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一步白鹅潭，定芯花地湾
🌟｜广州首创“0飘窗”，最高约120%使用率
🌟｜小户型的「越阶改善」约77-91㎡三至四房
🌟｜地铁旁·省级名校·大型商业·配套齐全
📍｜地址：广州·荔湾·花地湾·东漖南路
【基本资料】
◎总套数：406套（住宅）
◎规划楼栋：3栋住宅、1栋公寓
◎容积率（住宅）：3.74
◎梯户比：2梯5户（J3栋14层以上2T4）
◎物业：保利物业
（项目鸟瞰效果图）
💫【专为首置人群打造改善级门槛的现象级之作】💫必买理由：
✅「新规产品」最高约120%使用率，广州首创“零飘窗”精品小户，小户型的「越阶改善」
✅「规划优越」J1栋约77-79㎡三房两卫、约88-91㎡四房两卫，市场上同等面积产品多一房
✅「央企品牌」背靠央企 实力与品质保证，献礼白鹅潭CBD首置人群的超越之作
✅「地标覆盖」举步白鹅潭，珠金琶半小时生活圈 ，十分钟广州重奢商业新地标
✅「繁华配套」地铁1号线坑口站约550米/省级学校环绕/约40万方商业配套、配套齐全
✅「精工品质」一步花园一步城市，国际五星级艾迪逊酒店园林设计理念，配置“一环·双园·四雅境”
💫【新规户型革命，重新定义实用主义】
🔹使用率近120%、首创“零飘窗”新规产品，广州首创“零飘窗”产品，将空间发挥极致，建面约77-91㎡三四房，全双卫设计，打造南北通透低密精奢小户，真正做到高赠送高使用
🔹住宅容积率仅约3.74，板块容积率最低的首置改善项目风光定位系统科学规划空间，保证每一户均拥有最佳的采光通风及"推窗见天光，卷帘无对视"景观视野，所有户型主卧均为270°环幕景观，窗外繁华城景尽收眼底
【77㎡-3房2厅2卫】
遵循“无两卫不三房”理念，设置干湿分离双卫生间，板块罕见的南向四开间、全屋空气对流、全明空间格局，堪称首改全能户型；
图为设计效果，出品: 在湾区RealEstate(仅供参考，具体以项目交付为准)
【79㎡-3房2厅2卫】
独立玄关双边收纳空，可变LDKG一体约7米长进深，四开间南向，约23㎡豪华主卧，保证空间利用率，又能实现功能需求全覆盖
图为设计效果，出品: 在湾区RealEstate(仅供参考，具体以项目交付为准)
【88㎡-4房2厅2卫】四房两卫，6米双开景观阳台，大尺度使用空间。在增加卧室数量同时，不压缩房间空间次卧可放下1.8米床，同比周边新盘同面积多一房
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图为设计效果，出品: 在湾区RealEstate(仅供参考，具体以项目交付为准)
【91㎡-4房2厅2卫】最高约120%使用率，约6.3米南向阳台， 豪华主卧套房+270°环幕全景窗，尺度堪比120平以上的大户型
图为设计效果，出品: 在湾区RealEstate
(仅供参考，具体以项目交付为准)
💫【央企保利品牌，实力与品质的信心】
🔥世界500强央企保利集团，旗下保利置业深耕白鹅潭13载，凭借雄厚资源与品牌背书，与区域共发展，持续迭代人居作品。🔥保利·怡璟湾将作为献礼白鹅潭CBD首置人群的现象级作品。
（保利置业总部上海保利广场实景图）
💫【地标覆盖：花地湾超配中央居住区 享珠金琶/白鹅潭地标能级辐射】🔹项目位于白鹅潭核心居住区，北牵白鹅潭CBD，东接聚龙湾，虹吸两端红利。得益于先天区位优势，项目还被划入珠金琶半小时生活圈，拥有的“城市核心”生活圈。🔹重奢商业举步即达：约10分钟时间覆盖广州聚龙湾太古里、万象城、白鹅潭大湾区艺术中心
（效果示意图）
💫【120 万方大城，顶配学铁商、景观品质兼备，中心区黄金生活圈】◎ 醇熟商圈：🔹大城规划约40万㎡四大滨水商业集群，四大商业街区🔹比邻芳和荟购物广场（约400米）、荔胜广百（约700米）
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（项目配套示意图）
◎ 便利通勤：
🔹约550米到黄金地铁1号线坑口站，无缝换乘10号线、11号线广佛线，快速通达海珠/越秀/荔湾/天河各大商圈
（效果示意图）
◎ 省级学校环绕：
🔹12年省一级公立优质教育，康有为纪念小学、真光中学、芳村儿童福利会幼儿园三大省级名校环绕（“具体入学政策以教育部门当年规定为准，本项目不承诺入学资格” ）
（效果示意图）
◎ 优质景观：
🔹依托2条花地河建立“一河两岸八生态”，主城区人均生态密度最大的区域。同时下楼即可享受“滨水艺术绿荫剧场”，一步花园，一步城市。
💫【国际五星级艾迪逊酒店园林设计理念，臻启品质生活】
🔹汲取五星级酒店艾迪逊园林风格：以东京最大的空中花园艾迪逊酒店为蓝本，配置“一环·双园·四雅境”园林和礼序空间，以层次归家打造尊崇体验。
（效果示意图）
🔹四境雅集无界会所：架空层打造全龄段泛会所，同时采用豪宅设计手法，将会所与园林景观相结合，形成可观可赏可体验的社交场所。
