福州市晋安区【保利招商·和樾风华】售楼部统一预约专线：400-0592-010【登记专线】来电预约，获取详细资料。03PART项目规划从目前楼盘规划图来看，设计4横3纵，其中18层住宅采用两栋联体楼，项目的容积率2.8，从设计来看，也是直接做满。从布局来看，这个户型
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保利招商和樾风华：备案名（榕海公馆），地处：福马路南侧，五里亭地铁站边。
项目占地37亩，规划9栋住宅，其中有6栋18F小高层、3栋26-27F高层， 总户数548户，主推105、107、128、143的2T2产品。
02
PART
楼盘土拍
2021年12月1日，保利 以底价14.47亿竞得福宗地2021-59号， 楼面地价20551元/㎡，商品房指导均价35000元/㎡，土地面积：37.72亩， 容积率：2.8，建筑限高：100米。
分析：去年最后一场土拍，保利底价拿下了连潘旧改纯商地块，当天隔壁的58号纯商出现流拍，后续传出是因为地块原因，不管实际如何，从那一次开始，福州的土拍已经全面遇冷。
项目由保利拿下，与板块不少项目一样，拉来了招商联合开发，可以说也给了一定保障。
对于地块而言，与南侧桂语映月B区非常类似，地块体量不大，地形方正，开发难度不大。
不过地块指标较高， 容积率高达2.8，以为会定位类似望云那样的连廊高层，没想到项目居然设计成了全部2T2板楼， 而且其中有6栋还只有18层54米的高度，对于这个设计下面再聊。
从地块规划来看，纯住宅项目，位于连潘，紧邻地铁口，板块目前在售新盘较多，项目楼面价2W，指导价3.5W，没有精装要求，从目前整体定位来说，在区域里面有一定优势。
03
PART
项目规划
从目前楼盘规划图来看，设计4横3纵，其中18层住宅采用两栋联体楼， 项目的容积率2.8，从设计来看，也是直接做满。
作为对比，目前区域有两个典型项目：
1、位于红光村的建发美的君兰和鸣， 地块面积58亩，容积率2.195。
2、位于南侧的绿城美的桂语映月， 地块面积76亩，容积率2.5。
从三个的指标对比来看， 君兰和鸣设计成11栋18层住宅，桂语映月B区设计成了3栋16层住宅，6栋25层住宅。
而对比该盘37亩，设计3栋27层左右住宅，6栋18层住宅，为此产生了一个疑问， 这样的设计，楼间距到底多少？
查看楼栋图，感觉整个楼间距都不错，不过从地图查看，地块进深160米左右，扣除南北楼栋需要预留部分空间外15米左右，按每栋楼11米进深计算， 大概每个间距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。
对于这个楼间距数据，最需要注意的是 北侧的1、2号楼，因为南端楼栋高度是78米，同时中间还有一栋3号楼。
当然实际计算肯定有出入，不过项目在 高容积率地块， 通过高低配设计+联体楼，做出这样的设计，还是需要注意。
对比君兰和鸣刚改产品放在红光村，桂语映月改善产品放在连潘，项目结合两者， 把刚改产品放在连潘，同时地块没有精装要求，预计是整个东区目前相对贴合客源的项目。
按目前的效果图来看， 存在较大视觉误差，建议有意向的购房者，可以结合沙盘+实地评估看看。
04
PART
户型情况
105，107平米：三房两厅两卫，2T2设计，包心设计，没有过多空间浪费同时搭配宽阳台，不过这样的面积段做2T2， 实际公摊预计不低。
主要硬伤在于客卫对着餐厅，三房的整体空间都比较一般，同时客厅两面墙都是卧室入户门，加上朝南次卧还贴着电梯，可以说这个面积段的2T2有自己的稀缺，不过缺点也比较明显。
从布局来看，这个户型位于社区北侧，紧靠地铁站，存在一定噪音和人流影响， 同时南侧是高层住宅，采光也有一定影响，可以说社区刚需产品承受了不少不利因素。
128平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，比较主流的布局，独立客餐厅，卧室也预留了一点空间，主要缺点硬说可能是2T2共用，无法享受独立的电梯厅赠送等，这也是项目的主力户型，位于社区南侧。
143平米：四房两厅两卫，大面宽设计，四开间朝南，同样是主流布局，亮点在客餐厅，南北通透，同时做了较大面宽设计，空间感不错。不过从户型来看， 预计客厅进深偏短，左侧又是卧室入户门，同时户型位于 三栋27层左右高层住宅，预计公摊也不低。
05
PART
区位情况
项目位于五里亭，优势在于北侧即地铁2号线，可以说纯正地铁盘， 当然一路之隔，就是肿瘤医院，加上北侧福马路，也存在一定噪音影响，最近楼盘东侧，即中海金玺公馆北侧存在庙宇风波，多少也存在一定影响。
同时社区南侧，绿城桂语映月是25F楼栋， 靠南侧的楼栋需要注意采光，目前连潘基本以次新盘为主，城市界面也改善，板块没有过多配套，不过周边的世欧广场、泰禾广场，都不算非常远。总的来说，区位中规中矩。
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