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楼盘土拍

2022年9月29日，保利通过摇号以限价5.01亿元+首期付款比例100%竞得宗地2022-38号福沁路西侧旧改项目出让地，成交楼面价24024元/㎡。

地块面积：14.22亩；容积率：2.2；限高：80米，销售指导均价4万/㎡。

分析：去年第三场土拍，整场土拍遇冷严重，住宅地块除了鼓楼区这幅，剩余全部被本土国企底价拿下。

作为对比这幅鼓楼区的小型纯商地块，当天触发限价，随后竞首付比例达到100%进入摇号。

几个代表房企，拿出自身无数马甲参与摇号，最终保利摇号拿下。

对于鼓楼，断供多年，上一次纯商地块，也是被保利摇号拿下，即保利天悦二期，楼面价2.8W，上市售价4.5W。

地块占地较小，配合周边融侨锦江的地缘置换，可以说压力非常小，当时土拍遇冷，官方的定价也不高，触发限价楼面价也只达到2.4W。

这是什么样的数据，上一场土拍保利拿下塔头的纯商，即保利锦上，楼面价也达到2.3W。

虽然官方给出4W的指导价，低于东二环4.5W，也低于后来上海西的4.5W。

不过目前的期房定价，都可以通过精装做溢价备案，没有太大限制作用。

这样一幅袖珍地块，配合周边购房需求，以及不算过高的楼面价，可以说在土拍遇冷期里面也是比较优质的一幅。

从地块条件来看，容积率2.2，远低于近期3.0左右的项目，不过地块长条形，也没有太多开发空间，无法形成有利的社区空间。

综上，地块最大的特色就是供需，对于开发房企没有太多压力。

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户型情况

187平米：四房两厅三卫，三开间朝南，两梯两户，采取边厅设计，四房的布局，北面两房空间偏小，主卧占据较大空间，对于卧室的两个卫生间，虽然不是暗卫，不过奇数层对着露台庭院，存在一定隐私影响。

对于第四代住宅，最关注的就是采光以及庭院的私密性问题，从户型来看，并非常规的南面阳台做凸出，所以整体南向采光遮挡并不严重。

客厅与第四代露台结合，增加空间感，加上项目周边都是低层住宅，西端高层预计有一点江景，东端可以看到一点西禅寺，整体来说视野效果尚可。

除了客厅空中花园外，奇偶层分别南北做了一个休闲庭院，都在电梯外独立入户，没有太多私密隔离。

对于户型布局，由于呈现凸字形，客厅的采光需要注意，比如偶数层西端头客厅，白天采光会被主卧遮挡。

对于外立面而言，从近期建发缦云外立面的争议，项目的这种设计更靠近天琴湾，预计外立面接受度会更高。

147平米：四房两厅两卫，一梯两户，电梯双开门，独立电梯厅，主流的四开间朝南布局，客餐厅南北通透，类似天琴湖等。

第四代设计部分，也就是常见的南向阳台搭配露台，其中偶数层主卧设计了一个L型的观景阳台，注意点就是采光遮挡。

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区位情况

项目位于鼓楼西区，周边没有地铁，闽北CBD距离1公里，西禅寺、山姆、万象城商圈800米，距离江滨450米，周边即福大创意园。

对于鼓楼最大的一点就是划片，项目周边沁园划片茶园山小+杨桥，融侨锦江划片融侨小+教院，悦府划片怡山小+过渡杨桥。

这里面最大的可能就是融侨小、怡山小，至于最终如何，有一定悬念。

对于景观资源来说，项目周边都是老旧社区，江景资源也是可有可无，除了个别高层有一定视野外，基本也没有太多亮点。

从居住属性来看，整个区域主打就是相对安静的居住圈。

对于项目社区来说，由于袖珍狭长地块，也没有过多社区空间，楼间距上，1#距离2#间距39米，2号楼73米，低层需要注意，对于2#、3#间距相对有一定保障。

对于产品定位，房企给出TOP天系，宣称打造酒店式大堂等，预期也基本就是最终的交付效果。

综上，项目除了鼓楼这个牌子外，并没有亮眼配套，预期就是能否过渡杨桥，以及房企的产品打造，对于这个区位的改善，市场接受度有一定分化，喜欢的很喜欢，无感也很无感。

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