（效果示意图）
🚶荒村岛主之购房指南 🪿
保利怡璟湾作为广州荔湾区白鹅潭核心区的新晋刚需盘，凭借“零飘窗”设计和高使用率户型引发市场关注。以下从多个维度展开优劣势分析，结合最新市场动态与规划信息，为购房者提供全面参考：
◎ 核心优势解析
1. 创新户型设计：空间利用率颠覆行业标准
- 零飘窗设计：项目首创“零飘窗”理念，通过取消传统飘窗结构，将原本0.8米进深的空间转化为实用面积，使用率高达120%。例如，76㎡户型可实现三房两卫，88㎡户型做到四房两卫，远超市场平均水平。
- 全南向布局：所有户型均为全南向设计，搭配科学楼栋错位布局，确保每一户采光通风最大化，部分户型还配备6.3米南向阳台和270°环幕全景窗，提升居住舒适度。
- 功能动线优化：采用LDKG一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台联动），78㎡户型实现四开间朝南，88㎡户型配置半开放L型厨房，高效利用空间。
2. 交通与配套：学铁商医“全能型”资源覆盖
- 地铁便捷性：距离1号线坑口站约500米，步行8分钟可达，2站换乘11号线环线（已运行），1站换乘广佛线和10号线（预计2025年6月开通），快速通达珠江新城、琶洲等核心商务区。
- 教育确定性：配建36班省一级康有为纪念小学（保利斥资2亿元建设），2025年9月开学，对标国际爱莎学校标准；周边有真光中学、芳村儿童福利会幼儿园等名校，形成全龄教育链。
- 商业与医疗：背靠保利东漖120万㎡商业体，内部规划40万㎡花地湾商业集群，700米处有18万㎡理想花地商业在建；距离广医附属第一医院花地湾院区（三甲）约700米，兼顾便利性与居住静谧性。
3. 品牌与社区品质：低密社区与园林升级
- 开发商实力：保利作为央企，品牌信誉与物业保障较强，东漖村旧改项目已开发超十年，经验丰富。
- 低密社区：容积率3.53，规划3栋住宅（22-32层）和1栋公寓，总户数406户，密度低于周边竞品（如万科傲璟容积率4.5），居住舒适度更高。
- 园林设计：对标国际五星级艾迪逊酒店，打造“一环双园三雅境”景观，配备全龄段泛会所，兼顾观赏性与实用性。
◎ 主要短板与风险提示
1. 社区规模与居住氛围
- 体量较小：仅3栋住宅楼，社区配套如泳池、会所等相对有限，缺乏大型社区的生活氛围。
- 公寓干扰：1栋公寓紧邻住宅，可能对部分户型的采光、通风和隐私造成影响，尤其是首开的1#楼与公寓楼间距较近。
2. 周边环境与旧改周期
- 城中村环绕：项目位于东漖村旧改区域，周边仍有大量待拆迁自建房，施工周期长（预计持续至交付后），可能存在噪音、粉尘污染。
- 城市界面待提升：短期内周边以老旧小区为主，芳和花园等建筑可能对低楼层形成视野遮挡，需选择中高层规避。
3. 教育与价格竞争
- 初中不确定性：小学虽为省一级，但初中需参与荔湾区摇号，存在学位分配风险。
- 价格与竞品博弈：预计均价4.8万-5.2万/㎡，与同板块万科傲璟（4.7万-5万/㎡）直接竞争，需对比户型使用率与通勤便利性。
- 二手市场冲击：周边次新房如保利西悦湾小户型均价3.2万-3.4万/㎡，价格优势明显，可能分流部分预算敏感客群。
◎ 目标客群与决策建议
适合人群
- 刚需首置家庭：76-91㎡户型总价控制在360万-470万，首付门槛低，且满足三房需求，适合年轻家庭。
- 看重教育资源：康有为小学2025年开学，解决子女入学焦虑，适合有学龄儿童的家庭。
- 地铁依赖者：1号线坑口站通勤便捷，适合在天河、越秀等区域工作的上班族。
谨慎选择人群
- 追求大型社区：偏好泳池、会所等高端配套，或重视邻里圈层的改善型买家。
- 短期入住需求：周边旧改施工可能持续至2026年后，需接受较长时间的居住环境干扰。
- 价格敏感型投资者：板块二手房价涨幅有限，且竞品分流效应明显，投资回报率存在不确定性。
◎ 购房策略与注意事项
1. 户型选择：优先选择3栋中高层（22层），日照与视野最优；1栋、2栋东南侧户型次之，避免西北向单位。
2. 价格谈判：参考万科傲璟定价，可争取4.5万-4.8万/㎡的“低开”优惠，关注首开折扣。
3. 旧改进度：要求开发商明确周边地块拆迁时间表，避免长期施工影响。
4. 教育核实：确认康有为小学入学政策，咨询初中摇号对口学校范围。
总结：性价比与风险并存的“潜力股”
保利怡璟湾凭借“零飘窗”设计、地铁配套和教育资源，在荔湾刚需市场中具备差异化竞争力。其核心优势在于空间利用率与交通便利性，但社区规模、旧改周期和价格竞争构成主要风险。若开发商能在定价与旧改推进上展现诚意，项目有望成为白鹅潭板块的“黑马”；反之，需警惕周边环境改善不及预期的风险。建议购房者实地考察施工进度，对比竞品细节，并优先选择中高楼层户型。
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