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离谱，得房率干到123.5%？绿城你变了！「绿城·悦海棠」户型评测

■评价

1）在高得房的总体策略下，绿城较为注重户型可变性，将房间数量、居住尺度的需求天平交给客户。

2）整体生活细节较为完善（较同类型产品而言）。

3）部分房间尺度分配略有遗憾。

4）多孩家庭、多人口家庭居住需求得到极大满足。

1 总体

ARCH acheng

■户型配比：

128㎡小高（4房3卫）—64户，占比8.5%

位于西南侧5#，包含边户与中间户。

128㎡大高（4房3卫）—62户 ，占比8.2%

位于北侧13#，只有边户。

138㎡小高（4+1房3卫）—132户 ，占比17.5%

包含边户与中间户。

138㎡大高（4房3卫）—376户 ，占比50.0%

主力户型

174㎡（5+1房3卫）—120户 ，占比15.9%

仅在中心花园处设置，且全部位于小区中央，不临路。

需要注意：1#、2#、3#、5#（即南侧四栋共6个单元）为小高层，其余为大高层。

■户型指标对比：

这张图你们买房存着就行，具体同面积段的对比请往下看。

2 138（小高层）评价

■数据拉取：

来个人救救得房率吧，这样下去大家都没得玩了。嘉信风头正盛，悦海棠直接反超了，而且还反超了不止一点，直接拉升了5个百分点。

高得房+绿城中国，离谱。这还是表格里唯一一个五房户型，离谱。9.3阅兵刚出来一个双离谱坦克，这又出来一个双离谱户型。

■观点：

老规矩，优缺点评价不考虑高得房率因素。

■优点

1.功能细节相对优秀。

其实现在很多高得房产品为了追求相对较好的数据，往往会忽略生活细节，比如家政空间、入户玄关等。

在户型某些细节方面，悦海棠这一点算是做到了。比如说配备了玄关，且玄关的开启扇，可以兼具采光和设备维修功能；比如一些墙体凹凸面的储物细节。

2.可变性非常优秀

在图示这些关键节点，绿城采用了框架柱的设定。

这么做的好处一是可以根据你的要求，一定范围内自行调整南向三个开间的尺寸，二是可以非常方便的进行空间的加减融合。

再叠加其实这个户型是一个4+1房的设定，所以想想空间非常大。比如你想做一个8.6米的超大客厅，那还可以勉强保留四房。

这个户型应该是迄今为止看到的可变性最优秀的一类。绿城的结构师加鸡腿🍖。

■缺点

1.户型面宽尺度一般。

在一众新规产品中，其实算不上拔尖了（邦泰依旧抗打）。

2.电梯厅尺寸相对其他竞品略小。

3.北向次卧进深较大，次卧面积分配略微失衡。

一般情况下，北向次卧使用频率相对南向次卧较低，加之北向房间采光相对较差，所以加深北向次卧不是最优解。

另外，从设计师的角度来说，如果这个进深给到南向，会导致南立面不平整，影响客厅视野及采光等等系统性问题。但因为这是房产文，我会倾向于只考虑呈现，少考虑原因。

■总结

138都给你干到五房了，叠加观沙岭的板块属性，其实这个户型可以戳中很多双孩家长的需求点。而且非常高的可变性，可以进一步契合这个目标人群的需求。

但是因为追求上述产品属性，会导致户型面宽数据不算非常优秀，略有遗憾。

3 138（大高层）评价

■数据拉取：

大高层140这个区间基本上是各大开发商的看家花旦，尽管在得房数据上做到了第一，但是其它各项数据还真就百花争鸣。

■观点：

老规矩，优缺点评价不考虑高得房率因素。

■优点

1.功能细节相对优秀。

2.可变性非常优秀

说实话，上一part中的小高层可变性格做成那个样子，我还只想夸绿城有想法。但是这个大高层把可变性做成这个样子，这结构师真得加鸡腿🍖。

