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冰与火之歌？天境云著流拍，iOi棕榈半岛高价成交！

12月21日，集美天境云著小区上架了一套法拍房源，面积130.5㎡，复式户型，起拍价316万，折合单价约2.42万/㎡，但结果是0人报名、0次出价，流拍了。

在此之前的12月19号，集美新城另一个板块的iOi棕榈半岛，却成交了一套165平的房源，总价742.9万，折合单价约4.5万。

比天境云著的法拍流拍价高了2万+/㎡，跟岛内五缘湾的老二手房都差不多单价了，两个盘的不同境地，简直上演了一把冰与火之歌。

流拍的原因

要知道，天境云著和iOi棕榈，都是集美景观房的扛把子。

而天境云著，还是22年才交房的次新小区，是集美目前景观房中最新的。为什么表现差异如此之大？其实，这其中的核心，就是景观的差异。

高价成交的棕榈半岛高层住宅，位于杏林湾头排，南向看景，是iOi棕榈项目中最为核心的楼栋。

而法拍的天境云著，是2号楼，并不是小区内最好的楼栋，并且房源位于中低楼层，虽然有一丢丢景观，但充其量就是缝景，远不能称为景观房。

天境云著，能有大面景观的楼栋是3、4、5、6号楼，其中楼王是5号楼，享受湖海双景。但因为是塔楼设计，即便是景观楼栋，也没不是所有梯位都有景观。所以看天境云著这个盘，要结合具体楼栋、具体梯位分析。

既然不是景观房，那么其定价参考就是另一个坐标系。这个不仅是二手阶段体现出来的差异，即便是当初的一手阶段也如此。

一手时期，天境云著先拿出的是无景观的内侧楼栋，如1号楼。当时定价非常惊喜，在彼时集美新城市场行情已经接近4万/㎡的情况下，它开出了2.8万-3万出头的价格，在当时极具性价比。

而有景观的楼栋，天境云著当时并不急着卖，而是在打造出实体样板房后，才以「天境云著·视界」这一案名来宣发。

当时，实景样板房已经很震撼，在那个时期，就做到了双面瞰景，并且其景观房源以4.9-5.4万/㎡的表价（折后约4.4-4.9万/㎡）、部分房源破千万的总价，成功俘获了好一批原本打算买岛内新房的买家。

由上表可见，一手时期，景观房源其实就已经演绎出了比非景观房源高约60%的价格，单价价差达到1.6w+。

因此，该法拍房源既然没有景观，最直接的对标，就是杏锦路三角区域近地铁口国贸系双盘，毕竟没有景观的前提下，比的就是谁配套更方便。

三角区域的国贸鹭原、天峯，配套肯定是更方便的，地铁触达度不相上下，但幼儿园、中小学的接送是目送式的，底商氛围也更醇厚，离集美新城几大公建配套也会更近。

而天境云著非景观房源，就除了在地铁口+近园博苑外，就没有很大优势了。

此前，天峯的128平也有一套法拍房，成拍总价288万，相比之下，天境云著该法拍房源的起拍价自然就不是很香了。

景观溢价仍然很强

本轮周期中，景观显露出了比其他多数房产属性更抗跌的特性。这也是因为核心地段的景观房，总是有限的，地块限制，没有超发，也难以实现超发。

因此，天境云著景观房当下仍然还是有4万+/㎡的行情。而非景观房，则深刻被新规产品带来的代际迭代影响，从而更快跟随上了市场的行情。

同样的情况，iOi棕榈城也存在。虽然iOi棕榈看景房源高价成交，但也不影响其非景观型房源早就来到2万多的单价。

本质上比的还是谁更稀缺，且稀缺的因素能够在流动性缺失的环境下，获得残存的高级购买力青睐。

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