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红星商圈，是长沙一直以来公认的第二商圈，仅次于大哥五一商圈。由于圭塘河、省植物园也在片区内，所以理论上讲，这是城南一个宜居宜业的片区。但片区确实也面临一个大家都能看到的问题：即包括红星大市场、商贸城等一系列非综合体商业已经落后于时代，城市界面相对老旧，亟待更新。

对于这个商贸集中商圈，政府其实早有雄心规划。早在2017年，雨花区即引入华润作为一级开发商整体对片区进行城市更新。但结果大家也清楚，最终华润还是提桶跑路了。这里面有众多的原因，说起来也很复杂，但最核心的是，作为纯市场化的央企，华润更看重回款速度和利润指标，所以这种长期投入对它们来说资金使用效率太低，后面其卖出润府配上的古道巷地块就是最好的例证。

但是红星片区的地理位置和条件摆在这里，素质是完全没有问题的，所以开发肯定要开发的，最后雨花国资自行接手，并引入多个央企来共同开发。当然，这个插曲客观耽搁了城市更新的进度。

（2020版红星城市更新规划）

这一耽搁就是5年，2021年底，以中海星樾府地块正式出让为标志，城市更新算是走出了华润的阴霾，正式起步，首开区被定为原天华村的范围。中海星樾府作为主要是2022年在售的项目，在今天看来，属于楼市“内卷”之前的作品了，但其配套的内容，和中建这个红星项目可以说很相似，同样远远胜于周边所有的二手房。

既然片区最大的隐忧是城市更新的进度问题，那么我们就回到片区发展的问题来。在此之后，由于雨花区重视程度的增加，以及分片区推进减小了阻力，整个城市更新的进度可以说大为提速。对于片区来说今年和去年，最大的两件事就是天华小区完成拆迁以及对应的中学项目、圭塘河风光带项目正式动工。

（楼龄不足20年的天华小区（已拆））

值得一提的是，天华小区的居民是二十年里第二次拆迁了，这意味着这个小区其实房龄并不算长，在有更多楼龄更长的旧改项目嗷嗷待哺的情况下，政府仍愿意投入资源去拆一个房龄有限的小区，对此片区的重视程度我相信是一目了然的。

站在目前这个时间节点上，整个天华更新单元的项目，包括天华中学、天华村商业、天华公园与滨水风光带等已经全部正式进入建设阶段，两年后片区城市界面即可焕然一新。

至于后续的圭塘河以西的包括红星大市场、商贸城、红星会展、洞井单元，确实还需要更多的时间。目前来看，红星大市场更新单元的东北角土地已经在推介中了。但对于天华村这个首开区而言，配套和兑现已经板上钉钉，无需吃饼。

教育

中建五局信和地产，是总部位于湖南的央企开发商，在长沙开发了大量项目，从刚需到豪宅均有覆盖。虽然从其过往产品品质的维度，确实离一流品质开发商有一定的距离，但不可否认的是，其本土加央企的双重背景，能够在和各个政府机构打交道的过程中游刃有余。最能够体现这个“背景”的一点，就是搞定教育配套的能力。

为什么会这么说？长沙的教育配套虽然从家长的角度很简单，买了房在系统中报名小手一点就好。但从开发商的角度则完全不是这回事。有的地块，政府在拿地的时候就帮你配套好了，这种相对还算好；但有的，其实要开发商自己去谈，既要对接政府，也要对接政府组成部门如教育局、规划局，还要对接品牌学校，而这些对手方，各有各的想法。所以，根本没有拿地交钱这么简单的事。这也就解释了为什么会出现诸如学校飞走、品牌更换、校名变更、办学模式变化等各种挂羊头卖狗肉等各种奇葩事情发生，特别是房子买了之后再出这种幺蛾子，业主也确实头痛。

而协调关系和资源这方面，中建就比较擅长了。比如，中建这几年干了什么事呢？首先，钰和城项目，和区政府一道，把师大附中双语这个全新的重点品牌引入了天心区；然后又在和悦宸光搞定了长郡外国语本部，要知道其配建的学校可不是郡外。而最能体现“搞定配套能力”这一点的，则是中建在桃李九章配套湘郡培粹的操作。

