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项目即2023年12月由招商联合地主湘江集团拿下的2023长沙市065号地块。位置是梅溪湖二期。我知道现在梅二确实被唱衰。唱衰的背景的对应的是之前的过热。但当热度降下来，把它当做长沙普通能级新片区来看的话，那显然是超过平均水平的。所以网络讨论的现状，不是吊打就是一文不值，在此背景下的很多讨论是没有任何价值的。
梅二的有其存在的意义，其价值天花板确实是有的，但底线同样也有，目前就在这个区间内，我认为没本质性的问题，没必要盲目看衰。关于梅二可以看看我这篇《聊聊长沙的板块-梅溪湖二期》。我在2023年前对梅溪湖也会有些批评，主要是前期一期的学区房炒作过于狠了，但现在荣登长沙跌幅最大片区后，其值得批评的点反而没有那么多了，也是刚需值得去淘一淘的片区。
这宗地块楼面价6000元，纯住宅地块。这个地价谈不上贵，近两年的其他梅二中轴地块楼面价都更高。比如保利梅溪天珺6700元，梦想中央公园6016元。梦想凤栖台虽然5500元，但有1/3的商业比例，所以实际远高于这个数。地价下来后，价值自然就有了。
我们去考察天青府和梅二中轴其他地块的差异，主要在于中轴那边开发时序更早，商业配套更多，价值自然稍高。不过，天青府这宗倒也不是没有优势，6号线纯正地铁口和低密度（中轴的住宅基本3.0起步，高层+超高）。
地块是梅溪湖二期规划的未来社区首开项目。地块北侧是泰康之家湘园，保险公司开办的大型养老项目。先过一遍规划条件：整体面积124亩，纯住宅地块（配套1%底商），容积率2.1。首先地块很大，舒适度是有了，密度不高。不过这不是在中心城区，在这种新城区的边缘，这些都是应该的。
从开发速度来看，是典型高周转项目，12月拿地，5月开盘，不到200天的速度，在长沙属于第一梯队。不过这个速度对招商来说并不是很大的挑战。近几年开盘速度我们可以看看，2021年，雍山湖277天；2022年麓山府150天、滨江境243天；2023年江山境254天、江山境三期175天、璀璨学府173天。整体还是越来越快的。这种无大量土石方工作的纯住宅用地，也没有太复杂的规划条件，都是流水线标准作业，很正常，当然，也不要有不切实际的期待，毕竟是工业化产品，和精雕细琢谈不上。当然，那种开盘周期巨长的项目，也不代表真的是像其宣传那样花几年时间打磨的，大部分原因是拿地后没法马上开发（规划条件有问题，开盘时点不对等开发不了或不划算的问题），拿地后捂了两年才弄，然后说自己打磨了两年，听着图一乐就得了，别当真。
这次拿地是招商和湘江集团，湘江集团只占20%。由于湘江集团本身是土地一级开发商，纯新片区，外来开发商拿不准，还是要拉上地头蛇一起，这样在各项红线外事项上也好沟通，璀璨学府也是这个操作（和天心国资集团），这个可以理解，也是好事。后期有问题，也更好协调。
关于招商的品质，我认为自2020年独立开发雍山湖之后，其改善盘整体品质是完全超出长沙平均水平的，无论维权大户雍山湖、滨江境还是现在的江山境，都超出平均水平。招商没有干超出常理的离谱事。从品质来看，虽然比不上运达金茂绿城这种第一梯队，但对标第二梯队的良好水平开发商还是问题不大。招商的特点或者性格就是，不求有功，但绝无大过，主打一个中庸之道。其自带的积余物业，也是这个性格。
招商这几年蛮重视长沙，后续还会继续拿地，所以目前没有看到低于底线的项目。所以不说加分，这个开发商在我这起码不是扣分项。
虽然我也知道谁都想买好的，优秀的，但这种优秀的终归是少数，有的还需要你付大量溢价，并不一定合适。
至于维权我更不担忧，很正常，长沙就没有不维权的，关键是你要看具体的维权的内容到底是啥。为什么这几年维权多，不是现在房子更差了， 现在房子要比以前好不少，关键是以前没有这么发达的互联网，没有铺天盖地的自媒体，没有人手一台的无人机，人们获取信息的渠道变多了。以前卖给业主更差的房子，很多人压根不知道。
所以我还是觉得很多人买新房对新房有过高的期待。拿精装举例，精装房是为了让开发商赚钱的，3500的开发商精装成本大概也就40%，1400左右，当然你自己去装同等标准大概2000不到（装修公司也要赚你钱不），这种情况下，你很难指望完全满足你3500的期望。如果我讲的这个东西你不认可，你觉得3500就要3500的标准，那我建议就不要去买精装房，因为没有开发商能做到。买现房、毛坯或者二手房（二手也是当年毛坯，你买二手当年是精装更拉胯，现在比当时好多了）更合适。
当然，期待高不是问题，这个预售制度摆在这里，人性决定了无论你期待多低，都会比开发商实际兑现高；开发商无论宣传多好，也都会比其兑现高。所以，一切都根源是预售制度的问题，和开发商是否黑心无关。但这个问题，还需要时间消化，但未来方向基本就是现房销售了。
项目定位刚改，共计20栋住宅，是洋房+小高层+高层混搭，合计1168户，户均面积144平，定位刚改。面积段是129-175平，超过150平的大户型仅118套。
住宅形态都是纯板楼，1T2户或2T2户，哪怕高层也是，纯板楼是未来市场的绝对主流，吊打类板和塔楼，2024年了，新房慎重选择非纯板楼，“吊打”这种词在我这里很少说，我措辞还是比较慎重的，但在这个点上，我确实是这么认为的。不过如果做高层，板楼的公摊确实存在太大的问题。但这里是小高层或者洋房就还好。
西区为洋房区，除了7#为7F真洋房，其他11、13、15、17、18为9-10F的小高层洋房；东区为高层区，16-18层的小高层有10栋，25-26层的高层4栋，可以看出，项目整体还是以小高层为主。
这个住宅的排布，就是传统的兵营式排列，这也是招商一贯的操作，能怎么简单怎么排。加之没有做多少栋真洋房卖溢价，基本每一栋都要做登高面，所以从绿地面积的角度，做不出太多的绿化。比如这几套9F洋房改成7F，多的面积加到高层上，会使得小区多出几千平绿地。不过招商在长沙目前所有项目都是这么个排布。
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