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前不久老树发新芽才刚上新三个楼盘，这后脚又来一个“ 华润·黄埔润府”这个央企大哥也加入了老黄埔的卷王赛当中。
说到“华润”就不得不提他的售楼部，别人有“ins风、树林风” ，华润直接“奢华大气风”，说他是“儒雅贵公子”都不为过，毕竟是央妈的崽。
这次也不例外，刚需盘做出了顶豪的高端奢华格调，让路店长更期待他的产品了。
不过既然是测评那就让路店长 撕掉开发商滤镜好好瞅一瞅。
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位置还是一顶一的好，位于老黄埔的中心位置，紧临广州市第二CBD核心区。
北面一路之隔是原黄埔区政府，直线约600米到保利中央公馆、黄埔体育馆；东面是万科城市之光，它就是位于惠润广场正对面的新溪旧改。
华润置地·黄埔润府（新溪旧改）根据实施方案，项目改造范围总用地面积14.64公顷，规划计容总建筑面积39.62万平，北至新安苑，南至黄埔东路，西至丰乐中路，东至乌涌。其中，复建区总用地10.09公顷，融资区总用地4.56公顷。
一共规划了7个地块，其中2个复建地块、2个融资地块、2个商业地块+1个学校地块。
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楼盘基本信息
首开为2号地块，只有两栋商品房和一栋商业楼
1栋为超高层，总高47层，三梯五户
2栋为高层，总高31层，两梯五户
首开的2栋和另外4栋不连片，中间隔了回迁。
【首期占地面积】：8034㎡
【首期建筑面积】：58347㎡
【首期总栋数】：2栋住宅
【总层高】：31/47层
【总户型】：约400套
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教育配套
01
（学校区位）
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项目自身配有36班小学，具体是什么教育集团还未有官宣，都是一些小道消息。（由怡园集团管理）
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而中学需要靠统筹摇号，相对于其他几个楼盘的九年制学校，这个项目学位方面就稍显逊色了。
而生源混乱与村民混读也是黄埔的特色了，基本上都是旧改项目。
而唯一一个不是旧改项目的中央公馆还是没学校用地。
交通配套
02
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项目最近的地铁站是大沙东，五号线七号线换乘点。
其中五号线直达天河珠江新城，七号线北联科学城，南可达番禺万博、大学城。
地铁站出口就是售楼部，但是别被迷惑了，具体楼栋位置到地铁口还是有一定距离的。
首开楼栋位置到地铁站距离大概六百米，骑个小电炉或者走路都是很方便的距离，也可以说是地铁上盖。
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而自驾通勤方面，老黄埔一带向来是有车一族的噩梦。
从天河交界进入黄埔，大货车、泥头车肉眼可见的变多，沙尘滚滚呼啸不停，谁开车不怕。
而广园大舞台，命硬你就来，无论是白天通勤的堵车，还是晚上大货车的藤原拓海附体，都是正常司机的噩梦。
黄埔润府项目与中央公馆差不多，到珠江新城和琶洲的通勤时间，基本都在40-50分钟左右，主要是堵车。
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户型分析
03
（项目现状）
本身地段上属于黄埔TOP级别，户型以86-115的中小户型为主。
2栋为2T5户31层的高层项目，1栋为3T5户47层超高层项目。
户型定位很清晰，以刚需上车为主，最大不超过120方，客群基本对应刚需客户。
86方三房两卫
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华润的户型设计一直都属于优秀但并不拔尖那种，但毕竟也是沿用了新规设计，相比于上一代产品还是要好很多。
86方属于传统竖厅户型，客厅次卧之间还有一半承重墙，想要改造也不够灵活。
但主卧也有270°飘窗了，对比天河的润府，还是有升级的。
但西南向估计还有 西晒，而且临近路边，会有 噪音影响。
最后就是看价格，地段与中央公馆相同，南北距离不过一公里，只要定价合理，相信能分流中央公馆一大波客源。
95方三房两卫
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户型上与86方大差不差，每个区域空间感更强，阳台也更大，在北边也多了个暗房次卧。
相较于86方的西北向，95方东南向不靠近路边，朝向更好的同时也很大程度避免了噪音影响。
最后还是回归定价问题，如果按照中央公馆的价格参考定价，总价在400左右的话，物超所值。
毕竟同层级板块里面的新房，总价在400左右的竞争对手并不多。
115方四房两卫
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大面积反而做了两条梯腿，开发商是对自己楼盘比较有信心？
115方横厅设计，南北对流采光面广，注重通风透气的客群比较喜欢。
其次门口入户避开主走廊，做了个入户花园，避免站门口望全屋的尴尬。
最后还是定价问题，估计基本上都在五百二十万左右了，而在这个价格区间，整个广州的竞争是非常激烈的。
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周边商业
04
老生常谈的黄埔缺乏商业，虽说华润本身是做商业十分出名。
但是楼盘本身的万象系商业已经被另一家谈走了，基本日后还是靠底商满足日常购物需求。
在黄埔追求大型商业是不现实的，还是比较依赖于鱼珠金融城这边的美林、宜家等等大型商业。
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