在这个学校搞定的过程中，可谓一波三折，中间既有自媒体盲目吹嘘学校稳得一批，也有大V幸灾乐祸学校绝对飞走。但只有我在事情落地之前已经做了明确的预测：

所以，我预期啊，这个项目配套估计还是能配的，走类似雍山湖的路线，但估计要提心吊胆一段时间了。后续如果这个问题能落实，肯定还会涨价的。

Vic周，公众号：Vic周聊项目中建桃李九章详细评测（三）聊聊首开

对于具体这个项目，相信还有沟通空间，我认为开发商和政府会最终拿出一个比较好的解决方案。

Vic周，公众号：Vic周聊项目从桃李X章学校爽约聊聊长沙新房配套

即我的预测是，事情发生前，学校存在不确定性，事情发生后，中建会运用各方面的能力把学校弄回来。具体我就不复述了，可以看我的系列文章，最后基本上就是按我的预测落地的。总之，在房子都卖掉一大半的情况下，还费很大劲把学校弄回来，这点我相信换一个开发商很难做到。

所以，别的不好说，但在保证学校安全落地这点上，中建基本上是长沙最强的开发商了，招商也许也算半个，但比中建还是略逊一筹。并且这一次基本确认砂子塘天华小学+麓山国际天华实验中学的义务教育配置能够落实，不会像观沙岭那样模棱两可。

至于学校本身，小学和初中整体都是属于远高于平均水平的学校。

以小学为例，首先砂子塘天华小学历来一直就是长沙的头部小学，2022年由民办转为公办后，没有出现师资流失和生源下降的现象，教学状况保持稳定。更何况对小学来说，离得近是我对于小学的关注点中权重最高的一项。

（天华中学实景效果图）

其配套的初中，麓山国际天华实验中学，目前已经开始建设，预计明年秋季开学。这所学校前期因为天华小区拆迁耽搁了，但大家也能看到这个小区去年拆迁力度确实是非常猛，目前已经完成。之前也介绍了。整体而言，这是一所新学校，对于新学校而言，我更倾向于看其集团的重视程度+生源。从这两个维度来看，都是雨花区比较靠前的位置，所以未来不可能表现太差，二类打底，当然，要成长为一类学校，还是要看后面的造化。

未来，教育均等化肯定是必然趋势，在这种背景下，我认可配套带来的确定性与上学距离近的价值，以及学生生源的稳定性的价值，但我不认为需要付出大量溢价去购买学位的行为仍旧能够保值。所以，这种确定性较强的新学校，溢价在新房阶段表现不明显，不需要购房者花大金额为学校买单，所以我认为是可以考虑的，同样的逻辑可以套在观沙岭的学校上。

环境

在我的购房哲学中，环境是一个很重要的因素。但需要注意的是，关注环境好的前提是它的位置要好，项目如果仅仅只有环境好价值是有限的。

（植物园风光）

因此，对于这种商业片区来说，环境的价值就会凸显了。而这个项目的环境因素主要在圭塘河与省植物园。我自己曾经长期生活在这边过，省植物园就不多说了，平日能去爬山、吸氧，春秋天能赏花，自然是很舒服的。

这个片区过去还有一个短板，就是圭塘河，毕竟没有整治前，称其为臭水沟也不为过。圭塘河是长沙内河，蜿蜒流过长沙城区，最后注入浏阳河。经过十多年的整治，目前整个圭塘河流域治理就差最后这个植物园段的2.8公里了。

（治理后的圭塘河井塘段）

在植物园段数百米外的下游，完成治理的圭塘河井塘段，已经成为著名的网红打卡点，特别是溪悦荟商场周边，晚上散步、跑步的居民络绎不绝。甚至可以说，对于旁边价格最为坚挺的五矿万境水岸而言，圭塘河风光带就是其最重要的配套之一，不信可以问问那边的业主。值得一提的是，井塘段改造正是由中建五局投资建设、运营的，这也是五局在长沙一个口碑比较好的项目。

（圭塘河风光带植物园段规划图）

去年九月，正好对应中建项目的圭塘河植物园段风光带北段也已经正式开工了，预计明年底项目交付前，就会完成建设。而植物园南段，植物园路到时代阳光大道，和本项目有一定距离，目前还未开工，估计等到明年吧。

（圭塘河风光带植物园段沿岸商业规划）

其他配套

先说说轨道交通的情况。这个项目算是地铁盘，地铁盘的定义是，从小区门口到地铁站不能超过500米，而不是直线距离1km还叫地铁盘。此地块距离湘府路站（8号线、城际线）是步行距离，距离红星大市场站（7、8号线）走路十几分钟。其中城际线已经通车，7号线2027年通车。

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