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昨天晚上,保利燕语堂悦二次刷新吹风价,下探为5.8万-6.6万起,总价522万起就能上车,一时间,刷满了朋友圈。
来给大伙捋捋海珠市场,看看5字头的燕语堂悦是什么概念。
不数不知道,这两年海珠新盘居然高达20多个。
但仔细一看,海珠中+海珠东,已经彻底跟刚需无缘了,品质好些的总价在800万+。
目前海珠西新盘5字头的单位虽然存在,但是在地铁、学区、产品的均衡性上,始终差点意思。
这也是为什么,光大花园一直有六边形战士之称,在老三区二手学区市场上有很强的统治力。
查了一下最近的成交数据,总价五六百万在光大倒是能买到南向三房,不过都集中在一期跟二期组团,楼龄20年+。
被公认最佳的五期组团:锦榕湾,想要拿下一套不靠近鹤洞大桥的,并且是南向三房,总价要700个W往上。
至于翠城花园,学校无敌,昌岗中路+五中直升,楼龄和产品的参差比光大花园还要更甚。
再看看金碧花园,因为五期的存在,可以解决楼龄问题,但无奈物业和书包都麻麻地。
广纸二手最能打的星汇海珠湾,南向成交价在6万上下,优点是片区最近地铁+大社区,巨大的bug在于产品使用率最低的只有77%。
手持500万-800万,就感觉不配留在海珠,这真的不是矫情。
再尝试把时间线往前推进看看。
上个月,海珠挂了两宗宅地,假如顺利出让,将在明年开售。
项目优点是创新湾更有概念,石岗路地块有江景加持,配套成熟度是不如海珠西的,需要付出时间等待,并且二者都是蚊型地。
去年海珠还拍了一宗地,那就是新滘西地块,与东方红直线距离只有100米,周边配套几乎共享,但是体量是东方红的一半,并且没有配建教育配套。这块地背后的企业是中建五局,已经取名叫中建天钰,户型约摸在90-144㎡之间。
所以,保利燕语堂悦在市场上冒头就不足为奇了。
但是但是!如果你认为保利燕语堂悦闭眼入那就错了。
项目南面是海珠超级大动脉工业大道,加上是超高层设计,不同户型不同楼层的采光、噪音、视野肯定有分化,没有搞清楚,你怎么敢随便买?
我们用一套专业建模工具,把全套数据,都做好了。
到底哪个户型定价最高,哪个户型定价会相对便宜?都帮你评估好了。
对了,我们收到内部消息, 项目最快将在五一节前开盘,就是这么迅猛。
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