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福州建发紫宸
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最近福州楼市最火的项目就是近期上市的 鼓楼豪宅-建发紫宸，这个顶着近10年福州核心区独一无二现象级顶豪光环的新盘，可以说压力不小。
我们都知道要了解一个项目最真实的销售情况， 最好的依据就是网签数据，只有网签数据才能证明项目在市场的认可度。
01
网签情况
短时间启动的自信
楼栋备案明细：
▲数据整理自不动产网
项目备案4栋住宅，合计156套， 备案均价79127元/平，套均总价1984万，从数据来看项目最早的一批，领证备案13天，按上周开盘时间预估， 大概一周时间就已经网签44套。
这个网签速度大幅跑赢了目前市场， 可以说项目卖的是相对不错了。
▲截图来自不动产网
首先，来看看3号楼，这个网签数据就很有意思，可以看到大部分 网签房源都集中在低区，这明显不符合豪宅的去化逻辑，豪宅当然是从高买到低。
唯一合理的解释就是， 很有可能大都卖完了，陆续网签中。
另外，对于这两年福州新盘市场，特别是网签数据，有一个共识，刚领证的楼栋， 流速一般都有较大的延迟。
无非是实际销售数据一般，零星网签无法做出热销数据，只能通过拉长时间来堆积去化，集中签约，营造热销的假象。
所以很多项目在领证多月都未启动网签。
如今，建发紫宸， 领证到网签仅13天， 如此快速的启动网签，只能说真卖的好，网签并不需要晚那么多。
对于首次领证13天网签44套的数据，这样的数据放在这一年市场是什么样的感受？
▲数据整理自不动产网
从近一年新盘首次领证的数据来看，大部分项目在 首次领证1个月内，都无法做到网签。
做到网签的也仅30套左右，而目前项目周期不到一半，就已经持平头部。
基本可以确定， 项目的首开速度，会大幅领跑整个市场。
只能说在数据面前，这个鼓楼核心豪宅盘， 足够强势！
02
去化分析
多重因素造就的热销
对于项目的强势热销，可以说不止是一两个点就能说明。
1、豪宅效应
福州楼市这3年，大部分新盘都卖得一般，其中改善盘最出彩。
当然今年由于鼓台大量供应，部分改善盘也没了之前的光环。
不过在改善市场里面， 作为头部的高改一直都是最强势的代表。
以建发为例，2年前东二环晋安湖边的 建发朗云，168套房源，套均面积198平， 总价千万，开盘瞬间被抢完。
大部分购房者都还未了解到真正的购买价，项目就清盘了。
原因为何，豪宅盘在市场一直是稀缺资源，福州这几年称得上豪宅的项目，屈指可数。
房源面积超过200平的不到1500套， 位于核心区的不足200套。
这也就是为何豪宅效应一直持续的原因， 市场的货源实在太少。
▲数据整理自不动产网
2、房企效应
对于项目除了豪宅的加持外，还有一点就是房企建发， 建发这几年在福州就是热销的代名词。
从这几年的网签数据来看：
▲数据整理自不动产网
这3年，房企在开发的改善新盘， 无一例外都是热销的代表，基本做到开盘即热销，遥遥领先。
2021年，在东二环开发的 建发养云一二期，每次领证都是 开盘秒杀，同年在金山开发的 建发和玺，同样 短时间清盘，目前的 保值力也大幅领跑同时期的项目。
2022年，房企首次尝试第四代住宅，在这几年遇冷的奥体开发 建发缦云，最终依旧是 短时间热销清盘。
2023年，房企在台江上海西旧改拿地，再次给出第四代住宅产品，面对体量不低，周边还有竞品盘的情况下， 项目还是强势的热销清盘。
这3年时间，建发在福州深度开发改善盘，成为市场的典范，其中热销的加持， 更是让房企的品牌效应与日俱增。
如今建发在鼓楼核心给出最顶配的豪宅盘，可以说他们用这个项目实现 从改善到鼎豪的阶层跨越。
3、土地效应
对于项目而言，地处鼓楼核心区，之前盘点过福州近10年， 都没拍出过一幅一环内的纯商地块。
▲数据来自土拍中心
对于地块而言，除了鼓台的稀缺供应外，其实近期的土拍市场，对于很多购房者的感知差异很大。
近期巨量供应，核心地块被小微房企拿下，剩余地块被本土国企底价成交。
对于刚需而言，看到土拍低迷，后续的房价预期不高，肯定很开心。
对于改善而言，可能却是另外一景观。
不少购房者发出了感叹： 真是浪费了核心地块。
这句话才是目前最真实的写照，即便有个别还不错的地块，奈何没有优质的品牌房企开发， 对于改善追求的品质盘，市场就变得越来越少。
所以这时候再看建发紫宸，可以发现，这个鼓楼10年唯一核心的纯商，又遇上了在福州品牌效应深入人心的建发。
这个项目的稀缺性在衬托下，再一次升华。
4、产品效应
对于建发紫宸，除了一系列的外部因素加持产生的热销外，还有一点也是最核心的一点， 就是自身的产品力。
这几年新盘市场外立面越来越卷，从最早的真石漆，再到石材铝板，玻璃幕墙。
对于项目而言，采用了 建造成本最高的玻璃加上铝板。
这里面最细致的一点，项目的整个 外立面居然做到了看不到水泥，这基本是全市场独一无二建造标准。
在户型打造上，项目给出 一层一户的设计，这个设计最直接的感受就是 私密性极佳。
不过更进一步对比常规的2T2产品。
可以发现没了左右隔断，整个户型的使用设计可以更全面， 采光通风视野更极致。
比如早上东边看日出，傍晚西边看日落。
除此之外，豪宅最讲究的一点就是排面。
白话一点： 我有你没有。
对此，项目因地制宜引入温泉， 目前新盘唯一的一个。
这个设计，不止提高居住体验，更有一点是提高业主排面。
关于豪宅还有一个点，就是独一无二。
这几年福州引入了很多新品，打的旗号都是 在xx城市推出过的高端盘等。
说实话，对于部分刚改盘，可能觉得是贴金， 对于豪宅会感觉没有格调，是复制。
在这一点上，项目采取新品，同时联合八大顾问做产品定制，打造专属福州核心豪宅的产品。
这可能就是对产品以及业主的尊重。
关于这些描述，最好还是到实地去看看才能感受到这次建发的突破性的匠心。
▲项目实景图来自网络
03
盘点总结
意料之外，情理之中
对于这次建发紫宸的热销可谓是天时地利人和，现如今的豪宅市场变化莫测，确实要有 足够的匠心的开发商才能走到最后。
紫宸的这次成功也给市场上了一课，卷价格卷政策不是长久之计， 要走的长远还是得要沉下心来磨磨产品品质。
希望这类的开发商越来越多，让开发商在产品的赛道上卷起来。
福州建发紫宸
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