长沙瑞府【华润置地瑞府】售楼处电话+价格+地址+24小时咨询 最新房源

南平楼市发布 2023-12-14 16:49:35
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长沙【华润瑞府】 售楼处免费咨询热线:400-159-8559转8666【售楼中心】 线上预约——尊享优价——售楼处中心——线上唯一售楼处 楼盘项目介绍,包含楼盘简介、售楼电话、区位优势、交通、周边商业配套等楼盘资料 ◆温馨提示:网上售楼中心〢预约可享内部

长沙【华润瑞府】

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01

项目规划方案

项目一期楼栋及户型分布回顾

一期楼层为26F-40F(不考虑架空),最小户型176平,最大户型307平。

项目楼栋及户型分布图

项目一期景观及不利因素回顾

项目采取围合式布局,规划 中央绿化景观区,最大楼间距(6、9号楼)约百米。

首期不利因素主要沿规划路集中布局于 地块南侧,对外广场、底商、托儿所等。

垃圾收集点及公厕放置于9号楼北侧约30米、1号楼东侧约15米处。

项目不利因素分布图

项目全盘景观价值分析

得益于项目4个分散地块间 中轴绿廊+体育场馆+学校的规划,贴近中间的项目楼栋可享受 绿廊+超远视野的景观。

该部分摘出来予以重点探究。根据看中轴绿廊的视野效果,将项目楼栋景观价值分为3大类(红、绿、橙),分布如下图所示。

景观价值平面图示意:

景观价值效果图示意:

项目一期公建化外立面设计

根据规划要求, 临市政主干道楼栋须按公建化外立面处理(统一封窗)

以项目一期为例,地块北侧、东侧为临沙湾路主干道,即 1、9、8、7号楼进行统一封窗;地块西侧临绿廊,南侧临地块间的规划路(非主干道),即 2、3、5、6号楼未进行统一封窗。如下图:

02

首开楼栋

首开范围及楼栋户型

预计首开合计 224套(以实际开盘为准):

177户型 52套(7号楼,首开区仅1栋);

191户型 112套(5号楼52套、8号楼60套);

231户型 60套(9号楼)。

项目首开楼栋分布图

项目视野价值分析

结合前文景观价值分析,首开楼栋中191平的5号楼及177平的7号楼均可享受中央绿廊景观带价值 , 其中5号楼(一级价值),7号楼(三级价值)

另外,除绿廊外,9号楼、8号楼可享受小区内中央绿化景观,其中9号楼可 全面享受,8号楼仅可 部分享受

方案叠加卫星图各楼栋景观如下:

效果图示意:

首开各楼栋优劣分析

177户型-7号楼:

优势:

1.一期最小户型,预计单价最低,上车总价门槛最低;

2.南北基本无楼栋遮挡,南北通透性好;

3.楼栋进行统一封窗;

4.楼栋具备三级景观价值。

5.楼栋无底商,设置完整架空层

191户型-5号楼:

优势:

1.享受一级景观价值(楼栋最最最最大亮点!);

2.楼栋北侧、入户区域附近设置了集中绿化。

191户型-8号楼:

优势:

1.楼栋无底商,设置完整架空层;

2.进行统一封窗;

3.楼层采取南入户方式,预计入户大堂尺寸更大、尊贵感更佳。

231户型-9号楼

优势:

1.为围合式布局下的楼王栋,完整享受小区中央绿化园林景观;

2.南侧楼间距最大约100米,楼高100米,达到1:1,视野开阔性好;

3.楼栋进行统一封窗。

03

户型特点分析

项目的最终户型已公布,与此前市面流传的版本基本无异。

项目各户型的异形阳台为亮点,提升了观景效果和面积赠送率,另外191和231均设置了独立家政间, 整体而言户型方面亮点多于遗憾

在此仅做几处注意事项提醒:

177户型(7号楼):

2台为电梯并排设置,未做到“私梯入户”;单套房设计,共仅2个卫生间。

191户型(5、8号楼):

电梯厅未来要通过改造保障私梯入户,须 明确改造形式以及 是否为开发商交付后统一改造;未设置北向阳台,暂不知6号楼(非本次首开楼栋)未来是否会调整,若不调整,6号楼北侧百米的中央绿化区景观实为可惜;

231户型(9号楼):

同样未设置北向阳台;177和191均做到4开间朝南,而231仅 3开间朝南,2个房间朝北;不具备改造为5房的空间;有额外优点为 2个带衣帽间的完整套间

04

首开价格预测

目前项目对外吹风首开均价 2.25万/平,一是实际首开价必然低于吹风价,二是根据以往开发商在长沙 低开高走的定价惯例项目实际首开价格预计为项目一、四期中的最低价(二、三期的产品户型面积段小于一、四期,不排除未来地块的配置低于一、四期,因而采取另外定价的逻辑)。

不论如何,对于考虑上车瑞府的,还是建议首开入手

根据地块地价及项目定位的建安成本, 个人预测首开均价为2.0万/平左右

177平户型面积相较于191平,仅小14平方,面积差异并不大, 为拉开两者的总价差距预计177单价最低低于2.0万/平;191、231均价接近或略高于2.0万/平。

即便5号栋存在部分不利因素影响,但鉴于 楼栋绝佳的景观视野,预计意向客户数量最多,导致5号楼定价预计高于8号楼。

个人预测单价阶梯: 5#≈9#>8#>7#

05

购买建议

如本篇开头所言, 如果华润拿出做改善的决心,瑞府是一个值得重点考虑的项目

1.对总 预算比较有限的朋友,可选择购买177户型,但为了享受部分中轴景观、减少托儿所及临路的影响,建议 选择中高楼层

2.对于考虑主力户型191的朋友:

若比较追求居住静谧性,对视野景观要求不高,可优先考虑8号楼的中低区楼层,以获取小区内园林绿化的视野景观(同时须承担日照可能不足的负面影响);

若比较追求极致的视野,愿意忽略底商、临路、开敞广场等不利因素,可优先考虑5号楼,由于南侧学校最高高度接近8层,为保证最佳视野,减少地区的不利因素影响, 建议优先选择10层以上,但 该部分为最抢手房源,大概率需要摇号拼运气

3.对于考虑231户型的朋友,差异并不算大, 建议优先东边户,另外 楼层越高楼层日照条件越优,结合自身单价承受能力选择合适楼层即可。

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