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项目位于世界大观板块，就在保利天汇五期的后面，南面几百米就是缦云和越秀观樾。
项目基本信息：
开发商：保利发展
拿地时间：2025年5月30日
交付时间：2027年12月31日，精装修
拿地总价：22.5亿
折合楼面价：3.05万/平，实际约3.22万元/平
占地面积：57582平
建筑面积：约73786平
总栋数：9栋，6栋塔楼，3栋板楼
总户数：798户
楼层高：塔楼23层，板楼17层
梯户比：塔楼2梯5户，板楼2梯2户
得房率：预计超110%
容积率：仅2.07
绿化率：38％
总车位：940个，1：1.107
物业公司：保利物业（四时雅集），3.7元
首推户型：62/75/87/89/126/128平
项目楼栋分布和户型：
板楼抬高5米，塔楼抬高10米。
项目规划了6栋23层的塔楼以及5栋17层的板楼，123栋为板楼，17层，2栋和3栋分别是两栋连在一起，应该和天瑞一样的命名方案，2A/2B栋，3A/3B栋。
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项目交通条件：
项目距离地铁21号线大观南路站1.4公里左右。自驾可通过大观街路直接接驳大观中路，周边还有沈海高速、环城高速和在建的机场第二高速等干线，自驾出行还算方便，不过高峰期大观路、合景路车流较多，经常会堵车。临湖路转悦景路再转奥体路。
项目教育条件：
项目自身配建一所6班的幼儿园。
中小学的话，航天奇观二期地块属于黄村街道，根据当时挂地文件显示，会由广州市天河外国语智谷学校统筹解决。
天外智谷学校的小学部有两个校区，其中缦云配建的小学今年已经开学，观樾也正在配建一所24班小学，并且这所小学就在航天奇观二期项目旁边。
初中方面，由缦云配建，今年正式开学，开8个班，由缦云和越秀观樾共享，而且今年的政策还点名了：若有剩余计划，则面向牛奶厂、联投文津府、珠江花城、华润天河等盘招生。
项目商业条件：
目前周边大型商业比较一般，主要依赖周边社区底商，可以去对面保利天汇12万方的沿街商铺，大一点的商业可以开车去奥体优拖邦，或者去三溪美林天地，那边有宜家山姆会员店，隔壁越秀观樾也有规划滨湖商业。
项目医疗条件：
目前周边3公里内有蕙心医院、广州医科大学附属中医院、黄村医院、中山大学附属第六医院等医疗配套。
项目休闲条件：
会所，健身，瑜伽，没有游泳池。项目周边生态环境比较好，地块东南侧有一条短短的直路，可以步行到日月双湖、越秀观樾。
项目优点分析：
1、低密湖景资源容积率仅2.07，环湖布局，部分楼栋一线望湖，楼间距超40米，居住舒适度高映辰湖面积约1.75万㎡，周边环绕山湖林海，生态景观资源稀缺。
2、优质教育资源配建6班幼儿园，义务教育由天河外国语智谷学校统筹，该校学位充足，涵盖缦云配建的九年制学校及观樾配建的24班小学，教育配套完善。
3、户型实用率高建面约73-127㎡二至四房，实用率普遍超100%，部分板楼接近120%，空间利用率领先，且有不超过豪宅线的140㎡小高层板楼产品，总价门槛相对亲民。
4、交通便利性自驾可通过大观路、科韵路连接环城高速、机场第二高速等主干道，15-30分钟可达珠江新城、金融城等核心区。在建的聆湖路预计4个月完工，将进一步优化内部交通。
5、社区与产品力打造“辰园十景”岭南园林，融入余荫山房文化元素，全龄会所与运动休闲空间完善。央企保利开发，交付确定性较高。
项目待改善分析：
1、地铁通勤不便，距离21号线大观南路站约1.7公里，步行需20分钟，依赖地铁的上班族需电瓶车或公交接驳。
2、部分户型视野受限，塔楼为2梯5户设计，部分户型存在视野遮挡；板楼虽纯南向一线看湖，但低楼层可能受对面公寓或道路影响采光。
3、商业配套待完善，目前周边大型商业较少，依赖保利天汇底商及10-15分钟车程外的优托邦、美林天地等，未来需依赖越秀观樾三期约1万㎡商业综合体。
4、交付时间较晚，预计2028年交付，需租房过渡3年，且存在交付风险。
项目适合人群：
该项目适合天河科技新贵、学位需求家庭及景观控人群，低密湖景与优质教育是核心优势，但需权衡地铁距离、户型视野及交付时间等因素。若预算有限且依赖地铁通勤，需谨慎考虑；若注重生态与教育，可关注小户型及板楼产品。
项目在售楼栋和户型价格：
1栋：17层，2梯2户，126.128平，2027年12月
2-1栋：17层，2梯2户，125.128平，2027年12月
2-2栋：17层，2梯2户，125.128平，2027年12月
5栋：23层，2梯5户，62.73.85.89平，2027.12月
10栋：23层，2梯5户，75.87.89平，2027年12月
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