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南昌建发朝阳观云项目，最近热度非常高！
不仅仅因为它是南昌楼市一哥建发地产，即“缦云”、“养云“之后在朝阳新城的又一重磅新作；
也不只因为它是最近三年来朝阳新城的“新地王”（2025年4月1日，经过300多轮土拍竞价，最终由建发竞得这宗总价达10.05亿的明星地块，楼面价高达9007元/㎡，溢价率37.6%）；
最主要还是这块土地纳入城市森林花园住宅试点项目用地范围（俗称的“第四代”住宅），也就是说从规划条件来看，该地块具备打造第四代住宅的政策和规划基础。这也是南昌市实行住宅建设“新规”以来首个真正意义上的第四代住宅项目，如果建发最终能落地这个“样板”，那对南昌楼市来说绝对具有“里程碑”意义，甚至载入“史册”。
首先，从技术上看。这块地容积率上限2.2（是个老板都会做满），南昌市规定144㎡以上户型才能做第四代住宅，建发肯定要综合从市场、契税政策、产品与市场适配度等因素考虑，主力户型不可能全做144㎡以上的强改产品。从观云刚公示的信息看，虽然户型面积平均达到了151㎡，但144㎡以下的户型占总套数的比例超过60%。也就说如果建发做第四代住宅，最终落地就会成大拼盘（一部分四代宅+一部分普通住宅），那就对项目风格的整体性及高品质打造带来巨大技术难度，也大大增加了去化风险。做房地产开发不是做理想，一切还是要尊重市场从经营实际出发，产品做再好卖不掉有什么用？
其次，从成本上看。第四代住宅较普通住宅其建造成本会增加650-1000元/㎡（具体技术指标找百度），这还只是常规情况下，如果家长要求采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术、智能化系统等应用，还会进一步增加项目建造和运维成本。
最后，从交付后端看。如果要确保项目整体的高品质势必会做一些交付改造，这样就又会再增加开发商的建造成本（如果把转嫁成本交给业主改造，那对增加了业主的负担）。但毕竟这是建发在南昌的首个四代产品，保持建发良好的品质、口碑是绝对的底线，如果做不好影响的不仅仅是这一个项目，还可能拖累正处在强销期的观塘、朗云，甚至朝阳九里，这是不被允许的，那这样一来成本控制又是一道难题。
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