3.储物空间较好。

毕竟比小高层138少了一间房，但是主卧给你弥补了一个小衣帽间。3.8米的面宽让你主卧的满墙柜勉强成为了可能。

另外满墙玄关柜好评。

■缺点

1.厨房储物空间较少

基本没有吊柜空间。

2.南向各房间进深尺度一般

北向房间进深就不能挪一点到南向，老人房进深都只有3.6米了，跟整屋尺度有点不匹配。（嘉信锦玺老人房进深较优）

4 174（大高层）评价

■数据拉取：

注：因可比竞品较少且面积段/产品形态相差较大，故不做排序，仅供各位自行对比。

有意思的事情来了 ，你一定会发现绿城这个174与嘉信的169在户型结构上几乎完全一致，都采用了大面宽、5+1房的布置。

但是在套内面积方面，几乎相差无几。况且嘉信还是小高层，绿城这是大高层。

■观点：

老规矩，优缺点评价不考虑高得房率因素。

■优点

1.功能细节相对优秀。

看样子绿城对自己北向阳台的设计一直都比较满意（从玉海棠就开始了）。其实阿橙对此也是部分认可，第一可以增加户型的北向视野，第二这个生活阳台存在一定的多变性，比如部分改造为景观阳台，或者对北向卧室进行尺度扩充。

2.可变性非常优秀

这一轮绿城的户型确实在可变性上面写了非常多的功夫，对比户型类似的嘉信169，可变性提高确实可以带来很多不一样的居住体验。

在绿城的想法中，6房是这个户型的最大使用状态，而不是最佳使用状态。所以在南向的三个开间中，依旧没有设置剪力墙，还是考虑了框架柱。

也就是说，这个户型其实可以完成从超大客厅+超大主卧的4房到紧凑6房的完美转变。

对比上图嘉信169的产品，那么你会发现，在功能的转换方面，绿城的这个户型确实会强一些。

■缺点

1.厨房储物空间较少

2.南向各房间进深尺度一般

跟这种户型结构的策略可能有关，追求多房间的可变性，从而放弃了单个卧室的尺度。

对于一个套内接近200㎡的房间来说，可能曾经的大平层会选择多套房的处理方式。与现在绿城展现的这个户型结构（追求多房间且高可变性）是完全不同的产品思路。

5 总结

本次最低门槛户型是128㎡（包括小高层128和大高层128）。在锦海棠的基础上，大幅度降低了门槛。

锦海棠最低门槛为小高层133㎡ 。而来到悦海棠，则变成了大高层128㎡，面积减小了5㎡，楼型由小高层变成了大高层，所以总价门槛降低是一个必然结果。

小高层的128因为得房率原因（做到了122.4%），所以势必不会成为入门户型。

■悦海棠户型怎么样？

契合板块属性

虽然之前对总图布局，阿橙表述出了怀疑的态度，但不得不说，在户型层面绿城对产品的理解确实比较深。

可能在其它开发商的认知中，对于学区房的解题方案是面积段尽可能做到最小，创造更低的总价去增加流通性和上车门槛。

但绿城对于学区房这个概念的理解是尽可能照顾多孩家庭的居住体验。没有过度去追求面宽上好看的数据，而着重通过高可变性，去发掘产品在不同房间数量上的一个需求弹性。

非常不错。

值得买吗？

观沙岭的高地价，是几乎所有购房者诟病的点。在如今这个追求稳定预期的市场，这个地价似乎包含了一点水分。也就是一个关键的问题：南雅求实中学，在未来到底值多少钱？

只怕是没人知道，也没人愿意预测。

回顾锦海棠，几乎是把楼地价差压缩到了一个接近极限的水平，但还是因为较高的楼面价（10040元/㎡），依旧在定价上丧失一定的主动权。

来到悦海棠，楼面价下降到了8755元/㎡，给出了定价空间。但是要不要背刺锦海棠？还是维持一个比锦海棠更高的楼地价差？没人知道。

关于阿橙（们）：

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