一文看懂:南平买不买房10年后的差距!

武夷宜家房产 2016-12-30 16:55:26
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买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?第一种人:买房 假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选

买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?

第一种人:买房  

假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。

那么十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万

第二种人:租房  

租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

第1年房租:15000元

第2年房租:15900元

第3年房租:16854元

……

第10年房租:25342元

则租房人:

A、10年房租总计:15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10≈32.6万;

C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;

D、省下的一次性还贷的钱为20万。

现在有三个假设:  

假设1

未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10≈89.5万。

那么买房的人财富为89.5万。

租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万

假设2

未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

假设3

未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?

可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

最后,买不买房,每个人心里都有了自己的答案。

如果你认为应该买房,要避开哪些雷区呢?  

挑地段:避开消费能力差的区域

能否升值,与房子的地段有很大关系。好的地段方便业主的生活,例如繁华的市中心、区,有些楼盘选址荒凉偏僻,宣传时号称此处正在开发,将发展成繁华街区,商业街区,然而,需要慎重的是,商业街区的建设不仅需要综合测评该区域的消费能力,也需要较长时间。

“睡城”、“空城”这些字眼在我国城镇化过程中并不少见,不少片区历经数年都难以发展良好,片区内的楼盘价格一跌再跌,那些早早入手的购房者只能叫苦连天。

除此之外,物业、配套设施也会影响房产价值的变化。好的物业不仅能够使居住者身心愉悦,更能提高小区房源在市场上的竞争力,口口相传,吸引越来越多的购房者。而良好的配套设施包括交通、邮局、银行、超市、学校、医院、休闲娱乐场所、餐饮等,这些都会对房子是否保值甚至贬值产生影响。

看污染源:工厂、加油站附近不利

置业买房是为了更好地生活,如果楼盘附近存在严重污染源,居住质量必然下降,此时,房屋也易贬值。在购房置业中必须注意避开这些接近污染源的楼盘。比如高压电塔、工厂以及加油站等附近的楼盘。

远离噪音:避开交通“中心”得清净

结束疲惫的一天,下班后,市民都希望回到安静的家中好好放松一下。然而,有些地方的家一直都不安静,例如铁路旁、高速路旁、立交桥旁,专家建议,买房时应尽量避免这些区域。

谨防炒作:性价比太差的房子不买

部分房子质量虽好,配套设施也不错,然而专家仍不建议购买,这是为何?性价比太差。

比如高房价时期的高层、地王身边的成品房以及投资性公寓。在房价大涨时期,房子的投资功能被无限夸大,其品质内涵和其他与升值相关的因素多被购房者忽略,而到了房价普跌时期,这些房子面临出售难而宜居性差,出手完全受制于价格因素等不利方面,从而导致这类房子易出现贬值或相对贬值。

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