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PART 01

大梅江，也不多了！

河西区以快速路作为一条鲜明的地理分界线，将区域划分为南北两个风格迥异、发展脉络各具特色的部分。在快速路的北侧，坐落着承载着厚重历史记忆的老城区，这里，下瓦房保留完好的传统民居，是天津往昔的繁华与变迁；小白楼凭借其标志性的建筑群与独特的商业氛围，成为天津文化与现代生活交融的典范；而文化中心，更是历史与现代交织的缩影，老建筑与新地标交相辉映。

▲河西区板块划分

转身向南则是一片新区景象，随着天津城市南向发展的步伐，大梅江区域无疑是整个城市最为耀眼的主战场，沿着一条友谊南路的城市级别迎宾大道展开，甚至可以代表最近20年的楼市发展历程。

2002年，顺驰蓝水假期项目横空出世，推动梅江向高档楼盘发展；2004年海逸长洲等项目以“全球富人”等概念宣传，彼时的梅江依托更多的是生态资源的加持，属于梅江板块拓荒时代。

随着政府将梅江纳入重点建设版图，区域发展步入2.0阶段，公园、生态社区理念落地，教育、地铁、路网建设加速，新梅江初具规模。2016年后，梅江北区陈塘商务区、八大里片区逐步兑现，总部与产业基地建成，综合体开业，公建化改善项目入市，梅江开发进入3.0阶段。

▲新梅江规划概念图

从1.0到3.0，梅江历经了外围向核心集聚、住宅至商住配套兑现阶段，契合片区开发常规路径：先开发外围引人口，完善配套提价值，核心区土地出让迎兑现，待商住、产业与优质住宅落成后，梅江板块周边渐熟。目前整个大梅江片区仅剩热电厂周边待开发。即梅江中心区，这是属于梅江的4.0时代。

▲梅江板块划分

PART 02

梅江和悦—新梅江压轴片区开山之作

在梅江整体从拓荒到成熟的路上，河西其他板块也在不断拓展。最典型的就是新八大里，短短几年建成了一个天津的城市商务核心地带；向东拓展的陈塘庄板块也基本上开发接近尾声，除了大面积待拆迁厂区，基本上完全具备城市界面，甚至是小海地片区，最近五年也彻底改头换面，这里的新房产品均价3.3万起步；而在已经开发成熟的老梅江、更是大户型高端改善集中地带。

整个河西的新兴开发区域，南有新梅江，北有八大里陈塘庄、西有老梅江，东有小海地，全部经历了大开发，城市配套、城市界面、市场认知的积聚基础全部完毕。而梅江4.0作为该片区最后一块战略留白地，必然会成为开发商角逐的终极战场。

▲新梅江板块配套示意图

在这片梅江“压轴片区”中，2023年入市的联发城投梅江和悦是这个板块的第一个项目。项目东侧隔着一个地块就是洞庭路，南侧则规划的是围绕冷凝塔一圈商业用地，方案正处上报审批与前期招商阶段，西侧是整个河西贯通新梅江到复兴河的一个巨大的核心景观中轴。要知道这在任何一个城市核心区，拿出来土地做大尺度的景观带，本身都是十分稀缺的存在，而开敞的城市景观界面也成为城市高品质居住地带的核心标志。

换句话说，梅江4.0板块是整个新梅江的景观轴线与商业配套的交汇地带，而且冷凝塔本身是工业遗存的代表，未来的商业形态也必然是文旅休闲业态为主。目前梅江中心区周边交通配套已基本趋于完善，现状洞庭路，在施的延水道，地铁6号线（梅江道站）与10号线（春海路站）均已投入运营，地铁8号线一期工程车站主体结构已实现100%完工，有望年内通车。

▲天津地铁8号线路平面图

商业最近的是中冶·和悦汇，距离新梅江板块的中海·环宇城、山姆会员店以及龙湖天街也都不远，对于追求居住属性的客户而言，现在的梅江和悦，处于洼地阶段。不论是未来商业规划的兑现、景观带打通，还是片区整体开发推进，都会是持续性利好兑现的起点。

PART 03

特色硬件配置领衔新梅江区域竞争

整个梅江和悦项目由17栋洋房和6栋小高层组成，容积率只有2.1，在核心区属于低密的存在，要知道过去河西出让地块普遍容积率都在2.5以上，除了极少数袖珍地块之外，2.1容积率地块十分稀少。梅江和悦整个社区只有698户，户型面积98-143㎡，这个面积段从过去几年河西市场的经验来看，它绝不是以学校为单一属性的刚需盘，而是匹配了改善客户的面积与低密度的居住需求。

▲梅江和悦鸟瞰图

有很多对价格敏感的学区客户在首开时问过我，它为什么不做小户型学区上车盘？我的回答是让子弹飞一会，等等它的实景示范区兑现再回答你。也正是去年10月中旬份梅江和悦实景示范区正式开放之后，其销量接近翻番。

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