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“以迂为直，以患为利”（典出《孙子兵法》）

刚过惊蛰，万物复苏，青岛大多数新楼盘已经火了快一个月了。

从另外一个角度讲：少数几个项目处于“卖方市场”下，又开始翘尾巴涨价了。

尤其是青铁芳华地、中铁建峯悦湾这类项目，甚至包括中信泰富滨海国际中心的高层，它们几乎没有竞品，通过刚需客群的首付耐受度测试后，也开始抬头了。

咋办？

他为刀俎，你就为鱼肉？

胡Sir简单聊聊一些观点，咱们琢磨琢磨。

01 所谓市区最便宜的新楼盘，我试着都费劲，值不值

胡Sir最近也收到十几位年轻首置粉丝的消息：

这几个所谓市区最便宜的新楼盘，都开始拿捏我们了。我们真的要为“自身的局限性”买单吗？

胡Sir认为——说到“自身局限性”这个词，是真有意思。

一是局限在他们的支付能力，二更局限在对入手时机把控能力不足（去年胡Sir也实地带客户，劝过其中几位粉丝入手芳华地，但人家没买）。

那到现在的局面，怎么破解？

胡Sir认为，大家不妨看看本文开头的用典——通过迂回路线达到近直的效果，将不利条件尽量转化为有利条件，一定程度上可以用时间换空间。

还是列举一下这几个盘的变动逻辑：

芳华地和峯悦湾，一个在东李中心（东部刚需盘），一个在沧口北站（市区边缘孤盘），试探性调价格建立在“供给侧真空期”的基础上。

对于一些必须在市区买房的朋友，破解的上策是以时间换空间：

如果你的预算恰好够得上芳华地建面119平，你也要适当看看绿城海棠印月的二手房。

单价差不多、总价高一点。

短板就是客厅非大面宽的落地窗，得房率要比新房低一些，但好在是品质次新房、入住周期短。

如果你总价预算连芳华地的小户型都够不上，那我建议你不要硬上车了。

你完全可以等等土拍，不愁后面新项目没有小面积产品。

千万别争哈！

这里面不存在内幕，只存在基本的判断：

目前，东李大户型去化不快（且跟张村河南岸略重叠），小户型畅销而缺供给。

下一家房企拿地后，只要开发商的老板小时候不缺锌，谁还不会把握良机赶快回款？

那有人说，我买不上芳华地的小户型，也等不起新项目。

胡Sir——那您多想想，自己到底想要啥、能要啥。

再聊聊峯悦湾，一个拥有“中海、融创模式的操盘手”，且存在“幸存者偏差”的新楼盘。

迄今为止，胡Sir听过不少问此盘咋样的朋友。其中两个问题让我啼笑皆非：

Q:胡Sir，我想要一个市区地铁盘，预算就够得着中铁建峯悦湾。一旦我买了它，每天出门就可以坐地铁上班了。

胡Sir——且不说这里是不是所谓市区，你试着从售楼处往地铁口走两步，看看所用的时间。

还有另外一个客户的问题,让我也很震撼！

Q:胡Sir，我看好了峯悦湾建面140平的大户型了，真的很想把它作为改善来选择！

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