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华润置地·黄埔润府（新溪旧改）根据实施方案，项目改造范围总用地面积14.64公顷，规划计容总建筑面积39.62万平，北至新安苑，南至黄埔东路，西至丰乐中路，东至乌涌。其中，复建区总用地10.09公顷，融资区总用地4.56公顷。

一共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块。

楼盘基本信息

首开为2号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼

1栋为超高层，总高47层，三梯五户

2栋为高层，总高31层，两梯五户

首开的2栋和另外4栋不连片，中间隔了回迁。

【首期占地面积】：8034㎡

【首期建筑面积】：58347㎡

【首期总栋数】：2栋住宅

【总层高】：31/47层

【总户型】：约400套

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项目优势

1，地段核心。老黄埔核心中的核心，毋庸置疑，大沙东的背面还有高铁新城的规划，那是迟早的事。

2，离地铁近。润府一期，步行到大沙东地铁站440米，5号线直达市区更方便；

3，离学校近。润府自配建一所小学，距离300多米，暂未公布名称；小学听说是怡园，两者初中都靠摇号

4，开发商大牌。华润是个大品牌开发，购房者有越来越重视品牌的趋向。

5，户型好。润府的户型是新规后100%使用率

6，交标好。润府的交楼标准是比普通豪宅更高。

教育配套

01

（学校区位）

项目自身配有36班小学，具体是什么教育集团还未有官宣，都是一些小道消息。（由怡园集团管理）

而中学需要靠统筹摇号，相对于其他几个楼盘的九年制学校，这个项目学位方面就稍显逊色了。

而生源混乱与村民混读也是黄埔的特色了，基本上都是旧改项目。

而唯一一个不是旧改项目的中央公馆还是没学校用地。

交通配套

02

项目最近的地铁站是大沙东，五号线七号线换乘点。

其中五号线直达天河珠江新城，七号线北联科学城，南可达番禺万博、大学城。

地铁站出口就是售楼部，但是别被迷惑了，具体楼栋位置到地铁口还是有一定距离的。

首开楼栋位置到地铁站距离大概六百米，骑个小电炉或者走路都是很方便的距离，也可以说是地铁上盖。

而自驾通勤方面，老黄埔一带向来是有车一族的噩梦。

从天河交界进入黄埔，大货车、泥头车肉眼可见的变多，沙尘滚滚呼啸不停，谁开车不怕。

而广园大舞台，命硬你就来，无论是白天通勤的堵车，还是晚上大货车的藤原拓海附体，都是正常司机的噩梦。

黄埔润府项目与中央公馆差不多，到珠江新城和琶洲的通勤时间，基本都在40-50分钟左右，主要是堵车。

户型分析

03

（项目现状）

本身地段上属于黄埔TOP级别，户型以86-115的中小户型为主。

2栋为2T5户31层的高层项目，1栋为3T5户47层超高层项目。

户型定位很清晰，以刚需上车为主，最大不超过120方，客群基本对应刚需客户。

86方三房两卫

华润的户型设计一直都属于优秀但并不拔尖那种，但毕竟也是沿用了新规设计，相比于上一代产品还是要好很多。

86方属于传统竖厅户型，客厅次卧之间还有一半承重墙，想要改造也不够灵活。

但主卧也有270°飘窗了，对比天河的润府，还是有升级的。

但西南向估计还有西晒，而且临近路边，会有噪音影响。

最后就是看价格，地段与中央公馆相同，南北距离不过一公里，只要定价合理，相信能分流中央公馆一大波客源。

95方三房两卫

户型上与86方大差不差，每个区域空间感更强，阳台也更大，在北边也多了个暗房次卧。

相较于86方的西北向，95方东南向不靠近路边，朝向更好的同时也很大程度避免了噪音影响。

最后还是回归定价问题，如果按照中央公馆的价格参考定价，总价在400左右的话，物超所值。

毕竟同层级板块里面的新房，总价在400左右的竞争对手并不多。

115方四房两卫

大面积反而做了两条梯腿，开发商是对自己楼盘比较有信心？

115方横厅设计，南北对流采光面广，注重通风透气的客群比较喜欢。

其次门口入户避开主走廊，做了个入户花园，避免站门口望全屋的尴尬。

最后还是定价问题，估计基本上都在五百二十万左右了，而在这个价格区间，整个广州的竞争是非常激烈的。

周边商业

04

老生常谈的黄埔缺乏商业，虽说华润本身是做商业十分出名。

但是楼盘本身的万象系商业已经被另一家谈走了，基本日后还是靠底商满足日常购物需求。

在黄埔追求大型商业是不现实的，还是比较依赖于鱼珠金融城这边的美林、宜家等等大型商业。

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