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长沙绿城金泓·文澜樾华研究报告

小编下面从5个方面剖析此楼盘，分析观点维持客观，中立，第三方。

1、缘起

在2025年的土拍中经过50轮竞价，长沙市029地块最终由园康&信宇以溢价率约49%联合摘得，成交楼面价 11156元/㎡，拿地后，开发商引入绿城进行操盘。

项目总建筑面积约6.34万平方米，计容建筑面积约4.91万平方米，其中住宅建筑面积约4.62万平方米。规划建设5栋住宅楼（包含1栋回迁房）。

能够竞拍50轮，在长沙已属少见，可见各大开发商对该地块的青睐。

这是金泓在长沙的首发作品，至于“疗效”咋样，大家可以拭目以待。依小编看来，其实是否挂一个好牌子也就这样，打铁还得自身硬。

该地块有一栋回迁房，在这个区位也能理解，只是纯粹性稍差。

2、总图规划

图中楼栋间距标注均取整

总图分析：

分为前后两排，间距30米左右，没有大型的中央园区。

6栋为小高层，是项目拿地要求中需建设的回迁房。从这个凹凹凸凸的形状来看，房型好不到哪去，品质一般。

地块南临城市主动脉五一大道，东临迎宾路，这两条路在高峰期都非常繁忙，南侧和东侧的楼栋（尤其是低楼层）将直面交通噪音和灰尘。

部分楼栋有架空，但是尺度都不大，能承载的生活主题有限。

1#与6#之间是人行入户大堂，由于两栋间距只有23米左右，所以在大门的雨棚造型上进行了处理。飘檐部分将两栋楼进行包裹，横向视觉上是会好不少。但是跟原生的宽敞间距还是不能比。

消防扑救面大多做在小区外围，这一点提出表扬，整个中央园区会比较完整。5#并不是开发商不想做到南侧，只是红线的范围不允许，地块受限所致。

人行主出入口与车库出入口完全分离，这点处理的也比较好。

3、指标分析

小区分布4栋高层，1栋小高层，主要经济技术指标如下：

地块容积率为3.43，绿地率28%，建筑密度40%。位于市中心还是可以理解，但是相比新区地块还是有差距的。

住宅地库车位配比1:0.84。这车位配比也是蛮低，这个价位，谁家里不得有个两辆车，后面停车难也无法避免。

小区有人防地库，可以关注下地下室人防门的设置点位，局部位置可能会有高门槛。

小区大于150平方米的户型占比25%，开发商还是想依托区位优势，快速回笼资金，并不会做的很高端。

4、户型

128平方米：

优点：全明电梯厅。

大横厅，可满足多种生活布局。

缺点：

房间的进深太长，空间的利用率不够好，简单来说，即使扁平一点，面积再小点也跟该户型的体验差不多。

公卫外侧为家政间，不直接对外。

动静不分区。

143平方米：

优点：

主卧有独立的衣帽间。

动静分区，不交杂。

公卫直接对外。

餐厅区域比较独立。

缺点：

横厅面积相对较小。

玄关处的老人房对客厅开门，在一定程度上破坏了客厅的完整性。

170平方米：

优点：

厨房带岛台，对喜欢烹饪的家庭来说是不小的诱惑。

有功能比较完整且独立的家政间。

有功能完善且各分区面积都比较合适的主卧套房。

缺点：

餐厅区域不够独立。

226平方米：布局与170差不多，做了个复式。

从小编的角度来看，高层里面没必要去做复式，除非你愿意为这个小房子再装个电梯。对于这类华而不实的户型，小编一概不推荐。

前三个户型来看，基本符合品质与面积正相关。如果预算有限，面积最小的户型性价比就很好了。

从图面来看，剪力墙与柱子位置并不正相对，可以在实体样板间注意下粱位是否影响你后期装修。

5、总结

这块地，区位上比较稀缺，总共也就几百套房子，喜欢这里的客户基本会自我说服自己。不符合自己需求的，也不会来看。

购买建议：在不同时段（特别是晚高峰）去项目周边实地感受一下五一大道的车流噪音，判断自己的接受度。如果预算允许，尽量选择后排楼栋。

地面空间有限，立体园区的高品质兑现就显得尤为重要。

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