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PART01

板块先行，地处河西的她自带光环

遥想当年主公挥师南下建都于河西，后者便开始它的发家之路，毫不夸张地说，近十年是天津城市建设的高光时刻，也是河西推陈出新、吐故纳新的高光十年。回顾历史，河西区是六区中不折不扣的“新贵”，相较其他五区它的历史底蕴不浓，既不是天津发源地，也不是曾经的商业重镇，这一点从地图中也可以看出，河西是市内六区中中环内面积最小的一个区，同时也是快速环线与外环线之间面积最多的一个区。

但“挟天子以令诸侯”的河西可谓是一位不折不扣的“造城高手”，十年间先有文化中心、八大里城市更新，后有陈塘科技商务区、新梅江生态宜居区的推出、直到现在“设计之都”核心区柳林街区城市更新正式启动，河西区的最美天际线已经大体成型。

如果按照板块划分来说，陈塘板块陈塘科技商务区东至微山路北起复兴河，南到珠江道，西至中央绿轴，刚好将馥颂夫人剔除了出去，但仍属于范围更大的新梅江板块（北至海河，南至外环线，西侧解放南路，东到微山路）。

所以准确形容馥颂夫人的地点，贝爷认为她正位于新八大里与陈塘科技商务区交接处，沿解放南路一路向北可直达新八大里商圈，向南走可达新梅江，东有陈塘科技商务区板块加持，西有老梅江板块护航，整体的城市界面较为完善。

自然环境方面馥颂夫人坐享新梅江中央绿轴公园（北段）和河西绿道公园（三期）两大城市绿廊，其中绿道公园三期将在今年迎来收官之年，这条总长7.7公里，48万平方米的“绿色生态廊道”将全面激发释放河西活力，将大河西的文娱、消费、艺术融为一体。

周边商业是馥颂夫人的软肋，也是整个河西区的软肋，河西拿得出手的商场却屈指可数，算来算去只有万象城一个，像新业广场、和悦汇、万科广场、天津湾、国贸均处于不温不火的状态，究其原因有很多，比如周边地铁+住宅+写字楼的缺一不可，再比如近年来教培行业轰然倒塌，都有一定原因，当然最主要的问题还是在招商引资方面，日本最受欢迎的咖啡店%ARABICA首开在南开大悦城，南方爆火的中式茶饮茶颜悦色签约了和平印象城，就连去年刚火的牛油果酸奶奶昔茉酸奶首次亮相也仅在熙悦汇和水游城买到。

不过上个月末新梅江的中海寰宇城开业了，招商方面贝爷感觉相对一般，网红品牌并没有过来几个，但屋顶的滑板公园和露台设计很符合年轻人的口味，同时由于其地理位置的特殊性，寰宇城的客源不仅来自河西，西青梅江南、津南双港板块的消费者同样纷至沓来，就目前来说客流量尚可。

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