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万滨首开价格(图源网络)
万科滨江一号于上周六9月21日开盘，首开卖的不是特别好（对外数据含工抵和演员），其实也在预料之中。
对于这个项目，夸的夸上天，踩的踩到地。笔者抽时间也去实际看了下盘，今天就客观地来评价一下，看看它到底是细节满满还是处处挖坑。文末会给在观望的朋友一些中肯的建议。
01
土地及周边
万科滨江一号地处滨江板块第三排，距离茶子山地铁站约700米，东南侧有商业凯德壹中心，学区无配套入读，需要派位。滨江板块靠南已经没有什么地块了，但其实滨江北还有土地存量，因此土地有一定稀缺性，但也没那么稀缺。
01
安置小区
地块东侧为茶山馨苑
地块西侧为茶子山小区
地块北侧为金麓西岸和苑
周边小区看起来确实让万滨鹤立鸡群
这类安置小区带来的主要问题其实不只是视野上的杂乱，还有安置小区自身物业混乱的管理以及居住群体的整体素质等相关问题，诸如邻里矛盾、大声说话、占用公共区域等等。
02
自身地块回迁房
自身地块设置了506户的回迁房，商品房仅有341户。
但其实在总图上可以发现，在3栋北面，酒店西侧是设置了一个门的，后期应该会从管理上进行空间隔断，因此不用担心回迁户可以进入公区的问题。
通过后期管理隔绝住户与回迁户
03
周边视野
高区·狭缝看江
此航拍图为110m左右拍的，就照片来看，东南角是凯德壹的三栋塔楼，一栋150m，1栋200m还有1栋300m，且正东还有协信中心的三栋高楼以及铂悦湘江。
因此如果你买的楼是高区，东北向是有一点点的江可看的，但如果后期盖上楼也基本上玩完；东南向和东侧由于高楼遮挡，就几乎没什么江景了。
低区·安置小区
低区就是安置小区的景了，东侧西侧两个安置小区风格还不一样。各有各的味，大家品品。
02
设计点评
客观来说，万滨整体设计的细节还是不错的，但其实也能发现万科心机、省成本的地方，各位一定要擦亮眼睛。以下照片均为本人亲自实拍，无美化，给大家真实还原。
01
外立面
万滨的外立面采用了窗墙系统，并非幕墙。搭配香槟色铝板线条乍一看，还挺高级对不？外立面大家夸的为主，但其实我不这么认为，我认为万科的公区做的很好，但是外立面还不够。为什么？
首先是玻璃，万科的玻璃相信是没有打样的，供应商到货后就急急忙忙挂上了。最终的效果就是玻璃的纯净度很差，因为氧化铁含量很高所以发绿很严重，另外一方面是平整度，玻璃过薄或是铝合金框的强度不够，导致玻璃反射有很强的变形，有朋友戏称这种效果为“哈哈镜”。
其次是铝线条也很心机，图中1的地方其实为涂料，但不仔细看是分不清楚的，特别对于购房小白来说。其实在早期万滨发布的效果图中是没有这部分涂料的，应该是市场预期不好，后面调整的规格。
02
裙房商业
裙房的商业盒子倒是运用了超白玻，纯净度控制的还可以，另外实墙都是干挂的黑色石材搭配波浪铝板，整体还是有一定的高级感的。但是或许由于赶工的问题，波浪铝板的拼缝不太好，可以仔细看看3号小圆。
03
小区入口
小区入口的吊顶采用了曲面铝板做了造型（云河颂的吊顶也是类似的处理手法），铝板还做了阳极氧化的处理，温润的质感挺高级的。瀑布水景的背景材料都给了石材，入口的感觉还不错。
04
公区水景
水景的面积挺大的，配置一个景观廊架及皮质软包。跌水景观的池底铺了绿色的小块石材加上金色的美缝。另一个不得不提的就是配色上的细节。万滨的公区整体是香槟金色、橙色等暖色，配上一个翡翠绿的水池做点缀，加上周围的绿化，整体还是挺和谐的。配色方面很多公区设计没有太考虑，或者就是黑色主打一个不出错，但其实不够高级。
05
架空层
3栋的架空层做了儿童主题，这个架空层就是真·架空了，没有做封闭和空调，木饰面板加上环氧地坪，主打一个童（sheng）趣（qian）氛围感吧。
06
入户大堂
入户大堂的配色是米黄、橙色、黑色，和整体的感觉是一致的，石材也给的挺足。吊顶虽然是乳胶漆，但中央的暖色洗灯给整个设计增加了不少细节。圆筒的吊灯选品也很好，圆弧形的元素和外立面、公区都呼应上了。
07
电梯轿厢
