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谈到福州好地段的品质改善房，最近不得不提的一个楼盘，建总乌山梧桐序，鼓台交界核心稀缺国企纯改善精装大平层，核心优势是地段绝版、国企稳健、产品力拉满、配套顶配、圈层纯粹；短板在密度偏高、学区一般、老城区交通与界面问题、总价门槛高。若你是鼓台地缘高净值改善，追求主城核心居住品质与安全交付，它是当前终极优选；若对学区要求极高或预算有限，建议谨慎对比，下面是优缺点分析：

✅ 优点：

鼓台交界核心地段，主城新房稀缺，价值不可复制

市属 AAA 级国企开发，纯商品房，交付与品质有保障

全系大平层，两梯两户纯板楼，独梯入户，圈层纯粹

3.1-3.3 米层高，高得房率，玻璃幕墙外立面，产品力突出

地铁 4 号线近距，商业 / 医疗 / 生态配套顶配，生活便利

下沉式会所 + 峡谷园林，社区品质感强

⚠️ 缺点：

容积率 3.4，社区密度偏高，部分低楼层采光有遮挡

划片台三小教育集团凤乐校区（中规中矩），对口三十六中，无顶尖学区，以交付后官方划片为准

老城区界面，周边老旧小区较多，高峰时段交通容易拥堵

总价门槛高，127㎡约 500 万起，适合高净值改善人群

一、土拍详情

拿地时间：2024 年

拿地企业：福州城乡建总地产（市属 AAA 级国企）

宗地：台江区上海街道斗池路南侧、西环中路西侧地块

占地：约 37.13 亩，总建约 11.48 万㎡

性质：纯商品房，无安商 / 安置房，容积率 3.4，绿化率 30%

二、基础信息

位置：台江区斗池路南侧、西环中路西侧（鼓台交界，乌山旁）

开发商：福州城乡建总地产（市属国企龙头，总资产约 1022 亿元）

首次开盘：2025 年 10 月 31 日（首开劲销 4.8 亿元）

当前价格：备案均价约 5.15 万 /㎡，折后精装均价约 4.2 万 /㎡，首开送车位

户型总价：127㎡约 500 万起，143㎡约 587 万起，252-265㎡约 900 万起

产品：10 栋 17-31 层高层 / 小高层，共 522 户，两梯两户纯板楼，独梯独户设计

梯户：两梯两户（部分独梯独户），私梯厅全明可利用

物业：建总自持物业（待定）

交付：精装交付，预计 2027 年 12 月 31 日

工程进度：全面开工，按计划推进

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三、核心亮点

鼓台核心，地段绝版

紧邻鼓楼，乌山旁，1 公里黄金生活圈，主城核心新房稀缺，共享鼓台两区顶配资源。

国企背书，交付无忧

建总 AAA 级信用，资金稳健，工程可控，纯商品房社区，改善安全系数拉满。

纯粹改善，产品力拉满

全系 127-265㎡精装大平层，无刚需户型；3.1-3.3 米层高，得房率约 92%；铝板 + 270° 环形玻璃幕墙外立面，颜值与质感双高。

地铁环伺，通勤高效

距地铁 4 号线凤凰池站约 500 米（步行 5-8 分钟），4 号线为环线，可快速换乘 1/2 号线；近西二环、工业路，自驾便捷。

顶配配套，生活全能

商业：万象城、苏宁广场、宝龙广场、万象九宜城四大综合体环绕，商业体量超百万方

医疗：附一医院、协和医院、省人民医院等三甲医院车程 10 分钟内

生态：乌山历史风貌区步行可达，天然氧吧

会所：约 1500㎡下沉式度假酒店风会所，含恒温泳池、私宴厅、健身房等

四、户型点评（主力）

127㎡ 四房两厅两卫（入门改善）

独梯入户，四开间朝南，约 7.8 米双联观景阳台，动静分区；精装交付，总价 500 万起，鼓台核心入门门槛。

130㎡四房两厅两卫：均衡改善款，尺度更舒展，南北通透，采光更佳，刚改一步到位首选。

143㎡ 四房两厅三卫（明星主力）楼盘咨询预约热线☎️☎️400-159-8559转接5555（24小时服务）

约 19 米南向面宽，三卫配置，双主卧设计；270° 转角飘窗，南北通透，舒适度与总价平衡极佳，适合三代同堂。

148㎡四房两厅三卫：进阶改善，面宽更大，公区更阔绰，私密性更强，改善主流热门。

169㎡ 四房两厅三卫（进阶改善）

大面宽短进深，独立玄关，客餐厅一体化；高区可对望闽江北天际线，视野开阔，总价 693 万起。

252-265㎡ 五房两厅四卫（终极改善）

天幕大平层，270° 环形落地窗，总统级主卧套房；圈层纯粹，适合高净值人群终极置业，总价 900 万起。

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