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观沙岭城市更新板块又来了一个楼盘。目前建发缦云、观云、江山境均在清尾盘，锦海棠目前也是以168平的大户型为主，130多平可选择空间也不多了。

现在悦海棠上场了，以128-138平户型为主，预计上车门槛也是观沙岭最低的。首开有可能下探到210万+起步。

最高123%的得房率，实际舒适度如何？

01产品户型设计

从楼盘平面彩图可以看到区别于锦海棠的围合式建筑，而悦海棠是错位排列，因此要注意伪楼王的问题。

共规划13栋住宅，包含4栋小高层+9栋高层，总户数754户。90-150㎡共有630户，150㎡以上共有124户。

172㎡高层五房选房建议：

套内面积：≈199m²

电梯厅面积：≈10m²

得房率：≈116%（不含电梯厅）

1. 所处位置：172㎡的户型为7、8、9号栋，都是单体楼。

2. 采光因素：在小区中间，7、9栋南向均为小高层，虽然楼间距很一般，但是采光还可以，但是8栋因为东南和西南有高层遮挡，且横向间距没拉开，反而低楼层采光影响较大，正儿八经的伪楼王。

3. 噪声因素：均在小区中间，无影响，对比观云和锦海棠楼栋都贴着路边，这个在小区中间，算是一个优势。

4. 户型因素：整体面宽达到16.6米，做到了五开间朝南，虽然客厅只有5.5米，但是做出了5+1的格局，客厅进深包含过道有6.2米左右，在锦海棠的基础上做了优化。且三明卫的设计是亮点。

138㎡高层四房选房建议：

套内面积：≈153m²

电梯厅面积：≈10m²

得房率：≈110%（不含电梯厅）

1. 所处位置：138㎡的户型为6、7、9、10、11、12、15号栋；

2. 采光因素：高低错落搭配，除了12栋遮挡比较严重，其他还可以，具体私聊

3. 噪声因素：除了北向临路楼栋（四开间朝南），整体还好

4. 户型因素：138㎡户型，5.5米客厅，四房三卫，关键三明卫是亮点。

138㎡小高层小五房选房建议：

套内面积：≈170m²

电梯厅面积：≈8m²

得房率：≈123%（不含电梯厅）

1. 所处位置：133㎡的户型为1、2、3号栋，均为小高层；

2. 采光因素：南临谷岳路，采光都没影响

3. 噪声因素：临路，有噪音影响，看个人敏感度

4. 户型因素：138平做到了五房设计，虽然很多人把这个户型吹得起飞，但是实际感受一般般，这个户型最大的BUG在于过道浪费空间大，虽然得房率高，但是功能区的利用率一般般，要看得房率也要看利用率，特别是主卧区域我个人感受舒适度一般般，看个人喜好。

128㎡小高层四房选房建议：

套内面积：≈156m²

电梯厅面积：≈7m²

得房率：≈122%（不含电梯厅）

1. 所处位置：128㎡的小高层户型为5号栋；

2. 采光因素：南临谷岳路，无影响

3. 噪声因素：有影响

4. 户型因素：128平做到了四房三明卫，这个户型和高层的138户型差不多，得房率会更高，主要看是否在乎南向临路。

02地段和综合配套

老话题了，项目观沙岭城市更新片区核心区，是长沙市实验二小+南雅求实中学学区范围内读书最方便的楼盘，读书离得非常近。而东侧是麓山国际二小+长郡双语高中部。

🏠 绿城悦海棠总体测评：

⭕ 满分户型＋得房率高+中小学配套

❌ 无地铁+上车门槛高+非“一校两址”

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