电梯轿厢整体的配色就是黑橙，石材搭配铺了一圈的橙色皮革，除了背板两侧洗灯没调好之外，其余都还可以。但这个背景石材就很心机了，只有大门进小区的那部电梯才有，楼栋内的电梯轿厢门居然换成了木板刷漆，有点拉了，详见1号小圆。
08
地下会所
地下室做了一个室内泳池和健身房，顶部同样用了暖色洗灯，还有一些黑色波光材料增加质感。目前来看还可以，但是会所是需要长期维护的，不清楚后期是否会收费，不收费会较难。
09
户型及样板间
万滨的这三个户型是旧规户型，万科没有在新规发布后重新改设计，估计是进度来不及了。所以得房率不会特别高。且由于是150米的超高层，有2个避难层，房本仅有77%。粗略地算了一下算上全部赠送应该在90-95%这个样子。
220平户型
常规南向四开间的格局，由于被夹在两边导致面宽被压缩的厉害，仅有15.6m，不如一些180左右的改善户型。客厅开间7.5m还是可以的，但是由于北向的书房和厨房遮住了北向的采光，整个客餐厅会比较暗。
230平户型
230是端厅户型，南向开间是16.1m，比220略大，客厅通透，采光良好，个人认为优于220的常规户型。缺点就是中间的家政间使得其周围都形成了一圈走道，空间挺浪费的。
290平户型
290是端厅户型，南向开间是17.7m，都不算大，瑞府三期的182的南向开间都有17.7，这个开间尺寸对于290来说属实憋屈了点。户型比220又得到了提升，有3个套房及4卫，整体空间的利用效率得到了优化，空间感觉和230差不多，是更大一点，但要为此多掏100+w，值得斟酌。
03
小心这些坑
精装减配
精装减配几乎是每个开发商都会玩的套路，但我想说的是万科这波玩的有点明显了。可以发现在样板间门口标注的精装说明几乎每一项的后面都写了“或其他同等档次”，也没有一些型号标注。其实是很鸡贼的，为后续减配提供了非常充分及有利的条件。建议想买的朋友就不要想着万科的精装修了，就当是送的。
小小地块热闹非凡
有的朋友看展示区可能没有感觉，但修规总图中显示万滨在小小的地块里塞了3栋住宅、1栋回迁房、2栋公寓式酒店、1个托儿所、1个幼儿园，西侧还有一圈商业。由此可见此地块的人流复杂性加上生活噪音都是需要考虑的点。
施工细节有待加强
除了我提到的外立面的玻璃外，万滨的施工还有铝板拼缝等工艺上的细节还有待提升。对不起，请原谅我的吹毛求疵（职业病）。
其他隐性减配
大家都深知万科的财政情况并不那么乐观。小区内部主要的公区有2块：一块是2、3栋中间的水景，这个已经展示出来没法减配，但对于1、2栋中间的绿化，一定不会有目前展示区如此高质量的呈现。（请注意，我用的是一定）
因此，大家务必要降低一下对未呈现区域的期待值。诸如此类的还有1栋的架空层、楼栋内部的电梯厅、户型内部的硬装等等目前看不到的区域，将来都会有一定的减配风险。
04
总结与建议
设计细节的鲶鱼效应
万科滨江一号对于公区的呈现还是非常不错的，是长沙新房市场的一条鲶鱼，对整个长沙市场有一定的刺激和示范作用，值得表扬。这会让一些躺平摆烂的开发商也努力地卷起来，不然购房人可不会买你的账。
其实万滨在5月就已经报规，但一直没有开盘，一方面是万科的舆论风波不断，另一方面其实也能感受到它想在开盘前多做出实景展示表达一些诚意吧。
消费品or优质资产？
笔者更倾向于万滨是一种资产属性的消费品，适合有闲钱的玩家买入，且持有时间不宜过长。因为从优质资产所需要的最核心属性——土地的角度来说，万滨的先天条件确实不是那么的好。而公区、外立面这类外在的东西，未来5-10年或许还有一定竞争力，但是10-15年，15-20年呢？笔者认为到时候未必会有如今的风华。待外立面、公区“人老珠黄”，又有什么能够吸引到人来接盘呢？
蹲个好价
看到这里，还有购买意愿的朋友，相信对万科未来减配的风险都有一定的承受能力。那么：一是高区也没那么多看江的价值，二是似乎也大概率要减配了，何不蹲个好价格上车。笔者预计万滨未来几个月将会有下调节点，如果拿捏不准，欢迎一起交流。
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