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就在昨天，长沙资规局发布了南湖新城片Z11-F-08地块控规修改批前公示，不出意外的话，中海阅湘台将成为长沙首个真正意义上的“商改住”项目。
为什么说中海这次是首个真正意义的“商改住”项目？
因为它不同于此前的那些“擦边”商改住项目。
Z11-F-08地块调规公示，图源：长沙资规局官网
再来说说中海阅湘台的调规。
此次调规所涉及的楼栋为15#、16#栋，此前已经按照商业大平层开发建设，目前主体和立面都已经完工，但一直没有真正销售。
由于是一线江景，容积率仅2.0，这两栋楼商改住后能大幅降低首付门槛，不管是价格还是流速，对开发商而言都会“理想”很多。
为什么会是中海？
首先，央企决定了效率。
原本以为振业城（国企）、旺德府万象时代（规模民企）、滨江华尔街（民企）等此前放风呼声最高的项目会最快实现商改住，但目前来看这些项目可能依然存在变数。
都说央企流程很慢，每天不是在走流程，就是在走流程的路上，但是对于项目调规这种头等大事，我估计上至集团下至项目公司一点也不含糊，已经是准现房的两栋资产必须快速变现才是王道。
在这点上，央企的财务能力和地方关系更是毋庸置疑，这也是高效的根基。
其次，这是一宗干净的土地及附属物。
此前我曾说过，商改住是许多商业大平层项目都想做的，因为它决定一些项目的生死存亡；但又不是每一个项目都能做，因为实操门槛其实很高。
中海阅湘台是通过招拍挂市场行为取得土地，拿地后一切按照正常规范和流程开发，商业地块有单独的红线图和土地证，主体可能已经完成验收但又没有销售，产品设计又是按照居住属性打造，甚至连容积率、建筑间距、离界、退让、公建化等要素目测（O(∩_∩)O）都不是问题。
长沙市场上有这么完美契合商改住政策的项目，我目前还想不到第二家。
最后，南湖新城本就有意削减商业规划。
在数日前，南湖新城Z11-C-09地块也通过控规调整土地性质，将原本的商住混合用地调整为纯住宅用地。
Z11-C-05、09地块调规公示，图源：长沙资规局官网
这个调整前提是将Z11-C-05地块与Z11-C-09地块边界重新做了划分，调整后C-09地块面积变小，而原始的C-09地块本就有57.5%比例的住宅面积。
所以可以理解为原本的五万多平住宅全部转移到了新的C-09地块，至于最终新的C-09地块住宅体量多少，目前由于容积率未定暂不能计算。
其实这个地块就是二十年前的新基地块，最早就是住宅和教育用地，2018年的时候曾将控规修改为商住用地，限高158米，容积率5.0，商住比42.5：57.5。
此次调规将原有地块界限重新划分，且发起人是长沙城发，大概率新基公司地块已经被收回，只是不知等待了十几年回迁安置的南湖巷原住民怎么样了。
对我此前写南湖新城文章有印象的朋友应该会记得，南湖新城的多个地块控规都是历经多次调整，一些地块的土地主也是换了一个又一个。
像中海这次调规改为住宅，其实也就是回到了南湖新城最初对这里的定义——滨江山水居住区。
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