价高，大平层面积大，随便一套下来，门槛根本就不是普通人能够够的着的。甚至有的项目，直接冲着改善天花板去的。

这些所谓的大平层、豪宅住宅产品想要去化，最终结局会交给时间，慢慢让有钱人消化掉。毕竟需求会减少，但不会没有。

我们的楼市就是一个不断装扮的戏台， 莆 田 的现状是需要好房子，但根本不需要有这么多大户型，尤其是很多地段根本不配拥有这样的产品。 你看有些项目，周边明明都是刚需小区，突然冒出来一个大平层，结果就是卖不动。

好房子应该在地段位置优越，有稀缺资源加持，学区优质，产品户型优秀的加持。这样的产品能够代表莆田楼市的高度，市场风向！像老城区、玉湖新城、绶溪片区等板块就需要有莆田真正新一代豪宅来展现。

这样的房子，可以少，但要精 。最后，有时候我们写的观点比较直接，但小编觉得， 只有站在第三方角度，把话说透，才能真正帮到买房的人。

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